Cos’è il certificato di destinazione urbanistica

Cos’è il certificato di destinazione urbanistica, come si richiede (o come richiedere) e a cosa serve è la domanda a cui risponderemo in questo articolo. Ma è anche un quesito che si pongono tanti cittadini. In breve, il Certificato di Destinazione Urbanistica (C.D.U. online o in cartaceo) è un documento che rilascia il Comune, su richiesta del cittadino, contenente, proprio, la destinazione urbanistica relativa ad un’area o terreno. Ma che cos’è la destinazione urbanistica di un terreno o area (sia essa urbana o di altro tipo) ? La destinazione urbanistica di un’area o terreno rappresenta la carta d’identità di quella zona in termini urbanistici.

Nella sostanza, il Comune, con tale certificato attesta se una determinata area ricade in zona agricola, edificabile residenziale, artigianale, industriale, a servizi, zona di rispetto o altre destinazioni. Inoltre, va, anche ad attestare la presenza di eventuali altri vincoli come, per esempio, quello paesaggistico, idrogeologico, cimiteriale, zone di interesse culturale, ecc.). L’indicazione dei vincoli (se esistenti) viene, proprio indicata nello stesso certificato.

E da cosa viene dedotto che un’area ricade in una determinata zona (sia essa agricola, edificabile ecc ?). Per i tecnici (e, quindi, gli addetti ai lavori) la risposta è piuttosto semplice. Tanti cittadini comuni, però, se lo chiedono. La risposta è che tutte le destinazioni urbanistiche delle aree comunali sono descritte e rappresentate dal P.R.G., acronimo di “Piano Regolatore Generale“.

Sul certificato di destinazione urbanistica i cittadini (online o in cartaceo) si fanno tante domande di cui la prima è la seguente: cos’è ? E poi … Quanta dura ? Quando occorre ? Oppure quando è necessario ? Quando serve ? Quando è obbligatorio ? Quanto costa ? Quando va allegato ? Noi in questo articolo, che ha come titolo “Cos’è il certificato di destinazione urbanistica” cercheremo di rispondere a tutte queste domande in maniera esauriente.

Che cos’è il Piano Regolatore generale ?

Il Piano Regolatore Comunale (PRG) è un importante strumento urbanistico che regola l’attività di edificazione di ogni Comune. E’ obbligatorio, per legge, quindi ogni Comune deve, necessariamente, avere un Piano Regolatore Generale. Il Piano Regolatore è redatto da un tecnico incaricato dal Comune (in genere con delibera di Giunta Municipale) ed approvato dal Consiglio Comunale.

Pertanto, con il P.R.G. il Comune stabilisce il suo assetto territoriale da qualunque punto di vista. Decide, cioè in quali zone creare una espansione di abitazioni oppure in quali aree insediare delle ville, delle piazze, delle zone produttive artigianali, industriali, sportive e quant’altro. Pertanto, il Piano Regolatore Generale rappresenta la vita del Comune e come l’ente ha deciso di organizzare le sue zone, i suoi servizi, le sue necessità di espansione urbanistica, tenendo conto della sua conformazione territoriale.

Approfondimenti sul certificato di destinazione urbanistica online o in cartaceo

Nel precedente paragrafo abbiamo descritto che cos’è, esattamente, il certificato di destinazione urbanistica (online o in cartaceo). Qui, invece, cerchiamo di spiegare cosa contiene tale certificato. Intanto, premettiamo che il certificato di destinazione urbanistica è nato con la Legge n. 94 del 2 marzo 1982, art. 8. Successivamente è stato confermato dall’art. 18 della legge n. 47/85 in materia di condono edilizio e dal Testo Unico per l’edilizia n. 380/2001, art. 30.

Il predetto certificato contiene i dati relativi alla destinazione urbanistica di determinate aree. Ciò in base a quello che risulta dal Piano Regolatore Generale e dal Piano Urbanistico Comunale e relative norme di attuazione. Il predetto articolo 30 prevede che detto certificato serve, soprattutto, nei seguenti casi. Il primo è quando si procede alla stipula di un atto pubblico di divisione, compravendita o di donazione riguardante un terreno, che non sia pertinenza di un fabbricato, qualunque sia la sua superficie.

