Oneri di urbanizzazione e costo di costruzione

Oneri di urbanizzazione e costo di costruzione

Gli oneri di urbanizzazione ed il costo di costruzione devono essere pagati dal cittadino nel momento in cui usufruisce di un “permesso di costruire“. Tale permesso equivale alla concessione edilizia per com’era definita un tempo. Questo lo stabilisce la Legge n. 10/1977 (legge Bucalossi) che ha dettato varie norme in materia di edificabilità dei suoli.

Le attuali normative propendono per il criterio della imputazione ai privati dei costi di urbanizzazione connessi alla edificazione dei fabbricati ed il contestuale incremento del territorio. Il contributo di costruzione è giustificato dall’incremento urbanistico derivante dalla crescita delle abitazioni.


Il pagamento degli oneri concessori, pertanto, è condizione indispensabile per il rilascio del “permesso di costruire“. Ciò anche se il Comune ha già realizzato le opere di urbanizzazione nell’area nella quale è stato rilasciato il “permesso”. I contributi per “oneri di urbanizzazione” sono, quindi, dovuti come conseguenza del rilascio concessione edilizia utile per costruire.

Chi rilascia il permesso di costruire

A rilasciare il “permesso di costruire” è il Comune. In particolare detto permesso, che corrisponde alla vecchia concessione edilizia, viene rilasciato dall’ufficio tecnico. Pertanto, tutto la documentazione tendente al rilascio del “permesso di costruire” va presentata presso l’ufficio tecnico. Chiaramente, dovrete rivolgervi al vostro tecnico di fiducia (ingegnere, geometra, architetto, ecc..) che dovrà redigere il progetto e preparare tutta la documentazione a corredo.

Tanti anni fa era il sindaco di ogni Comune che rilasciava la concessione edilizia sempre in conformità alle previsioni del piano regolatore generale (P.R.G.). Il rilascio del permesso di costruire da parte del sindaco era stato previsto dalla legge 28 gennaio 1977 n. 10. Successivamente, con l’entrata in vigore della legge 15 maggio 1997 n. 127, il potere di rilasciare concessioni ed autorizzazioni e concessioni edilizia è passato ai ai funzionari comunali con qualifica dirigenziale (responsabili dell’area tecnica).


Se si rinuncia all’edificazione gli oneri di urbanizzazione e costo di costruzione vengono restituiti

Le somme pagate a titolo di costo di costruzione ed oneri di urbanizzazione sono strettamente correlato alla effettiva attività di trasformazione del territorio ed realizzazione dell’opera edilizia. Se tale circostanza non si verifica, il relativo pagamento non ha più ragione d’essere. Pertanto, se il cittadino avesse già versato una parte o gli interi importi per oneri di urbanizzazione e costo di costruzione, dette somme vanno restituite.

Oneri di urbanizzazione e costo di costruzione vanno restituiti entrambi in quanto fanno riferimento, unicamente, al presupposto della edificazione. Venendo meno quest’ultima, si annulla, in capo al cittadino, l’obbligo di corrispondere le relative somme inizialmente richieste come oneri concessori.

Come detto sopra, il cittadino già destinatario del permesso di costruire può avere versato integralmente o parzialmente gli oneri di urbanizzazione ed il costo di costruzione. Il versamento parziale si giustifica con la possibilità di pagamenti rateali che viene concessa ai richiedenti la concessione edilizia. Pertanto chi avesse pagato una o più rate, nel caso di rinuncia a costruire, ha diritto alla restituzione delle somme già pagate. Il diritto alla restituzione di quanto già pagato è legittimato dall’art. 2033 del codice civile.

Il diritto di richiedere il rimborso di oneri di urbanizzazione e costo di costruzione si ha non solo quando la rinuncia ad edificare sia totale. Infatti, nel caso in cui il permesso di costruire sia stato sfruttato solo parzialmente, si ha diritto ad un rimborso. Chiaramente, la restituzione ha attinenza solo alla cubatura non edificata. Se, invece, il titolare del permesso di costruire rinuncia alla edificazione ma successivamente acquisisce una nuova concessione, pagherà solo la differenza degli oneri rispetto a quelli già versati. Qui sotto un fac simile della richiesta di rimborso.


Le opere di urbanizzazione primaria e secondaria

Gli introiti derivanti dagli oneri di urbanizzazione sono necessari per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria. Le urbanizzazioni primarie riguardano la creazione di fognature, strade residenziali, illuminazione pubblica, verde attrezzato, spazi di sosta o di parcheggio, gli allacciamenti alla viabilità principale dei lotti edificabili.

