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Categorie catastali

7 min di lettura

Le categorie catastali (ed anche le classi) identificano le varie tipologie immobiliari. In tutto sono sei (dalla lettera A alla lettera F). Le categorie catastali non sono altro che dei simboli, composti da una lettera ed un numero. Vengono utilizzati al fine di dare una classificazione agli immobili. Tale classificazione contribuisce ad attribuire, agli stessi immobili, una rendita catastale.

Le 6 categorie catastali sono organizzate come segue. Ad ogni categoria corrisponde una lettera. All’interno di ogni categoria vi sotto-categorie catastali. Pertanto, all’interno della macro-categoria “A” ci sono diverse sottocategorie come, per esempio, A1, A2, A3 e così via. Per fare un esempio, la categoria “A” ha undici sottocategorie (da A1 ad A11). La categoria “A” contraddistingue diversi tipi di abitazioni.


La normativa sulle categorie catastali e la possibile riforma del catasto

Abbiamo spiegato sopra cosa sono le categorie catastali. In questo paragrafo, invece, spieghiamo qual’è l’origine normativa delle categorie catastali. La norma che ha introdotto le categorie catastali è il D.P.R. n. 1142 del 1949. L’intera norma di occupa della regolamentazione e la formazione del nuovo catasto edilizio urbano. E’ nell’aria, comunque, la revisione del catasto.

L’attuale governo Draghi giustifica questa probabile riforma con l’esigenza di un allineamento alle indicazioni dell’Unione Europea. Se arriverà questa annunciata riforma del catasto, con ogni probabilità, cambieranno anche i simboli che contraddistinguono le categorie catastali. Si parla, infatti, delle attuali categorie catastali immobiliari (A2, A4, C1, C2, D1, ecc..) con i caratteri “O” ed “S”.

Tali caratteri corrispondono alle parole “Ordinari” e “Speciali“. Ma attendiamo che maturino i tempi per una tale modifica strutturale del catasto che non riguarda solo le categorie catastali ma l’intero sistema “catasto. Per un articolo più dettagliato sulla probabile riforma del catasto vi rimandiamo alla lettura del seguente articolo del nostro blog: riforma del catasto.


Nei successivi paragrafi andremo ad illustrare tutte le diverse categorie e sottocategorie. Riguardo le categorie catastali, si distinguono le modo seguente. Sono a destinazione ordinaria gli immobili appartenenti alle categoria A, B e C. Quelli, invece, di categoria D sono definiti a destinazione speciale. Gli immobili di categoria E sono, invece, annoverati tra quelli a destinazione particolare. Infine, quelli di categoria F sono denominati a destinazioni fittizie. Andiamo ad analizzarli singolarmente nei prossimi paragrafi.

Le classi catastali diverse dalle categorie

Le classi catastali (che vengono espresse all’interno delle categorie catastali) sono degli indici che esprimono il grado di produttività degli immobili ed appartengono alle categorie dei gruppi A, B e C. Più alta è la classe maggiore è la redditività di un determinato immobile. Per esempio un immobile posto al centro della città avrà una classe maggiore perché portare maggiori guadagni.

In presenza di una redditività omogenea all’interno di un certo Comune o dell’intera zona censuaria) e , quindi, in assenza di una ripartizione in classi della categoria sarà presente una classe unica. La classe unica è definita dalla lettera U. Quindi, riepilogando, le categorie catastali sono rappresentative della tipologia dell’immobile, invece la classe catastale è indicativa del grado di redditività di un immobile.

Categoria catastale A

A/1 – Abitazioni di tipo signorile
Questi fabbricati si trovano ubicati in zone di particolare pregio. Inoltre, le rifiniture di livello alto.

A/2 – Abitazioni di tipo civile
Si tratta delle classiche abitazioni residenziali (per esempio appartamenti all’interno di condomini).

A/3 – Abitazione di tipo economico
Sono unità immobiliari realizzati con materiali economici e che hanno rifiniture non di pregio. Anche gli impianti tecnologici sono limitati a quelli necessari.

A/4 – Abitazione di tipo popolare
Fabbricati aventi modeste caratteristiche costruttive e di rifinitura.