In termine tecnico si dice quando il terreno non sia “aggraffato” al fabbricato e, quindi, costituisca immobile a parte avente autonoma volumetria residenziale, agricola o di altra destinazione. Il secondo caso è quello in cui si provvede al rogito di un atto pubblico di donazione, compravendita o di divisione inerente un terreno pertinenziale di un fabbricato censito al nuovo catasto edilizio urbano, e se di superficie uguale o superiore a 5.000 metri quadrati. Vi invitiamo a proseguire la lettura del presente articolo che ha come argomento Cos’è il certificato di destinazione urbanistica (online o in cartaceo)?

Cosa viene indicato nel certificato di destinazione urbanistica (online o in cartaceo)

Veniamo, adesso, al contenuto completo del C.D.U. Tale documento riporta i seguenti dati.

• la destinazione urbanistica dell’area, quindi, la specificazione sulla tipologia di area (edificabile, agricola, artigianale, industriale, ecc..)
• i parametri urbanistici – indice di fabbricabilità. Cioè se trattasi di area edificabile residenziale, nel certificato verrà indicato quanti metri cubi è possibile costruire per ogni metro quadrato di terreno. Per esempio, poniamo un terreno di mq 500 che ha una destinazione di area fabbricabile con indice di edificabilità di 5 metri cubi per mq. Ciò significa che, per quel terreno, è possibile costruire 2500 metri cubi. Se, in genere, l’altezza minima consentita per i fabbricati, è di metri lineari 2,70, significa che, in quel terreno è possibile costruire un fabbricato di mq 925,92.
• I vincoli o gli indici di varia natura come, per esempio, inondabilità, dissesto, incendi, zone culturali, ecc.

Continuiamo il nostro articolo relativo all’argomento “Cos’è il certificato di destinazione urbanistica (online o in cartaceo)”.

Perché viene richiesto un certificato di destinazione urbanistica – primi motivi

Il certificato di destinazione urbanistica può essere richiesto per vari motivi. Vediamo, quindi a cosa serve e perché viene richiesto. Uno dei motivi è la semplice conoscenza personale. Cioè un cittadino vuole conoscere la destinazione urbanista del suo terreno per capirne anche il suo valore in caso di eventuale vendita. E’ chiaro che un terreno che ricade in zona agricola ha un valore nettamente inferiore rispetto a quando si trova in area edificabile.

Se ricade in zona edificabile, il valore dipende anche dall’indice di edificabilità. Pertanto, se in un area fabbricabile è possibile costruire 3 metri cubi per metro quadrato, il relativo valore venale – commerciale (di mercato) sarà inferiore ad un altro terreno in cui è possibile edificare per 5 metri cubi per metro quadrato. Ma vi sono anche terreni che hanno indici inferiori. Per esempio le aree da lottizzare (in genere definite di categoria C) che possono avere indici di edificabilità inferiori (1 – 1,5 – 2 metri cubi per metro quadrato).

Le aree da lottizzare sono quelle da dividere in lotti e nelle quali le opere di urbanizzazione (strade, impianti di illuminazione, rete idrica e fognaria, ecc) sono a carico dei rispettivi proprietari. Un altro motivo per il quale bisogna richiedere il certificato di destinazione urbanista è la stipula di un atto di compravendita o di donazione di un terreno. Infatti, i notai non possono procedere al rogito se all’atto non viene allegato il certificato di destinazione urbanistica. Ma serve anche nei casi di successioni ereditarie. Infatti, alle successioni bisogna anche allegare il certificato di destinazione urbanistica.

Altri motivi per cui richiedere un certificato di destinazione urbanistica

Un altro motivo per il quale un cittadino ha la necessità di richiedere un certificato di destinazione urbanistica è quando deve pagare l’Imposta Municipale Unica (IMU). Questo perché ? Perché se un terreno è agricolo, l’IMU si paga in funzione del valore catastale. Cioè, la base imponibile sulla quale applicare l’aliquota deliberata dal Comune si ricava dal reddito dominicale che figura nella visura catastale.

Se, invece, l’area è edificabile il discorso cambia. Infatti, per pagare l’IMU e, quindi, per ricavare la base imponibile bisogna capire qual’è il valore venale di mercato di quel terreno. In genere, tali valori sono approvati dal Comune, per metro quadrato. Quindi, prima di pagare l’IMU su un terreno edificabile è bene informarsi, presso l’ufficio IMU (o ufficio tributi) chiedendo qual’è il valore, per metro quadro, su cui calcolare la base imponibile e, conseguentemente, anche l’imposta da pagare.

