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Cambio di destinazione d’uso: Quando si può fare?

6 min di lettura

Spesso si sente parlare di “cambio di destinazione d’uso“. Per gli addetti ai lavori (ingegneri, geometri, architetti, ecc.) è una pratica molto nota. Il cambio di destinazione d’uso è una pratica utilizzata (sia da un punto di vista urbanistico che catastale) per modificare la finalità di utilizzo di un’unità immobiliare. Per fare un esempio concreto, si ha quando un’abitazione viene variata in “ufficio o negozio” e viceversa.

Ma può interessare una variazione tra immobili di diverse categorie catastali. E’ chiaro che per potere mettere in pratica una variazioni devono esistere i requisiti di fattibilità. Sarà il vostro tecnico di fiducia, a seguito di sopralluogo o di verifica delle norme , che potrà dirvi se è possibile o meno effettuare tale “cambio di destinazione d’uso” in base alle caratteristiche dell’immobile.


Inoltre, la pratica di “cambio di destinazione d’uso” è disciplinata da determinate normative che, comunque, i tecnici conoscono bene. E’ quindi, importante attenersi ad esse in quanto l’inosservanza della legge può comportare delle gravi sanzioni pecuniarie. Ma come detto è importante affidarsi sempre a tecnici di fiducia (ingegneri, geometri, architetti, ecc..) i quali vi guideranno, senz’altro, in maniera professionale sulla strada da seguire.

Cambio di destinazione d’uso: i motivi

I motivi del cambio possono essere diversi. Spesso aprire un’attività implica la presenza di un immobile di categoria catastale C1. Se l’immobile interessato è catastato in categoria C2, C7, A2, ecc. l’attività non potrà essere aperta. Da qui l’esigenza di effettuare il cambio di destinazione d’uso. Un’altro motivo per il quale può esservi la necessità di cambiare la destinazione d’uso è l’utilizzo di un immobile come “pertinenza dell’abitazione principale” ai fini dell’IMU.

La legge sull’IMU, riguardo le pertinenze (che com’è noto sono esenti IMU insieme all’abitazione principale), da la possibilità di averne una per ogni categoria. Le categorie per le quali è possibile avere una pertinenza sono C2, C6 e C7. Il contribuente, però, può avere due immobili con categoria C2 e, di conseguenza, dovrà considerare “pertinenza” solo uno dei due.


L’altro immobile di categoria C2 sarà tassabile. Ciò potrebbe indurre il contribuente ad effettuare un “cambio di destinazione d’uso“, per uno dei immobili, da C2 a C7 (oppure C6) al fine di poterlo utilizzare come seconda pertinenza dell’abitazione principale. Un terzo caso di “cambio di destinazione d’uso” di cui spesso si parla è quello di portare un’abitazione da A7 ad A2. Il classico motivo è la maggiore tassazione che ha un immobile in categoria A7 per la sua rendita catastale più alta.

E’ da considerare che se l’abitazione è principale, il problema non si pone. Infatti, per IMU ed IRPEF vige l’esenzione dal pagamento. Ma nel caso di seconde case, la tassazione è, senz’altro, maggiore su un immobile A7 (villa) rispetto ad un A2. Ma, come detto sopra, saranno i tecnici, caso per caso, a pronunciarsi sulla fattibilità di tale cambio. Infatti, ci devono essere le condizioni tecniche e legali favorevoli affinché sia fattibile il “cambio di destinazione d’uso” da A7 ad A2. Diversamente, l’immobile dovrà rimanere in A7.

Il cambio di destinazione d’uso può essere negato?

Il cambio di destinazione d’uso, nella maggior parte dei casi, è sempre consentito. Può non essere fattibile se contrario a disposizioni di legge. Un altro motivo ostativo può essere un espresso diniego da parte dei regolamenti condominiali. Tale divieto, eventualmente sancito dal regolamento di un condominio, per avere una forza contrattuale decisiva, devè, però, essere approvato all’unanimità da parte dei condomini.

Infatti, un eventuale altro tipo di maggioranza (per esempio assoluta o relativa), non può fungere da ostacolo al cambio di destinazione d’uso. Inoltre, un’attenzione particolare va fatta per il passaggio fabbricati residenziali. Infatti, particolari norme igienico-sanitarie impongono determinate linee. Le camere devono avere un’altezza minima di 2,70 (tranne eventuali casi di deroghe sulle altezze).

Inoltre, tale camere devono avere una misura minima di mq 9 ed altri eventuali vincoli. I tecnici, però sanno che, in generale, vi possono essere differenze tra i vari Comuni in relazione alle prescrizioni esistenti nel Piani Regolatori Generali. Pertanto, tutte le eventuali restrizioni urbanistiche sul cambio di destinazione d’uso devono essere valutate caso per caso. Infatti, ciò che è permesso da un Comune può essere negato da un altro.

Cambio di destinazione d’uso: la strada da percorrere

Se la pratica di “cambio di destinazione d’uso” è fattibile dal punto di vista normativo, vi è una determinata strada da seguire. La prima pratica da presentare è quella urbanistica. Quando si parla di pratica “urbanistica” ci si riferisce a quella da presentare presso il Comune. Pertanto, prima di ogni cosa, per il cambio di destinazione d’uso occorre acquisire il permesso da parte del Comune. La pratica deve essere presentata presso l’ufficio tecnico.

Solo dopo avere acquisito l’autorizzazione da parte del Comune, si può procedere con il cambio presso l’ufficio del catasto. La pratica presso il catasto ha importanza soprattutto dal punto di vista fiscale. Ciò in quanto cambiano tutti i parametri catastali e, di conseguenza, la rendita catastale su cui si fonda l’applicazione delle imposte comunali (per esempio l’IMU) e statali (per esempio IRPEF).