A5 – Abitazioni di tipo ultrapopolari

Si tratta di abitazione di livello baso, privi di servizi igienici e/o impianti. Anche questa catastazione non è più utilizzata ai giorni nostri (e, pertanto, in disuso). E’ presente solo in vecchie catastazioni.


A/6 – Abitazioni di tipo rurale
Questo tipo di fabbricarti venivano catastati come supporto ai terreni. Quindi, possono essere definiti strumentali all’attività agricola. Questo tipo di catastazione è, ormai, in disuso nel senso che non viene più utilizzata per i fabbricati rurali.

A/7 – Abitazioni in villini.

Sono abitazioni con un po di verde e possono essere sia singole che a schiera. Possono anche essere dislocate su più livelli.

A/8 – Abitazioni in ville

Questi fabbricati si identificano in abitazioni di pregio. Hanno rifiniture di assoluto livello e sono arricchite da giardini o parchi a servizio delle stesse abitazioni.

A/9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
Si tratta di castelli o di palazzi di pregio artistico e/o storici. Sono costituiti da una sola una sola unità immobiliare.

A/10 – Uffici e studi privati
Questa tipologia di fabbricati vengono utilizzati per uffici e studi privati o, comunque, attività professionali.

A/11 – Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi Rifugi di montagna
Abitazioni tipiche di determinati luoghi (per esempio trulli, rifugi di montagna, baite, sassi, ecc.

Fabbricati appartenenti al gruppo catastale B

B/1 – Collegi e convitti; educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme
Si tratta di fabbricati destinati all’assistenza di religiosi, disagiati dei religiosi. Possono anche essere strutture ad uso caserme dello Stato.

B/2 – Case di cure ed ospedali
Come è facile capire dalla descrizione, sono strutture destinate all’assistenza di ammalati che non hanno fini di lucro.

B/3 – Prigioni e riformatori
Fabbricati costruiti e destinate per tutti coloro che devono scontare una reclusione per il fatto di avere commesso dei reati e che, quindi, hanno violato la legge.

B/4 – Uffici pubblici
Strutture costruite o adattati a sedi di pubblici uffici (ad esempio sedi comunali, provinciali, regionali, ecc.).

B/5 – Scuole, laboratori scientifici
Fabbricati costruiti o adattati per l’istruzione ed alla ricerca scientifica e che non hanno finalità di lucro.

B/6 – Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie, che non hanno sede in edifici della categoria A/9
In questa sotto categoria rientrano le sedi culturali che non hanno scopi economici e che non sono già dei palazzi storici.

B/7 – Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti
Locali destinati all’esercizio pubblico del culto e, quindi, della religione.

B/8 – Magazzini sotterranei per deposito derrate
Magazzini realizzati con l’obiettivo di adibirli a deposito di scorte.

Strutture appartenenti alla categoria C

C/1 – Negozi e botteghe
Locali destinati ad attività commerciali (per esempio trattorie, ristoranti, bar, pizzerie, ecc.). Sono proprio gli immobili in categoria catastale C1.


C/2 – Magazzini e locali di deposito
Locali destinati a deposito, soffitte, parcheggio auto, ricovero merci. Possono essere pertinenze delle abitazioni principali.

C/3 – Laboratori per arti e mestieri
Strutture – laboratori utilizzati per lo svolgimento di professioni come arti e mestieri. Impianti per lavaggio di autovetture e, comunque, locali in cui artigiani si impegnano alla trasformazione di semilavorati in prodotti finiti.

C/4 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi
Fabbricati impiegati per l’esercizio di attività sportive private (per esempio palestre).

C/5 – Stabilimenti balneari e di acque curative
Sono compresi in tale sotto-categoria gli stabilimenti balneari di carattere privato.

C/6 – Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse
Sono locali realizzati per utilizzarli come garage, box auto, scuderie, stalle. Anche queste strutture possono essere utilizzate come pertinenza delle abitazioni principali e, quindi, esentandole dall’IMU.

C/7 – Tettoie chiuse o aperte
Strutture destinate a tettoie o gazebo. Anche questi locali possono essere utilizzati come pertinenze delle prima case e, pertanto, con relativa esenzione IMU.


Fabbricati di categoria D

D/1 – Opifici
Opifici, cabine elettriche, capannoni, strutture per trasformazioni delle materie prime.