Il nostro consiglio è quello di chiedere sempre, al Comune, questo valore al metro quadrato. Se si agisce di testa propria attribuendo un valore personale al terreno, si rischia un accertamento IMU che farà lievitare di molto l’importo da pagare. Infatti, il Comune, nell’avviso di accertamento IMU, è obbligato ad inserire le maggiorazioni previste dalla norma in vigore e cioè il 30% a titolo di sanzione più gli interessi legali. Gli interessi decorrono dalla data di scadenza originaria del pagamento fino al giorno dell’emissione dell’avviso. Proseguiamo con l’argomento cos’è certificato di destinazione urbanistica (online o in cartaceo), col presentarvi il prossimo paragrafo.

Chi può richiedere un certificato di D.U.

CDU: chi può richiederlo ? Il certificato di destinazione urbanistica può essere richiesto dal proprietario del terreno o, nel caso di più contitolari, da uno di questi sia in forma cartacea che online. Nei casi di decesso del proprietario, può anche essere richiesto da un erede che ha pieno titolo per effettuare la richiesta anche perché gli occorre per uso successione ereditaria. La richiesta del certificato di destinazione urbanistica può anche essere fatta da un tecnico, da un notaio o da altra persona delegata in tal senso dai legittimi proprietari.

Se serve a breve scadenza (per esempio per la stipula di atti notarili), potete verificare se può essere fatta in “forma urgente” e se, eventualmente, per tale ragione occorre versare dei diritti supplementari (ciò potrebbe variare da Comune a Comune). Non dovrebbero esservi diritti supplementari ma è meglio sempre chiedere agli uffici preposti.

I costi per il rilascio del certificato di destinazione urbanistica

Per il rilascio del certificato di destinazione urbanistica vi sono, chiaramente, dei costi. In genere, il costo generale di un certificato è quello che indichiamo qui sotto. Ma è sempre meglio chiedere prima all’ufficio comunale preposto gli effettivi costi, soprattutto nei casi in cui si voglia spedire la richiesta per raccomandata o per PEC.

• Occorre una 1 marca da bollo da 16 euro da inserire per la richiesta ed una ulteriore marca per ogni certificato richiesto e rilasciato.
• Eventuali diritti di segreteria da corrispondere che, se applicati, possono variare da Comune a Comune.
• Costi un pò maggiori nei casi in cui la richiesta viene effettuata tramite dei portali internet. Ovviamente, da un lato è un’ottima comodità in quanto vi evita di fare file presso gli sportelli o altre problematiche. Dall’altro lato, i costi saranno un pò maggiori rispetto a quale il tutto viene curato direttamente dal proprietario o da un suo delegato.

Ma perché nelle compravendite, donazioni o successioni è obbligatorio allegare il certificato di destinazione urbanistica ?

Una domanda che tanti si fanno è questa: ma perché il fisco vuole conoscere la destinazione del terreno e, quindi, pretende che sia allegato tale certificato ? Quindi, a cosa serve, in definitiva, allegare il certificato di destinazione urbanistica ? Pertanto, in buona sostanza, a cosa serve allegare il certificato di destinazione urbanistica all’atto di compravendita o donazione oppure alla successione ereditaria ? La risposta è molto semplice.

Le imposte si pagano sul valore commerciale del terreno. Di conseguenza, se un terreno è agricolo, si pagheranno le imposte sul valore catastale e, quindi, in funzione del reddito dominicale risultante in catasto. Se, invece, il terreno è edificabile, il valore di mercato sarà, sicuramente, superiore è, quindi, più alte saranno le imposte da pagare allo Stato. Sotto questo profilo è importante pagare le imposte in maniera corretta ed in base ai valori dei terreni effettivi.

Viceversa, infatti, si corre il rischio di un accertamento da parte dell’agenzia delle entrate. Un altro motivo per il quale è obbligatorio allegare il certificato di destinazione urbanistica agli atti di compravendita o donazioni è quello di informare la parte acquirente (oppure donataria) circa l’effettiva destinazione del terreno che sta acquisendo. In particolare, anche le regole ed i limiti della utilizzabilità edificatoria del terreno medesimo. Su tale fattispecie, comunque, vi sono delle eccezioni. Infatti, non è necessario allegare il certificato di destinazione urbanistica nei seguenti casi.

