Abbiamo deciso di realizzare questo articolo per spiegare cos’è il P.R.G. o Piano Regolatore Generale. Cercheremo di essere chiari e precisi nella nostra spiegazione. Il Piano Regolatore Generale, che molti, per praticità chiamano anche P.R.G., è uno strumento urbanistico che riguarda ogni territorio comunale. Si tratta di uno strumento di cui i Comuni devono dotarsi.
Si tratta di un obbligo che scatta nel momento in cui il P.R.G. (per un Comune) è previsto da determinati decreti del Ministro per i Lavori Pubblici. Pertanto, se è previsto da un apposito decreto, il Comune deve approvare il P.R.G. Il P.R.G. programma lo sviluppo del territorio comunale. I Comuni, quindi, devono essere bravi nel far crescere le varie zone in base alle varie potenzialità. Per esempio, devono capire quali sono le aree che più si addicono per le zone artigianali, industriali, agricoli, edificabili, a servizi, zone da lottizzare, ecc.
Altre zone presenti nel territorio e di cui il Piano Regolatore Generale deve tenere conto sono quelle a carattere paesaggistico e storico. In questi casi il Comune deve saper apporre i giusti e rispettivi vincoli. Nella stesura dei P.R.G. gli enti devono tenere conto conto delle linee guida dettate dal piano territoriale di coordinamento o da altri vincoli esterni.
Mediante i piani attuativi gli enti vanno ad applicare ciò che è contenuto nel Piano Regolatore Generale. Il P.R.G. può anche essere adottato, in forma associata, da più comuni. Ma cos’è il P.R.G. in forma associata? Ciò capita quando determinate aree poste a confine tra due o più enti hanno l’esigenza di essere gestite insieme. La gestione associata può contribuire a migliorare tali zone senz’altro meglio rispetto ad una gestione singola del P.R.G. Quindi, nei casi di adozione del P.R.G. in forma associata, si parla di Piano regolatore Generale intercomunale.
Il P.R.G. in breve
Il Piano Regolatore Generale è lo strumento più importante che si occupa della pianificazione urbanistica del territorio comunale. Gli enti, avvalendosi della professionalità tecnica dei progettisti, con la redazione del P.R.G., mettono le basi alla crescita del paese. E’ chiaro che gli amministratori ed i tecnici devono ideare delle previsioni di sviluppo del Comune nel periodo di validità del piano. Devono capire quali sono i punti determinanti per lanciare, dal punto di vista economico, sociale o turistico il paese.
Devono intuire e cogliere le potenzialità del territorio e metterle in atto con la programmazione dello strumento urbanistico. Importante è la previsione della destinazione d’uso delle aree, della possibilità di sfruttamento edificatorio (aree edificabili), degli interventi realizzabili sul patrimonio edilizio esistente. E’ anche fondamentale l’individuazione delle aree da destinare a servizi pubblici (le canoniche zone a servizi). Tali zone sono rappresentate da piazze, ville, parchi e qualunque altra struttura destinata a pubblica utilità.
Cos’è il Piano Regolatore Generale attraverso le norme che regolamentano
Sono diverse le norme che, negli ani, hanno regolamentato il Piano Regolatore Generale (o P.R.G.). Qui sotto citiamo le principali.
- Legge n. 1150 del 1942.
- D.M. 2 aprile 1968, n. 1444.
- Legge 03-11-1952 n. 1902.
- Legge n. 1187 del 1968.
- Legge n. 765 del 1967.
- Legge 01-06-1971 n. 291
- Legge n. 94 del 1982.
- Legge 22-10-1971 n. 865.
- Legge 28-01-1977 n. 10.
- D.L. 15-12-1979 n. 629.
- D.L. 23-01-1982 n. 9.
- Legge 28-02-1985 n. 47
Cos’è la delibera di approvazione del Piano Regolatore Generale (P.R.G.)
Molti si chiedono cos’è la delibera di approvazione del Piano Regolatore Generale (P.R.G.). In pratica è il provvedimento ufficiale con cui un Comune approva tale Piano. Questa delibera viene approvata dal Consiglio Comunale. Ma prima di arrivare alla delibera di approvazione del Piano Regolatore Generale, il Comune deve passare da diverse altre fasi.
