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Categoria catastale A10 cosa significa a che si riferisce

6 min di lettura

Ancora oggi il catasto è ancora colmo di categorie. Infatti, le tante tipologie di immobili sono contrassegnate con altrettante categorie catastali. Ogni categoria ha la sua definizione ben precisa. Questo, spesso induce in confusione contribuenti ed anche tecnici addetti ai lavori. Una delle tante e ricorrenti domande è proprio quella cui si rifà il presente articolo e cioè: “Categoria catastale A10 cosa significa?” E’ una domanda lecita se consideriamo che le categorie catastali sono tantissime. Nel presente articolo andremo a vedere quali sono i requisiti per le abitazioni di categoria catastale A10.

Gli immobili appartenenti alla categoria “A”, in genere, sono le civili abitazioni in tutte le loro variabili. Sono in tutto 11 le tipologie di abitazioni appartenenti alla categoria catastale “A”. La categoria A10 è quella che, tra tutte le altre, fa eccezione in quanto riguarda gli “uffici e studi privati” e quindi assimilabile ad una attività professionale. L’eccezione costituisce, proprio, nel fatto che tutte le altre dieci categorie sono riferibili ad abitazioni mentre quella A10 riguarda, come detto sopra, ad “uffici e studi privati“.


La destinazione ad “uso ufficio”: cos’è esattamente?

Spesso si sente parlare di “destinazione d’uso” ma diversi non riescono ad inquadrare bene il vero significato del termine. In realtà, quando, parlando, ci si riferisce alla destinazione d’uso di un immobile, ci si riferisce alla funzione alla quale l’immobile è adibito. Di conseguenza, un immobile che ha la categoria A10 ha, per sua natura, la qualità per essere adibito ad ufficio o studio privato.

Se l’immobile che si è scelto per aprire l’attività commerciale di “ufficio o studio privato” è catastato in A2 bisognerebbe fare il classico “cambio di destinazione d’uso“. Cioè, bisogna effettuare una variazione catastale in modo tale da variare la categoria da A2 ad A10. La stessa cosa accade nel caso opposto. Cioè se si vuole adibire a civile abitazione (categoria A2) un immobile catastato in A10, occorrerà procedere ad effettuare una variazione.

In questo caso la variazione dovrà essere fatta da A10 ad A2 oppure A4 (a seconda delle caratteristiche dell’immobile. Detta trasformazione, però, deve essere effettuata con l’ottenimento di una specifica autorizzazione comunale. In mancanza di autorizzazione da parte del Comune in cui si trova l’immobile, si configura un vero e proprio abuso edilizio.


Un caso particolare è quello in cui un fabbricato o unità immobiliare abbia due tipologie diverse di destinazioni d’uso (per abitazione ed ufficio contestualmente). In una tale circostanza si applica il criterio della “prevalenza“. In pratica, verrà considerata, ai fini della assegnazione della giusta categoria, la maggiore superficie utile occupata.

Particolari importanti sul cambio di destinazione d’uso

Quando si decide di cambiare la destinazione d’uso di un immobile bisogna apportare la variazione sia dal punto di vista urbanistico che catastale. La variazione urbanistica deve essere effettuata presso il Comune in cui è ubicata l’abitazione. Dopo avere ufficializzato detta variazione con la prevista autorizzazione da parte del Comune, si può procedere con la seconda fase.

Detta fase consiste, proprio, nella modifica della categoria catastale. Pertanto, ai fini della effettuazione della variazione catastale è fondamentale acquisire quella urbanistica. Per incamerare l’autorizzazione urbanistica occorre presentare idonea pratica presso l’ufficio tecnico comunale. La pratica urbanistica si perfeziona con la relativa autorizzazione – permesso comunale sulla variazione di destinazione d’uso. Solo dopo, quindi, è possibile procedere con la variazione di destinazione d’uso presso il catasto.

La categoria catastale A10 e l’incidenza sul calcolo IMU

In molte circostanze il cambio di destinazione d’uso da A10 ad A2 può essere necessaria per risparmiare sul calcolo IMU. E’, per esempio, il caso in cui l’immobile di categoria A10 è utilizzato come abitazione principale. In questo caso il contribuente non ha diritto ad usufruire dell’esenzione IMU spettante per le prime case (dette anche abitazioni principali).


Pertanto, in una situazione del genere il cambio di categoria catastale da A10 ad A2 o, per esempio, A4, significa risparmiare parecchi soldi di IMU. Infatti, per usufruire delle agevolazioni IMU per l’abitazione principale, l’appartamento (o la casa singola) deve avere una categoria catastale riconducibile alla civile abitazione. Quasi tutti gli immobili appartenenti alla categoria “A” sono relativi a civili abitazioni.

Le categoria A10, essendo assimilabile ad una categoria commerciale) non può dare il diritto di usufruire dell’esenzione IMU per abitazione principale. Di conseguenza bisogna fare molta attenzione a questo particolare. Una distrazione simile (cioè lasciare l’abitazione catastata in A10 in presenza di un utilizzo residenziale) può comportare un pagamento IMU inutile. In questo caso, quindi, il cambio di destinazione d’uso è necessario per evitare di buttar via dei soldi. Continuiamo ad approfondire l’argomento “Categoria catastale A10 cosa significa?” con il prossimo paragrafo.


