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Come vendere un immobile con ipoteca

8 min di lettura

Come vendere un immobile con ipoteca è un interrogativo molto frequente. In questo articolo cercheremo di chiarire l’argomento da vari punti vista e togliendovi ogni dubbio possibile ed immaginabile. Quello che è certo è che è senz’altro possibile fare una vendita di un immobile gravato da ipoteca giudiziale e nel presente articolo vi diremo come. E’ chiaro, però, che bisogna approfondire vari aspetti. Prima di tutto, bisogna sapere che non è una procedura velocissima riuscire a vendere (o comprare) casa (o un immobile in genere) con ipoteca. Però dovete sapere che la vendita di un immobile gravato da ipoteca giudiziale è fattibile.

Sappiamo che sono molti i casi in cui si ha la necessità di fare una vendita di un immobile gravato da ipoteca (volontaria, legale o giudiziale). Ci sono anche cittadini che hanno l’esigenza di cambiare la loro residenza e, quindi, hanno il bisogno di vendere la loro casa per acquistarne un’altra. Però, spesso, insieme alla necessità di vendere non si ha la possibilità di eliminare l’ipoteca dall’immobile pagando il debito legato all’abitazione.


Sembra difficile riuscire a vendere (o comprare) un immobile o casa con un’ipoteca ma cercheremo di dirvi come poterlo fare. Vi assicuriamo, comunque, che ciò è possibile. Basta seguire le regole che impone la legge per un caso del genere. Pertanto, basta seguire, con attenzione, ciò che esponiamo in questo articolo. Questo vi consente di imparare come vendere (o comprare) il vostro immobile (o casa) anche con ipoteca. E’ chiaro, però, che l’acquirente deve acquistare con la consapevolezza che esiste l’ipoteca.

In che cosa consiste un’ipoteca?

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia, istituito a favore di un certo creditore. Essa viene apposta su beni o su diritti relativi a immobili o mobili registrati di proprietà del debitore, o di un terzo che lo garantisca. L’ipoteca, nella sostanza, rappresenta una forma di tutela grazie alla quale il creditore può proteggersi dal pericolo di insolvenza da parte del debitore. E’ disciplinata dall’art. 2808 del Codice Civile. La predetta insolvenza mette in atto il procedimento della vendita forzata dei predetti beni a favore del creditore.

Questa è una pratica frequente nei casi di mutuo o finanziamento. Le banche, infatti, per proteggere il contante erogato a favore del loro cliente (mutuo o finanziamento), appongono l’ipoteca su un bene immobile di proprietà di quest’ultimo. Così, se il cliente non riesce a far fronte al proprio debito (in genere le rate mensili del mutuo o finanziamento), la banca apre la procedura per vendere l’immobile (per esempio in asta immobiliare) su cui è stata apposta l’ipoteca.


L’ipoteca, pertanto, attribuisce al creditore il diritto di aggredire, anche ai danni del terzo acquirente, i beni su cui è stato iscritto il vincolo di garanzia del suo credito e di essere soddisfatto, con preferenza, sui soldi riscossi dal pignoramento dell’immobile. Essa può avere per oggetto beni del debitore o del terzo acquirente e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari. L’ipoteca può essere di tre tipi. Li indichiamo qui sotto.

  • Volontaria.
  • Legale.
  • Giudiziale

Analisi dei vari tipi di ipoteca. L’ipoteca volontaria

In realtà, l’ipoteca può essere di tre tipi. Può essere volontaria, legale e giudiziale. In questo paragrafo parliamo della prima e cioè la volontaria. L’ipoteca volontaria è la più frequente. Come dice la stessa parola, l’ipoteca volontaria è quella che viene iscritta con la volontà dell’acquirente di un immobile. In genere viene iscritta, dall’acquirente mutuatario (che contrae un mutuo), sulla stessa casa acquistata. Ma l’ipoteca su un mutuo può anche essere iscritta su immobile diverso rispetto a quello che si vuole acquistare.

In tale caso, nella fase dell’acquisto dell’immobile, vengono formalizzati due atti notarili. Il primo (e cioè quello classico) che è quello dell’acquisto dell’immobile. Il secondo atto riguarda proprio il mutuo ipotecario grazie al quale l’ipoteca viene iscritta nei registri immobiliari. Come già descritto sopra, l’ipoteca garantisce il creditore (cioè chi finanzia l’acquisto della casa o del terreno) nel caso in cui il debitore (l’acquirente dell’immobile) non riesce a pagare il mutuo contratto.

Grazie all’ipoteca, l’acquirente dell’immobile, gode del bene acquistato per tutti gli anni di durata del mutuo – finanziamento. Secondo quanto disposto dalla Legge Bersani (art. 13, comma 8, n. 40/2007), se il soggetto finanziatore esercita attività bancaria (o finanziaria), l’ipoteca si estingue, in automatico, alla data di cessazione del mutuo.