La prima è la presa d’atto che esiste l’obbligatorietà della redazione ed approvazione del P.R.G. disposta da un decreto del Ministero dei Lavori Pubblici. Rilevata l’obbligatorietà dell’approvazione del Piano Regolatore Generale, il Comune deve nominare i relativi progettisti entro il termine di tre mesi (seconda fase). A distanza di un anno dall’incarico il Comune deve approvare il P.R.G. (terza fase).
Dopo la redazione e la conseguente approvazione, deliberata dal Consiglio Comunale, il Piano Regolatore Generale viene pubblicato all’albo pretorio del Comune per 30 giorni consecutivi. Tutti coloro che ritengono di presentare delle osservazioni, posso presentarle durante il periodo di pubblicazione e per altri 30 giorni (quarta fase). Le eventuali osservazioni devono essere valutate dal Consiglio Comunale (quinta fase).
Poi, entro due anni dal decreto che ha disposto l’obbligatorietà dell’adozione del P.R.G., lo strumento urbanistico deve essere presentato alla regione di appartenenza per la relativa ratifica (sesta fase). Se il Comune, nonostante l’obbligo di legge sull’adozione del Piano regolatore Generale, non vi provvede, interviene il Prefetto. Tale organo può anche nominare un commissario ad acta che si sostituisce all’ente nell’adozione dei relativi provvedimenti.
L’eventuale presentazione di osservazioni dopo l’approvazione consiliare del P.R.G.
Durante il periodo di pubblicazione e per altri trenta giorni seguenti alla scadenza, altri enti pubblici ed istituzioni, associazioni sindacali, nonché i privati cittadini, possono presentare osservazioni sul contenuto del Piano Regolatore Generale. La presentazione delle osservazioni rappresenta una modalità a mezzo della quale si partecipa alla formazione del P.R.G. Quindi, le osservazioni costituiscono il mezzo tramite il quale i privati e gli altri enti possono partecipare alle scelte della pianificazione urbanistica del territorio.
Le osservazioni devono essere presentate per iscritto, in carta da bollo. Vanno presentate al sindaco e regolarmente protocollate. Come scritto sopra, chiunque può presentare osservazioni, compresi i cittadini. Ciò in base da quanto emerge dalla Legge n. 1150/1942, art. 9. La condizione della presentazione delle osservazioni e che vengano intese come contributo collaborativo. Non devono essere inquadrate come delle “opposizioni“.
Tutte le osservazioni devono essere esaminate dal Consiglio Comunale che con apposita deliberazione esprime le proprie determinazioni a riguardo (definite controdeduzioni). Nella delibera viene precisato quali osservazioni vengono accolte e quali rigettate. Nel caso di accoglimento di tutte o parte delle osservazioni, il Comune può trasferirle nel progetto di Piano Regolatore Generale. Si evidenzia che trasferire le osservazioni nel P.R.G. è una facoltà e non un obbligo. Proseguiamo con la trattazione del nostro argomento principale “Cos’è il Piano Regolatore Generale” o cos’è il P.R.G.
Cos’è l’approvazione del Piano Regolatore Generale – P.R.G. – da parte della Regione
Dopo l’approvazione del PRG da parte del Consiglio Comunale (e la relativa valutazione delle osservazioni) il Piano Regolatore Generale vine inviato alla regione di appartenenza. L’approvazione della regione può essere piena, parziale e/o condizionata. L’approvazione si definisce parziale e/o condizionata nel momento in cui la regione richiede, al Comune, delle integrazioni, modifiche o rielaborazioni entro un determinato termine.
Scaduto detto termine, la regione può intervenire, in via sostitutiva. In linea di massima, sono ammesse quelle modifiche che non comportano grossi cambiamenti. Devono essere, cioè modifiche che non intaccano l’impostazione generale del Piano Regolatore Generale. Le proposte di modifica provenienti dalla regione devono essere valutate, discusse e deliberate dal Consiglio Comunale.
Il P.R.G. diviene efficace dalla data in cui la regione adotta la delibera di approvazione. Tale delibera deve essere pubblicata sul Bollettino Ufficiale della regione. Da quel momento il Piano Regolatore Generale si considera vigente. Il Comune, in epoca successiva, può approvare delle varianti. Le varianti rappresentano delle modifiche al piano che si sono rese necessarie da una sopraggiunta variazione ambientale o da nuove esigenze comunali.
