Gli oneri di urbanizzazione ed il costo di costruzione devono essere pagati dal cittadino nel momento in cui usufruisce di un “permesso di costruire“. Tale permesso equivale alla concessione edilizia per com’era definita un tempo. Questo lo stabilisce il D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico edilizia) che ha dettato varie norme in materia di edificabilità dei suoli.
Le attuali normative propendono per il criterio della imputazione ai privati dei costi di urbanizzazione connessi alla edificazione dei fabbricati ed il contestuale incremento del territorio. Il contributo di costruzione è giustificato dall’incremento urbanistico derivante dalla crescita delle abitazioni.
Il pagamento degli oneri concessori, pertanto, è condizione indispensabile per il rilascio del “permesso di costruire“. Bisogna pagare gli oneri anche se le opere di urbanizzazione sono presenti nell’area interessata dalla costruzione. I contributi per “oneri di urbanizzazione” sono, quindi, dovuti come conseguenza del rilascio concessione edilizia utile per costruire.
Chi rilascia il permesso di costruire
A rilasciare il “permesso di costruire” è il Comune. E’ l’area tecnica del Comune a rilasciare il permesso di costruire. Pertanto, tutto la documentazione tendente al rilascio del “permesso di costruire” va presentata presso l’ufficio tecnico. E’ chiaro che dovrete rivolgervi al vostro tecnico di fiducia (ingegnere, geometra, architetto, ecc..) che dovrà redigere il progetto e preparare tutta la documentazione a corredo.
Tanti anni fa era il sindaco di ogni Comune che rilasciava la concessione edilizia sempre in conformità alle previsioni del piano regolatore generale (P.R.G.). E’ stata la legge 28 gennaio 1977 n. 10 a dare ai sindaci il potere di rilascio delle concessioni edilizie. In seguito, con l’entrata in vigore della legge 15 maggio 1997 n. 127, il potere di rilasciare concessioni ed autorizzazioni e concessioni edilizia è passato ai ai funzionari comunali con qualifica dirigenziale (responsabili dell’area tecnica).
Se si rinuncia all’edificazione gli oneri di urbanizzazione e costo di costruzione vengono restituiti
Le somme pagate a titolo di costo di costruzione ed oneri di urbanizzazione sono correlate alla effettiva attività di trasformazione del territorio ed alla realizzazione dell’opera edilizia. Se tale circostanza non si verifica, il relativo pagamento non ha più ragione d’essere. Pertanto, il cittadino ha diritto al rimborso di eventuali rate già pagate.
Oneri di urbanizzazione e costo di costruzione viaggiano di pari passo. Venendo meno l’edificazione, si annulla, in capo al cittadino, l’obbligo di corrispondere le relative somme richieste, all’inizio, come oneri concessori. Come detto sopra, il cittadino già destinatario del permesso di costruire può avere versato, per intero o per una parte, gli oneri di urbanizzazione ed il costo di costruzione.
Viene effettuato un versamento parziale solo nei casi di rateizzazioni. Il pagamento rateale degli oneri è ammesso ai richiedenti la concessione edilizia. Pertanto chi avesse pagato una o più rate, nel caso di rinuncia a costruire, ha diritto alla restituzione delle somme già pagate. Il diritto alla restituzione di quanto già pagato è legittimato dall’art. 2033 del codice civile.
Il diritto di richiedere il rimborso di oneri di urbanizzazione e costo di costruzione si ha non solo quando la rinuncia ad edificare sia totale. Infatti, se il permesso di costruire non viene sfruttato del tutto, si ha, lo stesso, diritto ad un rimborso, anche se parziale. E’ chiaro che la restituzione ha attinenza solo alla cubatura non edificata. Se, invece, il titolare del permesso di costruire rinuncia alla edificazione ma, in seguito, acquisisce una nuova concessione, pagherà solo la differenza degli oneri rispetto a quelli già versati. Qui sotto un fac simile della richiesta di rimborso.
Le opere di urbanizzazione primaria e secondaria
Gli introiti derivanti dagli oneri di urbanizzazione sono necessari per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria. Le urbanizzazioni primarie riguardano la creazione di fognature, strade residenziali, illuminazione pubblica, verde attrezzato, spazi di sosta o di parcheggio, gli allacciamenti alla viabilità principale dei lotti edificabili.
Rientrano tra le primarie anche le reti di scarico delle acque nere, le reti idriche e quelle relative agli impianti di depurazione, le reti telefoniche, elettriche o del gas, gli impianti cimiteriali, ecc. Le opere di urbanizzazione secondarie sono quelle relative ad asili nido e scuole materne, scuole dell’obbligo o di istituti superiori, sedi o delegazioni comunali, impianti sportivi, chiese, centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie, aree verdi di quartiere, ecc. La normativa che distingue i due tipi di opere di urbanizzazione (primarie e secondarie) è la legge 29 settembre 1964 n. 847.