La stessa banca, nel caso in cui il mutuo arriva alla sua conclusione con esito positivo è tenuta a rilasciare al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell’ipoteca. In contemporanea, la stessa banca dovrà trasmettere, presso la conservatoria dei registri immobiliari, la relativa comunicazione di estinzione. Ciò senza che l’acquirente dell’immobile (in pratica il debitore) debba sostenere alcuna spesa senza (art. 13, comma 8 septies, Legge 40/2007).

Che cos’è l’ipoteca legale

E’ una forma particolare di ipoteca, ovvero di diritto reale di garanzia su beni immobili e mobili registrati, che da la possibilità al creditore di espropriare il bene su cui è costituita. Ciò nel caso in cui l’acquirente non adempie ai suoi obblighi. Nel caso di inadempimento si ricorre alla vendita vendita forzata (per esempio tramite asta immobiliare) ed il creditore verrà soddisfatto. Questa forma risulta accordata, ex lege, a beneficio di particolari creditori anche in assenza della volontà del debitore. E’ l’ipotesi prevista dall’articolo 2817 del codice civile.

Cos’è l’ipoteca giudiziale

Andiamo, adesso, a chiarire il concetto di ipoteca giudiziale. Come si evince dal suo nome, tale ipoteca è disposta da un giudice. Essa è disposta in favore di un creditore che, con lo scopo di recuperare, di forza, un proprio credito, ha dovuto avviare misure esecutive, come è il caso del decreto ingiuntivo. L’ipoteca giudiziale può essere iscritta per debiti non inferiori a 20 mila euro. L’ipoteca giudiziale si estingue quando il debitore provvede al pagamento dovuto nei confronti del creditore.

comprare casa con ipoteca giudiziale vendita immobile gravato da
Comprare casa con ipoteca giudiziale

Vendere un immobile con la presenza di ipoteca: vi diremo come

Una casa (o immobile in genere) immobile con ipoteca sembrerebbe impossibile poterlo vendere o comprare. Invece, possiamo dire che potrebbe essere venduto lo stesso. Di certo, però, non è così semplice. Infatti, ci sono delle condizioni affinché la vendita sia considerata regolare. Quella fondamentale è che l’acquirente deve essere informato sulla presenza dell’ipoteca. Nel caso contrario, l’acquirente può, senz’altro, richiedere la risoluzione del contratto.

Se l’acquirente è messo al corrente, per iscritto, dell’ipoteca, la vendita risulta essere regolare. E’ evidente, però, che chi acquista un immobile con ipoteca sa che corre dei rischi. Infatti, se il venditore non assolve ai suoi debiti (per esempio, se non paga più le rate del mutuo), i rischi di pignoramento ricadono sull’acquirente. Non fa testo il fatto che l’immobile abbia cambiato proprietario. Pertanto, l’ipoteca viaggia con l’immobile e vendere, in questi casi, è piuttosto arduo, anche se possibile.


Nella pratica, pertanto, è un po complicato riuscire a vendere un immobile su cui è iscritta un’ipoteca. Potrebbe anche essere poco stimolante e rassicurante ridurre il prezzo dell’immobile proponendo al venditore di estinguere, lui stesso, l’ipoteca. In questi casi la nostra redazione, se c’è un effettivo interesse ad acquistare un immobile ipotecato, consiglia sempre di ricorrere all’assistenza di un notaio o di un’agenzia.

Qui appresso, nel prossimo paragrafo, vi forniamo un consiglio sulla procedura da seguire in casi del genere. Continuiamo a trattare l’argomento di questo articolo “Come vendere (o comprare) un immobile – casa con ipoteca (vendita con immobile gravato da ipoteca giudiziale)”. Vi invitiamo a leggere i prossimi interessanti paragrafi ricchi di informazioni importanti. Queste informazioni vi guideranno sulla via più idonea per acquistare o vendere un immobile con ipoteca.

Come vendere o acquistare un immobile con ipoteca. Le strade da seguire.

In questo paragrafo vi forniamo delle soluzioni su come vendere o acquistare un immobile su cui è apposta un’ipoteca. Passiamo alla prima soluzione. Atto pubblico di fronte al notaio con la presenza del venditore (proprietario dell’immobile), del creditore (cioè colui che ha ipotecato l’immobile) e l’acquirente. Nella scrittura il venditore si impegna a versare al creditore parte del ricavato dalla vendita e che corrisponde alla cifra sufficiente ad estinguere l’ipoteca.

Con la stessa scrittura il creditore si impegna ad estinguere l’ipoteca con la somma ricevuta. L’acquirente verserà l’intero prezzo con la certezza che l’immobile verrà liberato dall’ipoteca. Passiamo alla seconda soluzione molto simile alla precedente. Sottoscrivere, davanti al notaio, un compromesso con la presenza delle stesse parti (cioè venditore, creditore ed acquirente). L’acquirente, a titolo di acconto, versa l’esatta somma che serve per eliminare il debito derivante dall’ipoteca.