Tali varianti, se presenti, dovranno seguire la stessa trafila di adempimenti seguita dal Piano Regolatore originario (cioè osservazioni, pubblicazioni, controdeduzioni e relative deliberazioni del Consiglio Comunale). Le eventuali varianti al P.R.G. dovranno sempre rispettare l’assetto base dello strumento urbanistico. Questo aumenta, senz’altro, la possibilità dell’approvazione regionale. Le modifiche approvate al Piano Regolatore generale non necessitano di nuove osservazioni.
Cosa c’è all’interno del Piano Regolatore Generale
Il contenuto del Piano Regolatore Generale deve uniformarsi alle regole minime stabilite dalle leggi urbanistiche. Qui appresso indichiamo gli elementi che devono essere presenti in un P.R.G.
- Le strade comunali e, quindi, le principali vie di comunicazione.
- Ferrovie o aeroporti (se presenti).
- Creazione di una ripartizione del territorio in funzione delle caratteristiche delle varie zone (zone edificabili, agricole e relativi vincoli).
- Aree riservate all’uso pubblico (piazze, ville, edifici pubblici, ecc..).
- Impianti ed opere che hanno un interesse sociale.
- Vincoli che interessano determinate zone (vincoli storici, paesaggistici o ambientali).
Cosa fare per conoscere in che zona si trova il proprio terreno
Capita spesso che un cittadino non conosce la zona in cui ricade il suo terreno. Questo dipende dalle previsioni del Piano Regolatore Generale. Detto piano può prevedere che un certo terreno si trovi in zona agricola, edificabile, a servizi, ecc. E’ chiaro che il valore di mercato – venale di un terreno dipende, senz’altro, dalla zona in cui si trova. Se la zona è agricola il valore sarà medio basso. Se, invece, il terreno ricade in zona edificabile il valore sarà molto più alto.
E’ evidente che esistono vari tipi di zone edificabili. La differenza la da l’indice di edificabilità e cioè la maggiore o minore potenzialità edificatoria che si esprime in metri cubi per metro quadro. Ci spieghiamo meglio. Un terreno edificabile può essere posizionato in una zona con indice di edificabilità di 5 metri cubi per metro quadro. Un altro, invece, può avere un indice di 3 metri cubi per metro quadro.
Questo significa che nel primo terreno si può edificare di più mentre nel secondo si può edificare di meno. Detto indice esprime i metri cubi che si possono edificare con un metro quadrato di terreno. Per esempio un terreno di mq 1000 con indice di edificabilità di 5 m.c. per metro quadro da una possibilità di edificare per 5000 metri cubi. Per tradurre i metri cubi in mq edificabili bisogna dividerli per l’altezza minima. Se presupponiamo detta altezza equivalente a metri 2,7, su detto terreno si potranno edificare 1.852 mq. Poi, è evidente che il P.R.G. esprime anche le altezze massime degli edifici sui quali distribuire i predetti 1.852 mq.
Il certificato di destinazione urbanistica
Chi desidera sapere in che zona si trova il suo terreno dovrà fare una richiesta al Comune di certificato di destinazione urbanistica. Nella richiesta bisognerà indicare i dati catastali dei vostri terreni. All’interno di questo blog esiste un articolo dedicato, proprio, al certificato di destinazione urbanistica. Vi consigliamo di leggerlo per conoscere ogni dettaglio su tale certificato e, soprattutto, come fare e cosa fare per inoltrarlo al Comune presso cui avete il vostro terreno.
Il rilascio del certificato vi darà certezza sulle caratteristiche del vostro terreno. Soprattutto, chiarirà se il vostro terreno si trova in zona agricola o edificabile. Per leggere l’articolo sul predetto certificato cliccate qui. Soprattutto se avete deciso di realizzare, sul vostro terreno, un’abitazione, quello che dovete fare è proprio sapere se la zona in cui è situato è agricola o edificabile. E’ anche importante sapere se, nella zona, sono presenti vincoli di vario tipo. Tali vincoli possono essere rappresentati da zone di rispetto, elementi paesaggistici, zone storiche, zone destinate a servizi pubblici futuri (piazze, strade, ville, strutture pubbliche, ecc..).
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