Se il cambio di destinazione d’uso comporta anche l’effettuazione di opere, a maggior ragione occorre un permesso del Comune. Se è necessario effettuare interventi edilizi allora si parla di cambio di destinazione d’uso con opere e occorre richiedere i necessari permessi urbanistici al Comune di competenza. L’autorizzazione comunale si rende necessaria nei casi di cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.

Sono i casi in cui si va a modificare le finalità iniziale di utilizzo con il passaggio ad una categoria diversa (per esempio il passaggio di un immobile da abitazione ad ufficio. Se, invece, la modifica non comporta un cambio di categoria, ci troviamo di fronte ad un cambio di destinazione d’uso non rilevante per il quale non occorre l’autorizzazione da parte del Comune. In tale caso è sufficiente effettuare la modifica solo presso il catasto (rientrano in tali casi la modifica della dimensioni dei locali o della loro disposizione o altri tipi di modifiche.


cambio di destinazione d'uso categoria catastale
Cambio di destinazione d’uso e relativa modifica della categoria catastale.

Su quali immobili è possibile effettuare un cambio di destinazione d’uso

Bisogna premettere che, in genere, un cambio di destinazione d’uso, comporta, nella stragrande maggioranza dei casi, anche un cambio della categoria dell’immobile. In tale circostanza, anche in assenza di opere da effettuare sull’immobile, occorre sempre passare dalla pratica urbanistica di autorizzazione da parte del Comune. Detto ciò, andiamo ad elencare quali sono gli immobili sui quali è possibile iniziare una pratica di “cambio di destinazione d’uso“.

  • Fabbricati industriali: laboratori (catastati, per esempio in C3), industrie, botteghe, ecc.
  • Fabbricati di tipo residenziale: studi, abitazioni, ecc.
  • Strutture turistico-ricettive: case vacanza, residence, alberghi, attività extra-alberghiere, ecc.
  • Immobili destinati ad uso agricolo: aziende zootecniche ed agricole in genere, produzione agraria, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, ecc.
  • Locali destinati a servizi vari: banche, studi professionali, uffici (per esempio A10), ecc.
  • Locali commerciali: piccoli e grandi negozi, ingrossi, mercati, esposizioni, pub, ristoranti, bar, pizzerie, ecc..
  • Immobili a deposito: garage, depositi vari, ecc.

E’ pertanto, possibile transitare da una categoria all’altra se il passaggio non è in contrasto con leggi, regolamenti comunali o strumenti urbanistici (per esempio Piano Regolatore Generale). Raccomandiamo sempre la presenza di un vostro tecnico di fiducia. Il tecnico saprà seguirvi sia nella fase preliminare sulla fattibilità del passaggio che su quella effettiva riguardante le varie pratiche che interessano il “cambio di destinazione d’uso“. Nel caso di immobili interessati da diverse destinazioni d’uso, si assegna quella prevalente col criterio della superficie utile occupata.

Spesso, per esempio, i contribuenti – cittadini fanno molta confusione sulla differenza tra catasto e urbanistica non conoscendone le effettive differenze. Molti pensano che la pratica va presentata solo al catasto e non anche al Comune. Ecco perché è importante la presenza dei tecnici che conoscono bene tutte le sfumature sulla pratica di cambio di destinazione d’uso.

Quale autorizzazione da parte del Comune?

Il cambio di destinazione d’uso (con o senza opere), comporta un permesso a costruire da parte del Comune considerato che il nuovo immobile che ne scaturisce assume delle caratteristiche diverse da quello iniziale. Se, invece, come detto in precedente, la variazione viene effettuata all’interno di una stessa categoria (per esempio da pizzeria a bar), non occorre autorizzazione comunale ed è sempre consentito il cambio.

Quest’ultimo caso è quello del “cambio di destinazione d’uso non rilevante“. In base ad una sentenza del T.A.R. Sicilia (Catania) sez. IV, 12/07/2017, n. 1773 è possibile il cambio di destinazione d’uso attraverso una SCIA. Pertanto, al trascorrere dei 30 giorni (senza alcun rilievo da parte comunale) è possibile inoltrare al catasto la pratica di cambio di destinazione d’uso.

Si potrebbe configurare come “mutamento rilevante” ogni forma di utilizzo dell’immobile che sia differente rispetto a quella originaria anche se non siano state effettuate opere edili (ed in tale caso occorre l’autorizzazione comunale). In ogni caso, l’art. 23 – ter del D.P.R. n. 380 del 2001 (Testo unico dell’edilizia) riassume le variazioni nella destinazione d’uso di un immobile da ritenere urbanisticamente rilevanti e per le quali vi è necessità di una specifica autorizzazione edilizia.

Le spese da sostenere per il cambio di destinazione d’uso

Se la pratica di cambio di destinazione d’uso è percorribile legittimamente e tecnicamente, vi sono dei costi che il proprietario deve affrontare. Qui di seguito elenchiamo i vari tipi di costo.

  • Eventuali Oneri di urbanizzazione o costi di costruzione da versare al Comune.
  • Onorario del tecnico che seguirà tutte le pratiche urbanistiche e catastali.
  • Diritti da versare presso l’ufficio dl catasto.
  • Eventuali costi di ristrutturazione o adeguamento del locali alla nuova categoria catastale (solo in presenza di eventuali opere).

I suggerimenti della redazione di Tributi Comunali

In questo articolo abbiamo tratta l’argomento “cambio di destinazione d’uso” degli immobili. Importante argomento per tutti coloro che, per particolari necessità, hanno l’esigenza di variare la destinazione di un particolare immobile. Qui sotto, invece, vi suggeriamo la lettura di altri nostri articoli di cui è importante conoscere i contenuti.

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