Il venditore, nell’incassare tale acconto, si impegna a girare la somma incassata al suo creditore al fine di estinguere il suo debito. Il creditore si impegna, allo stesso tempo, con la somma incassata, ad eliminare l’ipoteca. A maggior tutela dell’operazione, si può anche valutare che l’acconto venga versato ad una parte terza che si assumerà l’onere di saldare il creditore e sovraintendere alla conseguente rimozione dell’ipoteca. Ma la fattibilità di tale ipotesi è da verificare.

Dopo il buon esito della fase del compromesso (e quindi con la certezza di avvenuta cancellazione dell’ipoteca) si può procedere alla stipula dell’atto. Sia il compromesso che l’atto finale di compravendita devono essere firmati davanti ad un notaio. Queste soluzioni potrebbero garantire il buon esito delle operazioni. La vendita di un immobile con ipoteca deve, senz’altro, essere gestita in modo particolare ed attento al fine di poter garantire tutte le parti interessate. Continua la trattazione dell’argomento “Come vendere (o comprare) un immobile – casa con ipoteca“.

Conseguenze della “non informazione” di ipoteca all’acquirente

Se l’acquirente non viene informato, nella fase della compravendita, della presenza di ipoteca sull’immobile può procedere in vari modi. Elenchiamoli qui sotto.

  • Chiedere la nullità del contratto di compravendita e la conseguente risoluzione dello stesso. Nel contempo può pretendere la restituzione di quanto pagato e l’eventuale risarcimento dei danni susseguenti alla mancata riuscita dell’operazione.
  • Può mantenere la proprietà dell’immobile acquistato e pretendere una restituzione parziale o totale del prezzo versato al venditore.
  • Può decidere di sospendere il pagamento del prezzo rimasto da saldare.
  • L’acquirente ha la possibilità di intraprendere un’azione legale contro il notaio se quest’ultimo non ha effettuato le dovute visure ipotecarie (ma di questo ne parliamo di più nel prossimo paragrafo).

In ogni caso, per tutte le eventuali azioni da intraprendere a tutela dei propri interessi, si consiglia di farsi assistere da un professionista di fiducia.

Vendita un immobile con ipoteca Agenzia delle Entrate Riscossione – ex Equitalia

Nel caso in capo all’immobile sia presente un ipoteca ex Equitalia, dovrà seguire le disposizioni previste dall’art. 52, comma 2 bis, del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 602. Secondo questa disposizione, non è possibile vendere la casa liberamente, ma occorre seguire ciò che dispone la norma. La disposizione dice che il debitore può vendere il bene ipotecato (o pignorato) ma con l’autorizzazione dell’agente della riscossione.

Secondo la predetta norma, l’agente della riscossione deve intervenire nell’atto di cessione – compravendita. Inoltre, l’importo concordato per la cessione deve essere interamente versato al predetto agente. L’eventuale eccedenza dell’importo risultante, dopo la soddisfazione del debito, dovrà essere versata al debitore (venditore). Il termine entro cui la differenza deve essere versata al proprietario è di 10 giorni successivi all’incasso.

Prima di vendere un immobile, il notaio deve verificare l’eventuale ipoteca

Il notaio che redige l’atto ha, anche, il compito di verificare se un immobile è gravato da ipoteca, pignoramento, ecc.. Questo può essere verificato con una visura ipotecaria. E’ evidente che lo stesso notaio deve anche verificare la proprietà immobiliare. Cioè, deve sincerarsi sulle effettiva proprietà dell’immobile su cui andrà a redigere il rogito. Ciò può farlo tramite una semplice visura catastale.

E’ soprattutto fondamentale verificare l’eventuale esistenza di iscrizioni ipotecarie sull’immobile venduto. Se il notaio non lo fa, diventa responsabile davanti all’acquirente che acquista in buona fede ignorando l’esistenza di ipoteche, pignoramenti, ecc.. In una situazione del genere, il notaio può essere chiamato a rispondere, per vie legali, dinanzi all’acquirente con il risarcimento del danno se non effettua l’ispezione ipotecaria sull’immobile.

Una sentenza della Corte di Cassazione chiarisce che il notaio può non effettuare le verifiche catastali ed ipotecarie solo se autorizzato, per iscritto, dal cliente. E ciò per motivi di urgenza o altro. Il notaio non è responsabile nel caso in cui, sull’immobile, dovesse essere scoperta, a posteriori, un ipoteca o pignoramento. Anche se dispensato dall’acquirente, il notaio deve, lo stesso, rendere noti alle parti un’ipoteca o pignoramento se ne viene a conoscenza. Ciò in quanto è tenuto a garantire una sua condotta il più possibile professionale nell’esercizio del suo lavoro.

I consigli della redazione di TributiComunali.it

In questo articolo abbiamo affrontato l’importante argomento “Come vendere (o comprare) un immobile – casa con ipoteca (vendita immobile gravato da ipoteca giudiziale)”. Abbiamo dato importanti suggerimenti su come vendere un immobile con iscrizione di ipoteca. Qui sotto, vi indichiamo diversi articoli del nostro blog che vi consigliamo di leggere. Come vendere (o comprare) un immobile – casa con ipoteca.

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