D/2 – Alberghi e pensioni
Alberghi, villaggi turistici, pensioni ed ogni altra struttura ricettive a pagamento.

D/3 – Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili
Teatri, cinematografi, discoteche, arene, locali utilizzati per esibizioni artistiche con ingresso a pagamento (spettacoli, concerti, ecc.).

D/4 – Case di cura ed ospedali
Case di cura ed ospedali quando hanno fine di lucro

D/5 – Istituti di credito, cambio ed assicurazione
Istituti di credito, cambio ed assicurazione, banche.


D/6 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi
Fabbricati e locali destinate per l’esercizio di attività sportive a pagamento come piscine, campetti, club a carattere sportivo.

D/7 – Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
Strutture per attività industriali, impianti per lavaggio auto, discariche per lo smaltimento di rifiuti solidi urbani con gestione reddituale, campi sportivi senza costruzioni o anche con semplici gradinate, rifornimenti di carburanti.

D/8 – Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
Sono compresi in questa sotto categoria i grandi negozi, parcheggi a pagamento, centri commerciali, campeggi, supermercati a serre, centrali del latte.

D/9 – Edifici galleggianti o sospesi, assicurati a punti fissi al suolo: ponti privati soggetti a pedaggio
Sono edifici che non hanno un suolo proprio.


D/10 – Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole
Sarebbero i fabbricati utilizzati per l’agricoltura. Le vecchie catastazioni di fabbricati rurali dovrebbero fare riferimento a tale sotto categoria.

Categoria catastale E

E/1 – Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei
Rientrano le stazioni ferroviarie, i porti e gli aeroporti.

E/2 – Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
Si tratta di ponti pubblici (siano essi provinciali o comunali) aventi la caratteristica del passaggio a pagamento.

E/3 – Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
Nella presente sotto-categoria possono essere comprese strutture del tipo edicole per giornali, chioschi per bar, per rifornimenti di auto, per sale di aspetto di tranvie, ecc.


E/4 – Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
Ambienti chiusi per posteggio bestiame, mercati, ecc.

E/5 – Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
Strutture caratterizzate da fortificazioni e simili.

E/6 – Fari, semafori, torri per rendere l’uso pubblico l’orologio comunale
Locali che contribuiscono a rendere d’uso pubblico l’orologio comunale.

E/7 – Fabbricati destinati all’uso pubblico dei culti
Rientrano in questa sezione le Chiese, le cattedrali ed ogni altra struttura utilizzata per l’esercizio del culto,.


E/8 – Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri, e le tombe di famiglia
Sono compresi nella presente sotto categoria i fabbricati e le costruzioni nei cimiteri fatta eccezione per i sepolcri, i colombari e le tombe di famiglia.

E/9 – Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie catastali precedenti del gruppo E
E’ una categoria residuale nel senso che quello che non può essere inserito nelle altre sotto-categorie catastali E può essere compreso qui.

Categoria catastale F

F/1 – Area urbana
Rientrano nella sotto categoria F1 le aree o corti (a piano terra) di fabbricati già accatastati all’urbano.

F/2 – Unità collabenti
I fabbricati collabenti sono quelli diruti, con tetto crollato e, quindi, inutilizzabili. Vi invitiamo a leggere un nostro articolo specifico sui fabbricati collabenti.


F/3 – Unità in corso di costruzione
I fabbricati in corso di costruzione sono quelli non completi e sono definiti anche immobili rustici.

F/4 – Unità in corso di definizione
Sono delle unità non completate e sulle quali non si ha contezza sia sulla destinazione d’uso che sulla consistenza.


F/5 – Lastrico solare
Sono le terrazze e tutte quelle aree libere (poste al di sopra unità immobiliari esistenti).

F/6 – Fabbricato in attesa di dichiarazione
Sono tutti quei fabbricati in corso di accatastamento, già inseriti nelle mappe del catasto terreni e per i quali è in corso di completamento la pratica DOCFA per l’inserimento nel catasto fabbricati.

I consigli della redazione

In questo articolo abbiamo chiarito il significato di categorie, sotto-categorie catastali degli immobili e classi degli immobili. Le categorie catastali indicano la tipologia degli immobili cui appartengono mentre le classi sono rappresentano la capacità reddituale degli immobili stessi. Qui sotto riportiamo dei link ad importanti articoli del nostro blog.

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