Ogni tipologia di immobile ha il suo moltiplicatore catastale IMU

Riguardo il Calcolo IMU, ogni tipologia di immobile ha il suo moltiplicatore catastale. Il motiplicatore catastale è il coefficiente per il quale deve essere moltiplicata la rendita catastale nel procedimento di calcolo IMU. Quindi, l’immobile di categoria A10 ha un moltiplicatore diverso rispetto ad altre tipologie. Il moltiplicatore della categoria A10 è 80 che è, quindi, più basso rispetto alle abitazioni le quali hanno 160. Su questo argomento, però, vi consigliamo di leggere un articolo molto approfondito e presente sul nostro blog. Per leggerlo basta cliccare sul seguente link: cosa sono i moltiplicatori catastali e come si usano.

Si può affittare ad abitazione un immobile di categoria catastale A10?

Un altro interrogativo interessante e significativo, sugli immobili di categoria catastale A10, è questo: si può affittare, ad uso abitazione, un immobile catastato con la categoria A10, e cioè ufficio o studio privato ? La risposta a questo quesito è negativa. Quindi, per affittare un immobile ad uso abitazione, la categoria catastale deve essere attinente e, quindi, A2, A3, A4, ecc.. Non può essere locato, come abitazione (sia principale che seconda casa) un immobile catastato in categoria A10.

Allo stesso modo, per potere esercitare l’attività di avvocato, commercialista, CAAF, o altri uffici o studi privati, l’immobile deve essere catastato in categoria A10 ed urbanisticamente deve anche avere le caratteristiche attinenti. Pertanto, prima di procedere alla firma dei relativi contratti di affitto – locazione bisogna verificare la corrispondenza dell’immobile con l’utilizzo che si vuol fare dello stesso.


Uguale situazione se è lo stesso proprietario che vuole utilizzare, come ufficio, l’abitazione. Ci deve essere corrispondenza tra l’utilizzo dell’immobile e la sua condizione urbanistico-catastale. Come è noto, nei contratti di locazione devono essere indicati i dati catastali dell’immobile. Non inserire i dati catastali comporta l’applicazione di una sanzione che può anche arrivare al 240% dell’imposta di registro da versare.

Inoltre, rientra tra gli obblighi del proprietario quello di mettere a conoscenza l’affittuario circa l’effettiva destinazione d’uso dell’immobile. In difetto, il comportamento scorretto del locatore può comportare la risoluzione del contratto e/o il risarcimento al conduttore per danni conseguenti al mancato utilizzo dell’immobile.

Attività di affittacamere: non è possibile se l’immobile ha categoria A10

Una uguale situazione è quella delle attività di “affittacamere“. Non è possibile metterla in atto se l’immobile catastalmente ed urbanisticamente risulta essere un “ufficio o studio privato“. Di conseguenza, prima di iniziare questo di tipo di attività occorre portare avanti la pratica di cambio di destinazione d’uso sopra richiamata. Per l’attività di affittacamere l’immobile deve avere le caratteristiche tecniche di “civile abitazione”. La struttura deve essere catastata in categoria A ma fatta eccezione per quella A10 la quale, come più volte riportato in questo articolo, è riconducibile a studi privati od uffici.

Trasferire la residenza anagrafica su un immobile di categoria catastale A10

Sono in tanti a commettere l’errore di voler trasferire la residenza anagrafica su un immobile di categoria A10. Per ottenere il trasferimento di residenza in un determinato immobile occorre che lo stesso abbia le caratteristiche urbanistiche e catastali di civile abitazione. Pertanto, non è possibile locare un immobile che abbia che le caratteristiche di “ufficio o studio privato“.


In tal caso bisogna prima procedere al cambio di destinazione d’uso presentando una pratica di modifica sia al Comune che al catasto, come già indicato in un altro paragrafo di questo articolo. Abbiamo detto anche che occorre prima procedere alla variazione urbanistica presso il Comune. Dopo avere ottenuto l’autorizzazione comunale si può procedere alla presentazione della variazione anche presso gli uffici catastali.

Dopo avere perfezionato le predette variazioni è possibile presentare la richiesta di trasferimento anagrafico. Per ottenere il cambio di residenza occorre effettuare un’idonea richiesta presso l’ufficio anagrafe del Comune. Oltre al predetto requisito delle corrette caratteristiche dell’immobile, cioè quelle di uso abitativo, sono necessari anche altri requisiti. Infatti, per ottenere il trasferimento di residenza bisogna essere proprietari dell’immobile oppure avere un contratto di locazione o di comodato gratuito.

I suggerimenti della redazione di TributiComunali.it – Seguili

In questo articolo vi abbiamo parlato del seguente argomento “Categoria catastale A10 cosa significa?” Oltre a “cosa significa” vi abbiamo anche fornito importanti spiegazioni su quanto ruota sulla categoria catastale A10. Qui appresso, invece, vogliamo darvi delle importanti indicazioni sui diversi articoli importanti del nostro blog che devono essere letti e che vi danno fondamentali suggerimenti.


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