Come vengono determinati gli oneri di urbanizzazione
I criteri relativi al versamento, ai Comuni, degli oneri di urbanizzazione sono stabiliti in base alle incidenze delle edificazioni. I parametri per i relativi versamenti vengono stabiliti dai consigli comunali dei Comuni ai sensi del comma 4 dell’art. 16 del Testo Unico Edilizia. Si tratta, per esattezza, del D.P.R. n. 380 del 06/06/2001 aggiornato con le modifiche apportate dal D.L. 18 aprile 2019, n. 123, convertito con modificazioni dalla Legge 12 dicembre 2019, n. 156. Cliccando sul precedente link, relativo all’art. 16 del Testo Unico Edilizia, si possono leggere i vari parametri di cui si tiene conto per la determinazione degli oneri di urbanizzazione.
Oneri di urbanizzazione e costo di costruzione nei casi di ristrutturazioni edilizia
Per calcolare gli oneri concessori nei casi ristrutturazioni edilizie si tiene sempre conto del nuovo carico urbanistico che va ad incidere sull’immobile esistente. Ne consegue che non bisogna pagare al Comune alcun onere se la ristrutturazione non genera una edificazione aggiuntiva (o nuova volumetria edilizia come viene, in gergo tecnico, definita). Se, invece, l’intervento di ristrutturazione va a generare un ampliamento della costruzione, allora bisognerà pagare gli oneri in funzione delle edificazione aggiuntiva.
Che cos’è il costo di costruzione
Il costo di costruzione, invece, possiamo definirlo come come una forma di compartecipazione comunale all’incremento di valore della proprietà immobiliare del costruttore. Il suo importo viene calcolato, in percentuale, in base al costo dell’edilizia convenzionata e viene determinato, con periodicità, dalle regioni.
Inoltre, l’ammontare varia in funzione della tipologia di immobile (commerciale, residenziale, agricolo, terziario, ecc..). Un altro parametro è anche rappresentato dai metri quadri e metri cubi edificati. Anche per il contributo costo di costruzione, l’intestatario del permesso di costruire può effettuare il pagamento in unica soluzione o a rate.
Nel caso di pagamento rateale, in genere, occorrerà fornire al Comune una polizza fidejussoria a garanzia. In contributo costo di costruzione è dovuto anche per le ristrutturazioni edilizie. I Comuni, comunque, al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, possono applicare dei costi inferiori rispetto a quelli deliberati per le nuove costruzioni.
Casi di riduzione del contributo per costo di costruzione
Vi sono dei casi in cui il costo per oneri concessori è applicato in misura ridotta. Parliamo, per esempio, dei casi di edilizia abitativa convenzionata. In questi casi il contributo per oneri concessori è limitato solo agli oneri di urbanizzazione. Occorre, però, un impegno da parte del titolare del permesso a costruire a praticare prezzi di vendita o canoni di locazioni a tariffe convenzionate.
Nei casi di edilizia abitativa convenzionata, relativa anche ad edifici esistenti, il contributo afferente al permesso di costruire è ridotto alla sola quota degli oneri di urbanizzazione, qualora il titolare del permesso si impegni, a mezzo di una convenzione con il comune, ad applicare i prezzi di vendita e i canoni di locazione convenzionati.
Il contributo per la realizzazione della prima abitazione è pari a quanto stabilito per la corrispondente edilizia residenziale pubblica, purché sussistano i requisiti indicati dalla normativa di settore.
Casi in cui il contributo di costruzione non va versato
Il contributo del costo di costruzione non è sempre dovuto. Vi sono situazioni per le quali vi è l’esenzione dal pagamento. Le elenchiamo qui di seguito.
- Interventi edilizi su aree agricole, comprese i locali a residenza, tendenti alla gestione del fondo agricolo e delle relative esigenze dell’imprenditore agricolo.
- Opere necessarie ed eseguite in conseguenza di pubbliche calamità.
- Ristrutturazione o ampliamento di edifici unifamiliari per superfici non superiori al 20%.
- Interventi volti al risparmio di energia o relativi alla realizzazione di nuovi impianti per fonti rinnovabili di energia.
- Opere pubbliche, attrezzature, impianti realizzati da istituzioni varie oppure opere di urbanizzazione eseguite da privati.
Come pagare gli oneri di urbanizzazione
Il pagamento degli oneri di urbanizzazione può avvenire in unica soluzione oppure in forma rateale. Nei casi di piani rateali sul costo di costruzione o oneri di urbanizzazione, tanti Comuni seguono i seguenti criteri.
- 50% al momento del rilascio del permesso di costruire (nel caso di presentazione di SCIA o DIA prima dell’inizio dei lavori);
- 25% entro 1 anno dalla data di riferimento;
- 25% entro 2 anni dalla stessa data.
Inoltre, i Comuni nei casi di pagamenti rateizzati chiedono, a garanzia, una polizza fideiussoria bancaria o assicurativa che sarà svincolata dopo il versamento di tutte le rate e relativi interessi.