• Divisioni ereditarie.
• Donazioni tra parenti in linea retta.
• Nei casi di testamenti.
• Donazioni tra marito e moglie.
• Atti modificativi, costitutivi o estintivi (come, per esempio, può essere il caso di un mutuo ipotecario) e di servitù.

Validità del certificato di destinazione urbanistica

Come già citato sopra, agli atti di compravendita o in alcuni casi di donazione, che hanno come oggetto terreni, va allegato il certificato di destinazione urbanistica in corso di validità. Se il certificato non è presente si rischia la nullità dell’atto stesso. Il certificato in discorso ha la validità di un anno dalla data in cui è stato rilasciato. Se, però, prima della scadenza dell’anno, è cambiata la destinazione urbanistica del terreno in funzione dell’approvazione di un nuovo Piano Regolatore Generale, il certificato perde la sua validità. In tal caso bisogna richiedere un nuovo certificato di destinazione urbanistica aggiornato ed allineato alle variazioni dello strumento urbanistico.

Come si richiede un certificato di destinazione urbanistica

Alla domanda “come si richiede un certificato di destinazione urbanistica” rispondiamo subito nella maniera che segue.

• Bisogna fare una richiesta presso l’ufficio tecnico del Comune, settore “urbanistica”. L’istanza va presentata in bollo da Euro 16. Se, però, il certificato serve per uso successione ereditaria c’è l’esenzione dalla marca da bollo. Pertanto, la richiesta va presentata in carta libera (semplice). Bisogna, però, in tali casi, indicare espressamente nella richiesta che il certificato serve per “uso successione ereditaria“.
• Nella domanda bisogna indicare gli estremi catastali delle aree o terreni per le quali si richiede la certificazione urbanistica. Per esempio foglio 5, particella 25. Se non disponete di questa dati, potete richiedere una visura a vostro nome presso la sede catastale più vicina a voi. In alternativa, potete anche provare a richiederli al Comune presso l’ufficio tecnico o l’ufficio IMU (o tributi). Inoltre, se disponete delle credenziali di accesso al servizio fisconline, potete provare ad estrarre da li la vostra visura catastale con tutti i dati dei terreni interessati.
• Se bisogna pagare dei diritti di segreteria (ciò può variare da Comune a Comune), bisogna allegare, alla richiesta, la ricevuta di versamento.
• Alla domanda occorre allegare il vostro documento di riconoscimento.

Il certificato di destinazione urbanistica deve essere rilasciato dal Responsabile del settore urbanistica dell’ufficio tecnico entro il termine perentorio di 30 giorni dalla richiesta.

Cosa succede in caso di mancato rilascio del certificato

Nel caso in cui bisogna procedere al rogito di un atto notarile avente ad oggetto un terreno e con obbligo di allegare all’atto stesso un certificato di destinazione urbanistica, bisogna attenzionare una fattispecie particolare. Cioè può accadere che non viene rilasciato il certificato medesimo nei termini previsti per stipulare l’atto notarile. In tale circostanza il certificato di destinazione urbanistica può essere rimpiazzato da una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà del venditore (autocertificazione).

In tale dichiarazione va evidenziata l’avvenuta presentazione della domanda presso il Comune nonché la destinazione urbanistica del terreno risultante dal vigente Piano Regolatore Generale. Il legislatore, pertanto, ritiene valida anche tale e predetta auto – dichiarazione comprovante la destinazione urbanistica dei terreni oggetto del rogito notarile. Qui sotto proseguiamo la trattazione dell’argomento “Cos’è il certificato di destinazione urbanistica (online o cartaceo) mettendovi a disposizione il modulo fac simile per presentare la richiesta.

Modulo Fac Simile della richiesta di certificato di destinazione urbanistica

Per agevolare la vostra richiesta di certificato di destinazione urbanistica, vi mettiamo a disposizione un modello – schema – fac simile di istanza. Naturalmente, la richiesta va personalizzata in base alla vostra posizione personale. Vanno indicati i seguenti dati.

• I vostri dati anagrafici e cioè nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale e residenza.
• Se la richiesta viene effettuata nella qualità di proprietario, comproprietario, tecnico o notaio.
• I dati catastali dei terreni.
• Indicare a cosa serve, cioè se per atto di compravendita, donazione o per successione ereditaria.