Rientrano tra le primarie anche le reti di scarico delle acque nere, le reti idriche e quelle relative agli impianti di depurazione, le reti telefoniche, elettriche o del gas, gli impianti cimiteriali, ecc. Le opere di urbanizzazione secondarie sono quelle relative ad asili nido e scuole materne, scuole dell’obbligo o di istituti superiori, sedi o delegazioni comunali, impianti sportivi, chiese, centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie, aree verdi di quartiere, ecc. La normativa che distingue i due tipi di opere di urbanizzazione (primarie e secondarie) è la legge 29 settembre 1964 n. 847.


Come vengono determinati gli oneri di urbanizzazione

I criteri relativi al versamento, ai Comuni, degli oneri di urbanizzazione vengono stabiliti in base alle incidenze delle edificazioni. I parametri per i relativi versamenti vengono stabiliti dai consigli comunali dei Comuni ai sensi del comma 4 dell’art. 16 del Testo Unico Edilizia. Si tratta, esattamente, del D.P.R. n. 380 del 06/06/2001 aggiornato con le modifiche apportate dal D.L. 18 aprile 2019, n. 123, convertito con modificazioni dalla Legge 12 dicembre 2019, n. 156. Cliccando sul precedente link, relativo all’art. 16 del Testo Unico Edilizia, si possono leggere i vari parametri di cui si tiene conto per la determinazione degli oneri di urbanizzazione.

Oneri di urbanizzazione e costo di costruzione nei casi di ristrutturazioni edilizia

Per calcolare gli oneri concessori nei casi ristrutturazioni edilizie si tiene sempre conto del nuovo carico urbanistico che va ad incidere sull’immobile esistente. Ne consegue che non bisogna pagare al Comune alcun onere se la ristrutturazione non genera una edificazione aggiuntiva (o nuova volumetria edilizia come viene tecnicamente definita). Se, invece, l’intervento di ristrutturazione va a generare un ampliamento della costruzione, allora bisognerà pagare gli oneri in funzione delle edificazione aggiuntiva.

Che cos’è il costo di costruzione

Il costo di costruzione, invece, possiamo definirlo come come una forma di compartecipazione comunale all’incremento di valore della proprietà immobiliare del costruttore. Il suo importo viene calcolato, percentualmente, in base al costo dell’edilizia convenzionata e viene determinato periodicamente dalle regioni.


Inoltre, l’ammontare varia in funzione della tipologia di immobile (commerciale, residenziale, agricolo, terziario, ecc..). Un altro parametro è anche rappresentato dai metri quadri e metri cubi edificati. Anche per il contributo costo di costruzione, l’intestatario del permesso di costruire può effettuare il pagamento in unica soluzione o a rate.

Nel caso di pagamento rateale, generalmente, occorrerà fornire al Comune una polizza fidejussoria a garanzia. In contributo costo di costruzione è dovuto anche per le ristrutturazioni edilizie. I Comuni, comunque, al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, possono applicare dei costi inferiori rispetto a quelli deliberati per le nuove costruzioni.

Casi di riduzione del contributo per costo di costruzione

Vi sono dei casi in cui il costo per oneri concessori è applicato in misura ridotta. Parliamo, per esempio, dei casi di edilizia abitativa convenzionata. In questi casi il contributo per oneri concessori è limitato solo agli oneri di urbanizzazione. Occorre, però, un impegno da parte del titolare del permesso a costruire a praticare prezzi di vendita o canoni di locazioni a tariffe convenzionate.

Nei casi di edilizia abitativa convenzionata, relativa anche ad edifici esistenti, il contributo afferente al permesso di costruire è ridotto alla sola quota degli oneri di urbanizzazione, qualora il titolare del permesso si impegni, a mezzo di una convenzione con il comune, ad applicare i prezzi di vendita e i canoni di locazione convenzionati.


Il contributo per la realizzazione della prima abitazione è pari a quanto stabilito per la corrispondente edilizia residenziale pubblica, purché sussistano i requisiti indicati dalla normativa di settore.

Casi in cui il contributo di costruzione non va versato

Il contributo del costo di costruzione non è sempre dovuto. Vi sono situazioni per le quali vi è l’esenzione dal pagamento. Le elenchiamo qui di seguito.

  • Interventi edilizi su aree agricole, comprese i locali a residenza, tendenti alla gestione del fondo agricolo e delle relative esigenze dell’imprenditore agricolo.
  • Opere necessarie ed eseguite in conseguenza di pubbliche calamità.
  • Ristrutturazione o ampliamento di edifici unifamiliari per superfici non superiori al 20%.
  • Interventi volti al risparmio di energia o relativi alla realizzazione di nuovi impianti per fonti rinnovabili di energia.
  • Opere pubbliche, attrezzature, impianti realizzati da istituzioni varie oppure opere di urbanizzazione eseguite da privati.

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