Il permesso di costruire (come la CILA e la SCIA) sostituisce la vecchia concessione edilizia. Le domande classiche che si pongono gli utenti sono tante e le elenchiamo qui sotto.
- Cos’è il permesso di costruire?
- Chi lo può richiedere?
- Quali sono le opere soggette a permesso di costruire?
- Quali sono le modalità con cui si richiede?
- Il permesso a costruire ha una durata?
- Quali sono i requisiti per avere rilasciato un permesso a costruire.
Cerchiamo di rispondere a tutte queste domande partendo con la prima e cioè cos’è il permesso di costruire? Tale permesso rappresenta una sorta di autorizzazione utile al fine di effettuare opere di trasformazione urbanistica ed edilizia su un determinato territorio. Tale permesso a costruire è regolamentato dagli articoli 10 e seguenti del Testo Unico Edilizia (TUE) rappresentato dal D.P.R. n. 380/2001. La norma che ha creato la concessione edilizia è la Legge n. 10/1977 definita legge Bucalossi. Tra l’altro, con tale legge la concessione edilizia ha sostituito la licenza edilizia.
Il permesso a costruire è necessario nei seguenti casi.
- Nuove costruzioni.
- Ampliamenti su costruzioni già esistenti.
- Ristrutturazioni edilizie di una certa entità.
Non sempre è possibile realizzare tali opere, in quanto, il rilascio del permesso di costruire dipende strettamente dalle previsioni contenute nei regolamenti locali (piani regolatori generali, piani strutturali), ed è realizzato nel rispetto delle leggi e dei regolamenti, sia nazionali che regionali o comunali. Per determinati interventi può anche essere presentata una SCIA come alternativa del permesso di costruire. Però, è cura delle varie regioni chiarire quali interventi sono soggetti a permesso di costruire e quali, invece, possono essere gestiti con la SCIA.
Chi può richiedere un permesso di costruire?
Importante sottolineare che il rilascio del permesso di costruire è soggetto a varie normative e regolamenti comunali. Ciò significa che la richiesta del permesso deve essere conforme sia alle norme statali e regionali ma anche ai piani regolatori generali (P.R.G.) approvati dai vari Comuni. “Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o chi abbia titolo per richiederlo“. Questo è quanto prevede l’art. 1 del D.P.R. n. 380/2001.
Quindi il Permesso di Costruire è rilasciato al titolare di un diritto reale sul fabbricato o su una determinata area. Inoltre, può richiedere il permesso di costruire chiunque abbia uno specifico titolo per presentare l’istanza. Per esempio, può richiedere il permesso di costruire l’affittuario di un immobile commerciale il quale ha la necessità di eseguire dei lavori per l’avvio o la prosecuzione della sua attività.
Anche chi dispone di un semplice compromesso (futuro acquirente) può presentare una richiesta di permesso di costruire se autorizzato dal proprietario per la messa in atto dei lavori da effettuare. Pertanto, il permesso di costruire può essere rilasciato non solo al proprietario di un immobile o di una specifica area ma, come detto sopra, a chiunque abbia titolo per richiederlo. Si sottolinea che il permesso di costruire è trasferibile agli eredi o, comunque, agli aventi causa.
Le opere soggette a permesso di costruire
L’art. 10 del D.P.R. n. 380/2001 disciplina le opere soggette a permesso di costruire. Le indichiamo qui sotto.
- Realizzazione di nuove costruzioni.
- Interventi di ristrutturazione edilizia.
- interventi di ristrutturazione edilizia che portano ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportano modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, o, se si tratta di immobili compresi nelle zone omogenee A, mutamenti della destinazione d’uso, nonché interventi che comportano modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli. Le zone A sono quelle relative al centro storico, o comunque, le zone in cui gli immobili hanno carattere artistico, storico o di particolare pregio ambientale. Tale zona A, si trova riportata nei piani regolatori generali.
Il predetto art. 10 prosegue dicendo che le regioni stabiliscono, tramite leggi, quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinati al rilascio del permesso di costruire o alla DIA (denuncia di inizio attività). Inoltre, le regioni, con legge ed in relazione all’incidenza del territorio ed il relativo carico urbanistico, stabiliscono, per eventuali ulteriori interventi, quali sono sottoposti al rilascio del permesso di costruire.
Quali sono le modalità con cui si richiede il permesso?
Il permesso di costruire può essere richiesto presentando un’apposita istanza presso il protocollo dell’ente o anche tramite PEC. Alla richiesta devono essere allegati i seguenti documenti.
