IMU terreni vincolati da zone a pubblici servizi

IMU terreni vincolati da zone a pubblici servizi

La questione IMU sulle zone a servizi dei vari Comuni è dibattuta da diversi anni. Spieghiamo cosa sono le zone “a servizi”. Si tratta di tutte quelle zone (di solito terreni) che i progettisti dei Piani Regolatori Generali dei vari Comuni vincolano per la realizzazione di opere pubbliche. Tali opere pubbliche possono essere ville, parcheggi, aree di verse, piazze, o altri spazi utilizzabili da tutti i cittadini. L’argomento “IMU terreni vincolati” è, pertanto, un argomento di cui si discute da tanti anni.

Pertanto, sul nostro terreno può essere apposto un vincolo di inedificabilità residenziale in quanto destinato alla realizzazione di opere pubbliche. Questo significa che, i progettisti dei piani regolatori prevedono che sul nostro terreno, in base a determinati studi territoriali, può sorgere un’area di pubblico interesse (parcheggio, villa, piazza, campo di calcio, ecc..).


Pertanto, il vincolo di inedificabilità è valido solo per le edificazioni di fabbricati residenziali, commerciali, industriali, artigianali. L’unica edilizia ammessa è quella per opere pubbliche. Non si tratta, quindi, di una inedificabilità assoluta in quanto è possibile realizzare opere pubbliche. Pertanto, si tratta di terreni pur sempre edificabili anche se l’edificazione è possibile solo per costruzioni di interesse pubblico.

IMU sui terreni vincolati come zone a servizi. Sono più i segnali che va pagata.

Vi sono due articoli del D. Lgs. n. 504/92 che si esprimono sulle aree edificabili. Si tratta degli articoli 2 e 4 chi riportiamo qui di seguito:

  • Art. 2, comma 1, lettera b: “per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile  a  scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o  attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di  edificazione  determinate secondo i  criteri  previsti  agli  effetti  dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità”.
  • Art. 5, comma 5: “Per le aree fabbricabili, il  valore  e’  costituito  da  quello venale in comune commercio al 1  gennaio  dell’anno  di  imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione,  all’indice  di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita,  agli  oneri  per eventuali  lavori  di  adattamento  del  terreno  necessari  per   la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul  mercato  dalla  vendita  di aree aventi analoghe caratteristiche.“.

In entrambi gli articoli non si fa riferimento ad una esenzione dall’IMU nei casi di terreni vincolati dai piani regolatori generali per la realizzazione di opere pubbliche. Pertanto, sembrerebbe che l’IMU sia dovuta su tali terreni in base al valore stabilito dai Comuni. Gli enti, infatti, periodicamente approvano i valori edificabili, ai fini IMU, per tutte le tipologia di aree edificabili.


Ma perchè riteniamo che su detti terreni l’IMU vada versata? Perché, nonostante il Comune abbia apposto dei vincoli sul terreno, lo stesso terreno rappresenta un patrimonio per il proprietario. Il vincolo apposto dal Comune significa che l’immobile è suscettibile di esproprio da parte dello stesso ente.

Ma se il Comune ricorre all’esproprio per pubblica (passaggio obbligato per la realizzazione di un opera pubblica su un terreno di proprietà privata), dovrà corrisponderà, al proprietario, l’indennità di esproprio. Quindi, se da un lato, il vincolo apposto dal Comune, impedisce l’edificazione del privato proprietario, dall’altro è possibile l’edificazione Comunale.

Il proprietario di un terreno sito in “zona a servizi” conserva un valore patrimoniale ?

Tutti i proprietari di terreni vincolati per la realizzazione di opere pubbliche, seppur spogliati della possibilità di costruire un fabbricato privato, conservano sempre un certo valore patrimoniale sul bene. Infatti, il Comune, per realizzare l’opera pubblica dovrà necessariamente praticare l’esproprio. Ed espropriare un terreno equivale a pagare il proprietario.

Capita spesso che le tariffe al mq delle indennità di esproprio non vengano accettate dai proprietari dei terreni. Quando il proprietario non accetta l’entità di esproprio, lo fa con l’apertura di un contenzioso presso il tribunale. A quel punto il proprietario cercherà di far valere, con idonei documenti, dinanzi al giudice, una indennità superiore.