Oneri di urbanizzazione e costo di costruzione ed altri articoli suggeriti
Gli oneri di urbanizzazione ed il contributo per costo di costruzione sono stati l’argomento di questo articolo. Qui sotto vi indichiamo dei link relativi ad altri importanti articoli di questo blog.
- I tributi comunali maggiori e quelli di minore importanza.
- Le riduzioni sulla TARI. Informarsi sempre presso i Comuni.
- Causa corona virus, sospeso il pagamento d tributi.
- Agevolazioni IMU e TASI per i coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali.
- Multe autovelox e ricorsi.
- Calcolo IMU sui fabbricati di categoria D.
- L’IMU sulle zone a servizi (zone F per pubblica utilità). Come comportarsi.
- Come si compila il modello F24 ordinario e semplificato.
- Immobili in categoria f3 in corso di costruzione.
- I mq a ruolo della Tassa Rifiuti (TARI).
- Immobili rustici. Bisogna pagare l’IMU?
- Affidamento diretto appalti pubblici.
buonasera
anni fa ho acquistato un’ abitazione in classe A3 di 8 vani. Scopro pochi giorni fa che in realta’ e’ composta per meta’ da una casa regolarmente accatastata come abitazione e l’ l’altra meta’ le camere sono definite come Magazzino , Cantina , ecc..
Scopro anche che dopo 10 anni dall’ acquisto non posso rivalermi ne’ sul precedente venditore ne’ sul notaio.
Indicativamente, il cambio d’uso sara’ una cosa molto onerosa da effettuare per un ‘ abitazione in classe A3 (zona agricola) ? il calcolo sara’ sugli oneri al Mc o ci possono essere altre sanzioni ? Grazie molte.
Da quanto comprendo si tratta di una casa realizzata con cubatura agricola. In tali casi vi possono, progettualmente, essere dei locali destinati a cantine, ricovero attrezzi, magazzini. Si tratta di cubature che i piani regolatori comunali danno la possibilità di aggiungere a quelle residenziali proprio perché si tratta di abitazioni realizzate nelle zone agricole e che hanno, anche, la finalità, di consentire la gestione del terreno. Se è possibile praticare il cambio di destinazione d’uso può solo comprenderlo un tecnico dopo un attento esame del caso. Può essere, infatti, che non si possa fare se non c’è cubatura residenziale disponibile. Si presume, infatti, che all’epoca della realizzazione della casa, tutta la cubatura residenziale sia stata completamente utilizzata. Ci potrebbe essere la possibilità di acquistare cubatura residenziale da un altro immobile situato nello stesso Comune e trasferirla sul fabbricato in questione. Ma, chiaramente, tale trasferimento di cubatura, se possibile normativamente, avrà un costo (l’acquisto della cubatura) + altri costi costi per onorario del tecnico, eventuali oneri, ecc. Le consigliamo di approfondire con un tecnico (ingegnere, geometra, architetto o altro professionista abilitato).
Buon pomeriggio,
mi trovo in una situazione per nulla chiara nei confronti del comune nel quale ho ristrutturato una vecchia abitazione rurale del 1700.
Ho presentato regolare progetto di ristrutturazione con ampliamento del 20%.
Dopo numerosi mesi di attesa ho avuto il tanto aspettato PERMESSO DI COSTRUIRE; insieme al permesso di costruire mi hanno consegnato la documentazione per il versamento dei vari oneri di urbanizzazione della bellezza di euro 14000.
Ho chiesto spiegazione in quanto sapevo che tali oneri andavano pagati solo per la quota di ampliamento ma ho avuto come risposta che dovevo pagare questi oneri per l’intera abitazione nonostante si trattasse di una struttura collabente…. in quanto dal 1700 anno di costruzione ad oggi non erano mai stati pagati tali oneri….
E’ normale pagare oneri per un’abitazione rurale del 1700?
Ho chiesto la rateaizzazione della cifra e ho concluso pagando l’ultima rata nel mese di settembre… Ho effettuato la richiesta per lo svincolo della pratica fideussoria bancaria e come risposta mi è arrivata una mora da pagare di euro 1160 perchè non ho effettuato i bonifici esattamente nel giorno che richiamavano loro come data del permesso di costruire ma l’ho pagati entro il mese della data… quindi parliamo di un ritardo di pochi giorni per ogni rata…. Esiste un regolamento che indica entro quanto vada pagata tale rata? Mi sembra eccessivo pure il tasso d’interesse applicato considerando che si tratta di pochi giorni di ritardo.
Poi ultima domanda è a cosa ho diritto dopo aver completato il versamento di tali oneri? Mi è stato detto che non ho diritto a nulla in quanto la mia abitazione non è raggiunta da alcun servizio (fogna, acqua, gas ecc…..) e quindi non posso pretendere che l’abitazione venga raggiunta da tali servizi.
Esiste qualche legge o sentenza con la quale posso rivalermi nei confronti del Comune per la restituzione di tali oneri o per avere i servizi di cui ho diritto?
Grazie in anticipo per la vostra cortese collaborazione e spero di essere stato chiaro nell’esposizione delle mie problematiche
MASSIMO