Nel modello, che potete scaricare qui sotto, sono indicati degli allegati che possono cambiare da Comune a Comune. Pertanto, prima di compilare la domanda è bene chiedere all’ufficio preposto se vanno allegati o meno alla richiesta. Qui appresso vi indichiamo come richiederlo e dove si richiede. La richiesta deve essere presentata al Comune ed indirizzata al Responsabile del settore urbanistica. Potete anche indirizzarla al Sindaco.

In tal caso sarà smistata all’ufficio competente. La richiesta di certificato CDU può essere presentata direttamente al protocollo dell’ente oppure inoltrata tramite raccomandata A/R (cioè con ricevuta di ritorno). Inoltre, è anche possibile inviare l’istanza tramite PEC. In tale caso, naturalmente, dovete disporre anche voi di una casella di posta certificata. Infatti non è possibile inviare una PEC da una casella normale. L’invio funziona regolarmente da PEC a PEC. Qui sotto il fac simile del modulo – schema di richiesta in formato word editabile.

Per quali tipologie di aree o in quali circostanze può essere richiesto un certificato di destinazione urbanistica ?

Bisogna sottolineare che non vi sono aree specifiche o circostanze specifiche per le quali si può richiedere un certificato di destinazione urbanistica. Allo stesso tempo, non vi sono aree per le quali non può essere richiesto un C.D.U. Il certificato si può richiedere per qualunque area, per ogni zona del territorio. Anche per situazioni particolari come può essere, per esempio, un fabbricato rurale, può essere richiesto un certificato di destinazione urbanistica.

Il Comune, in tale situazione indicherà la zona ed ogni altra caratteristica (da specificare per legge) in cui tale fabbricato ricade (agricola, edificabile, ecc..). Anche nei casi di esecuzione immobiliare, gli incaricati alla gestione della vendita giudiziaria (o per esempio anche periti) possono richiedere all’ente un certificato di destinazione urbanistica. Nei casi di perizia, il certificato serve per una corretta valutazione del bene prima che lo stesso venga messo in asta immobiliare.

Il certificato di destinazione urbanistica, in circostanze del genere, sarebbe necessario ai professionisti delegati alla vendita giudiziaria sia per la predisposizione del decreto di trasferimento, in caso di aggiudicazione, nel quale deve essere inserita l’effettiva destinazione urbanistica del bene, sia per redigere l’avviso di vendita. Tale avviso deve giustamente pubblicizzare il bene nella maniera adeguata (attribuendo la sua effettiva destinazione urbanistica). Questo mette nelle condizioni, gli eventuali acquirenti, di valutare la congruità o meno dell’acquisto rispetto alla caratteristiche dell’immobile.

Il certificato di destinazione urbanistica storico

Nel caso in cui si abbia l’esigenza di accertare la destinazione urbanistica di un terreno o di area in generale in epoca precedente a quello della richiesta può essere fatta la richiesta di un certificato di destinazione urbanistica storico. Tale certificazione indicherà le varie destinazioni che quell’area ha avuto nel corso del tempo, compresa quella attuale. La richiesta va fatta allo stesso modo di quella ordinaria con cui si chiede la destinazione attuale ed i documenti da allegare sono gli stessi.

Norme uguali per tutta Italia

La normativa generale sul certificato di destinazione vale naturalmente per tutta Italia da Aosta a Portopalo. Quindi si tratta di norme valide per tutta Italia sia per le maggiori città come Torino, Roma, Milano, Napoli, Catania, Palermo, Genova, Bologna, Firenze, Bari, che per le città minori. Ovviamente, possono esservi casistiche particolari, non previste dalle leggi ordinarie, che possono essere disciplinate dai regolamenti comunali. Ecco perché è sempre bene chiedere ai vari Comuni le opportune informazioni prima di presentare una richiesta per il rilascio del certificato di destinazione urbanistica.

I link degli articoli suggeriti dalla redazione

In questo articolo abbiamo illustrato dettagliatamente l’argomento Cos’è il certificato di destinazione urbanistica online o cartaceo? Abbiamo fornito molti dettagli su tale certificato e persino un fac simile dello schema (modulo) di richiesta da presentare al Comune. Qui appresso, invece, vi indichiamo una serie di articoli molto importanti e che vi consigliamo vivamente di leggere.

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