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Bene comune non censibile: che cos’è

6 min di lettura

Bene comune non censibile: che cos’è? E’ questo l’argomento del presente articolo. Cercheremo di chiarire questo concetto spiegando, proprio, cosa sono i beni comuni non censibili. Si tratta di un bene riferibile ad un condominio e che è utilizzabile da tutti i proprietari o condomini. Per esempio, ci riferiamo agli androni, alle scale, ai cortili, al vano ascensore, agli atrii, ai locali caldaia, ai giardini condominiali, ecc. Il bene comune non censibile è regolarmente catastato tramite la procedura Docfa, così come avviene per i normali fabbricati.

E’ evidente che nessuno può appropriarsi, per un suo uso esclusivo, di un bene comune non censibile. Chiunque volesse fare una visura catastale vedrà che questi immobili risultano anche al catasto con la definizione di bene comune non censibile (bcnc). Dai precedenti concetti possiamo dedurre che un condominio è costituito da diverse parti. Ci sono, cioè, porzioni di immobili che possono essere considerate di proprietà esclusiva dei vari proprietari (per esempio, i singoli appartamenti, le cantine, i magazzini, ecc.) e altre che, invece, sono di proprietà comune.


In queste ultime porzioni rientrano, proprio, i beni comuni non censibili. Tra i bene a proprietà comune rientrano anche i beni comuni censibili che illustriamo nel successivo paragrafo. Una delle caratteristiche di queste porzioni di fabbricato (che possono essere sia sterne che interne) è il fatto che, dal punto di vista catastale, devono essere rappresentate nelle planimetrie e conteggiate nei mq. Però, non hanno una rendita catastale (quindi, non producono alcun reddito), e, quindi, non incideranno sulla rendita dei fabbricati collegati.

Che cos’è il bene comune censibile

I Beni Comuni (censibili e non censibili) in generale sono stati previsti dalla circolare n. 2 del 20/02/1984 del Ministero delle Finanze. La predetta circolare identifica come beni comuni quelli che sono a servizio di più unità immobiliari. Tali beni sono anche indicati dall’art. 1117 del codice civile ma possono anche essere disciplinati da regolamenti condominiali. Talvolta possono anche nascere da consuetudini condominiali. La cosa fondamentale è che siano utilizzabili o asserviti da due o più unità immobiliari.

In particolare, il bene comune censibile (bcc), a differenza di quello “non censibile“, è dotato autonoma capacità reddituale e, quindi, ha una rendita catastale. L’analogia rappresentata da entrambi i beni è che forniscono servizi comuni e sono fruibili da più unità immobiliari. Alcuni tra i beni comuni censibili sono l’alloggio del portiere (o custode), una piscina condominiale, un’autorimessa, il parcheggio coperto o scoperto per autoveicoli, il lastrico solare, ecc.


I “beni comuni censibili” devono essere dichiarati con distinta planimetria catastale ed elaborato planimetrico. Essi avranno delle separate categorie catastali attinenti alle loro caratteristiche tecniche. E’ chiaro che i beni comuni censibili (così come quelli non censibili) saranno associati al catasto, secondo le modalità previste dalla procedura Docfa, agli immobili a cui sono collegati (o meglio a cui sono asserviti).

Sottolineiamo che detti beni comuni censibili, se presenti, andranno ad incidere anche sulla rendita catastale delle unità immobiliari a cui sono collegati. Cioè, contribuiranno ad elevare l’entità della rendita catastale visto che rappresentano un elemento migliorativo degli immobili collegati. Viceversa i Beni Comuni non Censibili non incideranno sulla rendita catastale delle unità immobiliari collegate. Entrambi i beni saranno rappresentati nell’elaborato planimetrico.

I beni comuni non censibili hanno una rendita catastale?

I beni comuni non censibili (B.C.N.C.) essendo appartenenti a tutto il condominio (o una parte di esso) rappresentano una pertinenza (o corte dello stesso). Pertanto, non hanno un’autonoma rendita catastale. Non avendo una rendita, possiamo dire che non hanno alcun valore catastale. Ciò significa che nel caso di vendita di un appartamento, cui il bene comune non censibile (B.C.N.C.) è collegato, le imposte si pagheranno solo sull’abitazione.

Infatti, il bene comune non censibile (BCNC), non avendo una rendita catastale, non potrà generare alcun valore catastale sul quale, in genere, si pagano le imposte derivanti da vendita, donazione o successione. Il valore catastale del bene comune non censibile sarà, quindi, equivalente a zero. Di conseguenza possiamo ribadire che il bene comune non censibile ha le seguenti caratteristiche.

  • Non ha alcuna autonoma capacità reddituale.
  • E’ comune a tutte o ad alcune delle unità immobiliari facenti parte di un fabbricato (edificio). Ciò comprova la proprietà indivisa di detti beni comuni non censibili.

E’ obbligatorio l’inserimento nella banca dati catastale?