- Il titolo che legittima la richiesta (atto notarile che dimostra la proprietà dell’immobile, preliminare di acquisto, ecc.).
- Gli elaborati progettuali.
- Eventuali altri documenti previsti per lo specifico intervento.
- Dichiarazione asseverata con cui il progettista conferma che i lavori sono conformi al Piano Regolatore Generale, al regolamento edilizio ed alle altre normative (sicurezza, antisismiche, efficienza energetica, igienico-sanitarie, antincendio, ecc.).
Il permesso di costruire è rilasciato dal Responsabile dell’Area Tecnica del Comune e non può comportare la limitazione dei diritti di terzi.
La competenza al rilascio è del dirigente o del responsabile dello sportello unico, che vi provvede nel rispetto delle leggi, dei regolamenti e degli strumenti urbanistici. In caso di inerzia, è possibile rivolgersi al titolare del potere sostitutivo nominato dalla Regione di riferimento.
Quanto dura il permesso di costruire?
Il permesso di costruire ha dei termini. Sia i termini di inizio che di fine lavori sono riportati nello stesso provvedimento. L’articolo 15 del D.P.R. n. 380/2001 dispone che il termine entro cui occorre iniziare i lavori non può essere superiore a un anno dal rilascio del provvedimento autorizzativo. Invece, il termine entro il quale l’intervento deve essere completato non può essere superiore a tre anni dall’inizio dei lavori. Se i termini sono scaduti, il permesso decade per tutte quelle opere non eseguite. In alcuni casi è possibile chiedere una proroga del termine di scadenza. Qui sotto indichiamo i casi di proroga.
- Sopravvenute circostanze non dipendenti dalla volontà del titolare del permesso.
- Particolari difficoltà tecniche per l’esecuzione di determinate opere.
- Situazioni connesse ad interventi della pubblica amministrazione o autorità giudiziaria che, poi, sono state superate.
- Eventuali altre motivazioni per le quali possa essere giustificata una richiesta di proroga.
Scadenza del permesso ed eventuale nuova richiesta
Come detto nel paragrafo precedente, la mancata conclusione dei lavori entro il termine di tre anni può comportare la scadenza del permesso. In tal caso occorre presentare una nuova richiesta che riguarda solo le opere ancora da eseguire. Nell’eventualità di una modifica delle regole urbanistiche che contrastino col permesso, lo stesso può anche essere revocato. Deve essere posto in evidenza che, nei casi di nuovo rilascio del permesso, potrebbe essere previsto un ricalcolo del costo di costruzione o oneri di urbanizzazione.
Quali sono i requisiti per avere rilasciato un permesso a costruire?
Per il rilascio del permesso a costruire occorre che siano soddisfatte determinate condizioni. Come già detto sopra, la condizione principale è che l’istante sia proprietario dell’immobile interessato o che, comunque, abbia titolo per presentare la richiesta. Qui sotto, invece, indichiamo altre condizioni fondamentali per il rilascio del permesso di costruire.
- Devono essere presenti le opere di urbanizzazione primaria. Tali opere sono rappresentate da strade, spazi di sosta o di parcheggio, rete idrica, fognature, rete dell’energia elettrica e gas, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato, ecc..
- Previsione, da parte del Comune, dell’attuazione delle stesse nel triennio successivo.
- Eventuale impegno degli istanti di procedere alla loro attuazione in contemporanea alla realizzazione dell’intervento oggetto del permesso.
La tutela dei diritti di terzi
Ai sensi dell’art.11, comma e del Testo Unico Edilizia il rilascio del permesso di costruire non può generare limitazioni dei diritti dei terzi. Eventuali limitazioni non rilevate al momento del rilascio del permesso, possono essere contestate. Il ricorso può essere fatto nell’immediatezza dell’inizio lavori oppure quando si prende conoscenza del titolo abilitativo all’esecuzione dei lavori (Sentenza del Consiglio di Stato n. 5170 del 21 agosto 2020).
I suggerimenti della redazione di TributiComunali.it
In questo articolo abbiamo trattato l’argomento “Il permesso di costruire“. Su tale aspetto abbiamo dato varie informazioni su tutto quello che ruota su tale permesso. Qui sotto, invece, vi suggeriamo alcuni link ad altri nostri articoli molti importanti del nostro blog. Vi raccomandiamo di leggerli.
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- Cos’è il certificato di destinazione urbanistica?
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