Noi, a tale proposito, consigliamo sempre di verificare i valori venali approvati dai Comuni ai fini dell’IMU. Sarebbero gli importi, per mq, che il Comune chiede per il pagamento dell’IMU. Tali valori venali, approvati ai fini dell’IMU (se presenti anche per le zone a servizi), potrebbero essere più vicini a quelli di mercato. Se così fosse, possono aiutarvi parecchio nel caso in cui l’indennità di esproprio proposta dal Comune, sia di molto inferiore.

Nel caso precedente, il proprietario, se non ritiene congrua l’indennità di esproprio proposta, può chiedere all’ente l’equiparazione della stessa con quella sulla quale paga l’IMU. Se il valore venale ai fini IMU, per i terreni vincolati, è stato ufficializzato con un provvedimento ufficiale (per esempio, delibera o determina) è possibile chiedere al Comune l’equiparazione del valore di esproprio a quello utilizzato ai fini IMU.


Certamente, non vi è alcuna norma che prevede questo. Così come non vi è certezza che il valore imponibile, ai fini IMU, deliberato dall’ente, sia superiore a quello di esproprio. Però, nel caso in cui il valore determinato come base imponibile IMU sia superiore a quello di esproprio, è ragionevole chiedere l’equiparazione dei due valori.

Gli eventuali contenziosi per le indennità di esproprio

La differenza tra base imponibile, ai fini IMU, e l’indennità di esproprio sui terreni vincolati (come zone a servizi) spesso genera contenziosi tra proprietari ed enti locali. E’ sempre consigliabile riuscire a trovare un accordo, per l’indennità di esproprio, tra proprietario e ente Comune. Certamente, il fatto di pagare l’IMU sul proprio terreno “a servizi” ad una tariffa già deliberata dall’ente, potrebbe essere importante per dirimere l’eventuale controversia su tale indennità.

Pur essendo, IMU ed indennità di esproprio, due fattispecie diverse può rappresentare fattore importante quello di pagare l’Imposta Municipale Unica in base ad un certo valore di mercato, deliberato dall’ente. Prima di decidere una eventuale azione legale per avere riconosciuta una indennità di esproprio più congrua, è sempre meglio consultare uno o più professionisti del settore (avvocati, commercialisti, agenti immobiliari) che possono darvi dei consigli e delle valutazioni idonee sul vostro caso.


Soprattutto un agente immobiliare della stessa città in cui si trova il vostro immobile, che conosce molto bene il mercato locale, saprà, certamente, un’importante indirizzo circa il valore al mq del vostro immobile. Poi, un legale anche aiutarvi a valutare la congruità o meno di intraprendere una azione giudiziaria.

IMU terreni vincolati – E’ dovuta o no ?

Alla luce di quanto sopra esposto e soprattutto considerando che il vostro terreno, seppur vincolato dai piani regolatori generali, conserva sempre un valore patrimoniale, siamo del parere che l’IMU sia dovuta. Ciò è avvalorato, soprattutto, da due circostanze. La prima è rappresentata dalla circostanza che il terreno in zona “a servizi” è, pur sempre, edificabile nonostante lo sia solo per opere pubbliche.

L’altro aspetto è determinato dal fatto che la presenza del vincolo di edificabilità solo per opere pubbliche lascia, sempre, al terreno un valore patrimoniale. Detto valore, come espressamente detto all’interno del presente articolo, è proprio rappresentato dall’indennità di esproprio che il Comune deve riconoscere al proprietario nel caso realizzare delle opere pubbliche.

Un terzo aspetto che rafforza l’evenienza che l’IMU sui terreni vincolati “a zone F” va versata è la presenze di varie sentenze della Corte di Cassazione sulla materia. E’ assodato il fatto che questo aspetto non viene chiarito dalla varie norme su ICI o IMU che sono state approvate negli anni. Le diverse sentenze, però, sono piuttosto indicative su quello che è l’orientamento prevalente dei giudici della Corte di Cassazione sulla materia. Qui appresso indichiamo una delle sentenze che confermano l’IMU dovuta per i terreni agricoli vincolati alla costruzione di aree di pubblico interesse. Sentenza n. 10669 del 4 maggio 2018.


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