La risposta è assolutamente positiva. Tutti i fabbricati ed i relativi beni comuni censibili e non censibili, devono essere inseriti all’interno del N.C.E.U (Nuovo Catasto Edilizio Urbano). Per catastare queste unità immobiliari bisogna dare incarico ad un professionista (ingegnere, geometra o architetto). I predetti tecnici, per inserire fabbricati e beni comuni censibili e non censibili, utilizzeranno il software DOCFA.

Per mezzo di tale programma, inseriranno anche la planimetria del fabbricato e tutti gli altri dati obbligatori per legge. Bisogna precisare che i fabbricati ordinari (appartamenti, case singole) avranno assegnata una autonoma rendita catastale, la classe, la categoria. Inoltre, per tali immobili sarà anche indicato il foglio, la particella ed un subalterno che identificherà l’unità rispetto alle altre (soprattutto se presenti nello stesso stabile).

Infatti, se in un fabbricato sono presenti 10 appartamenti, gli stessi avranno lo stesso foglio e la stessa particella mentre il subalterno distinguerà una unità dall’altra. Riguardo i beni comuni non censibili, la pratica di assegnazione del sub (da farsi con Docfa) non è obbligatoria. Sarà il tecnico incaricato della catastazione che valuterà l’eventuale attribuzione del subalterno a tali beni.

La catastazione di questi beni avviene nel seguente modo.

  • Nel caso di nuove costruzioni, attraverso la compilazione del modulo nel quadro D.
  • Per gli immobili già esistenti, tramite la presentazione di una denuncia di variazione.

I beni comuni non censibili sono ipotecabili?

Per la loro natura, i beni comuni non censibili non sono soggetti ad ipoteca. Ciò in quanto rappresentano una sorta di pertinenza comune e sono privi di rendita catastale. Nel momento in cui si inserisce un’ipoteca su di un fabbricato (o appartamento), la stessa non può allargarsi ai beni comuni non censibili collegati. E’ chiaro, però, che il fabbricato ha un collegamento indiretto a detti beni in quanto asserviti.


Non può esserci, quindi, un’esplicita ipoteca su questi beni in quanto rappresentano un bene di tutti i condomini. Ma è chiaro che un determinato appartamento è legato alle parti comuni dell’edificio e, quindi, in queste circostanze opera una sorta di “effetto trascinamento” indiretto. Questa redazione, comunque, consiglia di catastare sempre i beni comuni non censibili nei casi in cui dette unità condominiali siano utilizzabili da almeno due unità immobiliari.

Questo agevola soprattutto una loro chiara individuazione nei casi di compravendite o donazioni. Inoltre, ciò consente di poter attribuire, con estrema chiarezza, le quote di pertinenza ad ogni unità immobiliare. Ribadiamo, inoltre, che i beni comuni non censibili hanno un autonomo identificativo catastale (cioè foglio, particella e, spesso, anche il subalterno.

Valore probatorio della banca dati catastale

Com’è noto, le iscrizioni catastali, pur essendo obbligatorie, non sono determinanti ai fini dell’accertamento della proprietà di un bene immobile. Questo lo rafforza la sentenza della Corte di cassazione del 5 dicembre 2013, n. 27296. Pertanto, se, in catasto, un determinato immobile risulta intestato ad una certa persona, nel caso di contenziosi, tale condizione non rappresenta elemento vincolante per il giudice chiamato ad emettere una eventuale sentenza.

Assume, invece, efficacia il dato risultante presso la conservatoria dei registri immobiliari e che deriva da atti pubblici (per esempio atti notarili di compravendita o donazioni oppure successioni ereditarie). Lo stesso discorso è riconducibile anche per i beni comuni censibili o non censibili. Per esempio scale, androni, cortili, locali caldaia, giardini, che, al catasto, risultano beni comuni non censibili, potrebbero, di fatto essere considerati bene di proprietà esclusiva. Se ciò fosse provato, si potrebbe rendere necessario adeguare il dato catastale alla situazione reale.

Riepilogando sui beni comuni non censibili

Abbiamo spiegato cos’è un bene comune non censibile (e la sua gestione col Docfa) e quali sono le caratteristiche che lo contraddistinguono. Abbiamo sottolineato come tali beni appartengano (in forma indivisa) a tutti i condomini. Nessun condomino, pertanto, può rivendicare una proprietà esclusiva sui beni comuni non censibili. Per queste ragioni questi beni non sono censibili e, di conseguenza, non produttivi di reddito. Per queste ragioni il bene comune non censibile non è divisibile.

I consigli della redazione

In questo articolo abbiamo parlato dei beni comuni non censibili dicendo cosa sono e quali sono le relative caratteristiche. Inoltre, abbiamo anche toccato tanti altri argomenti che ruotano intorno a tali immobili come la registrazione catastale, le ipoteche, come si procede alla loro catastazione, il Docfa, le differenze con i fabbricati ordinari, ecc. Qui sotto, invece, indichiamo diversi link ad altri articoli del nostro blog che vi consigliamo di leggere.

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