Categoria catastale C1, quali sono gli immobili che, in catasto, hanno tale categoria? Sono in tanti a porsi questa domanda a cui noi daremo risposta in questo articolo. Gli immobili con categoria catastale C (per esempio C 1, C 2, C 7, C 6, ecc.) in genere, sono quelli che hanno caratteristiche commerciali. La definizione , per eccellenze è quella di “negozi e botteghe“. Si tratta, in pratica, di quei locali commerciali dedicati al commercio diretto e nei quali i rispettivi titolari esercitano le loro attività economiche tramite la vendita diretta al pubblico e che hanno, proprio la cat catastale C1.
Le categorie catastali degli immobili
Come è noto, ogni immobile appartiene ad una determinata categoria. Il mondo degli immobili è, senz’altro, di importanza fondamentale per la società italiana e per l’economia. A normare questa materia è stato il Regio Decreto n. 652/1939. Da qui è nata la classificazione catastale degli immobili ed il Nuovo Catasto Edilizio Urbano. Di conseguenza ogni immobile è collocato in una determinata categoria catastale che ne identifica le caratteristiche.
Per esempio, fanno parte della categoria A le abitazioni ad eccezione della A10 che identifica gli uffici e studi privati. Alla categoria D appartengono fabbricati di certe dimensioni come, per esempio, opifici, alberghi, teatri, case di cura, fabbricati e locali per esercizi sportivi, ecc. Le categorie catastali sono in tutto sei. Ad ogni categoria appartengono determinate tipologie di fabbricati.
Pertanto, è importante avere una classificazione degli immobili in categorie. Tale suddivisione fa ordine nella materia e contribuisce ad attribuire ad ogni immobile la sua rendita catastale. In base alla rendita catastale vengono calcolate le imposte e tasse da versare al fisco (per esempio imposte di successione) o ai Comuni (nel caso, per esempio, di IMU).
Alla categoria catastale C appartengono, in prevalenza, locali commerciali fatta eccezione per alcune tipologie. Per esempio, alla categoria C2 possono appartenere anche i magazzini di pertinenza alle abitazioni principali. Ma anche altre tipologie interne alla categoria C non sono commerciali. Le indichiamo qui sotto.
- C4: Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fini di lucro).
- C5: Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fini di lucro).
- C6: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fini di lucro).
- C7: Tettoie chiuse od aperte.
I locali di categoria catastale C possono anche essere delle pertinenze
Bisogna porre in evidenza che anche i locali di categoria catastale C6 e C7, così come quelli di categoria catastale C2, possono anche rientrare tra le pertinenze delle abitazioni principali se sono a sostegno di queste ultime. Per esempio, un immobile di categoria C6 potrebbe rappresentare una cantina laddove mettere vini, salse, acqua e quant’altro. Una tettoia (categoria C7) o un magazzino (categoria C2) potrebbero rappresentare dei posti macchina sempre a sostegno dell’abitazione principale (o prima casa).
Gli immobili in catasto con categoria C1: cosa cambia nell’IMU
Come detto sopra, l’immobile in categoria catastale C1 corrisponde ad un negozio o bottega. Proprio per loro loro natura commerciale, questi immobili hanno una rendita catastale piuttosto alta. Questo è collegato alla capacità di produrre reddito. Per esempio, un locale C1 può essere utilizzato dallo stesso proprietario per l’esercizio di un’attività commerciale ma può anche essere affittato. Anche nel caso di affitto – locazione, il fabbricato genererà un reddito per il proprietario.
Ecco il motivo per il quale la rendita catastale di questi immobili è sempre più alta rispetto ad un altro fabbricato che ha la categoria C2, C6 o C7. Per il calcolo dell’IMU bisogna moltiplicare la rendita catastale per il moltiplicatore catastale associato. Per gli immobili che in catasto sono classificati con la categoria C1, il moltiplicatore è 55. Pertanto, se la rendita del fabbricato è di € 1.000 la base imponibile sarà calcolata nel modo seguente: € 1.000 X 55 che da € 55.000.
Quest’ultimo risultato deve essere aumentato del suo 5% e cioè € 2.750. La base imponibile finale sarà, di conseguenza, € 57.750. Ipotizzando un’aliquota IMU del 8,6 per mille, l’IMU annuale da versare sarà di € 496,65 (che si arrotonda ad € 497,00). Un immobile di categoria C2 avrebbe avuto una rendita molto più bassa con un notevole risparmio di IMU. Ma è chiaro che se un immobile è utilizzato a “negozio“, la categoria deve rimanere quella contraddistinta dalla categoria C1. Se un immobile viene utilizzato a “garage” è una follia tenerlo catastato in C1. Nel seguente paragrafo spiegheremo il perché. Proseguiamo con la trattazione del presente argomento “Immobili in catasto con categoria C/1, categoria catastale C 7, C 6, cat catastale C1, ecc.“
Un immobile in catasto con categoria C1 non va utilizzato come garage per l’auto
Come detto sopra, un immobile che ha la categoria catastale C1 è utilizzato come negozio o bottega. Pertanto, ha un senso pagare, come C1, l’IMU su tale immobile. Invece, non ha senso mantenere un immobile in categoria catastale C1 quando viene utilizzato come garage per l’automobile. Spesso, l’utente non se ne rende conto. In questi casi, se il locale viene utilizzato come garage per l’auto (quindi come pertinenza dell’abitazione principale), occorre fare un cambio di destinazione d’uso da C1 a C2.
Questo tipo di variazione può essere fatta con l’intervento di un tecnico abilitato (ingegnere, geometra, architetto, ecc..) per mezzo della procedura chiamata DOCFA. In questi casi, se il contribuente usufruisce del beneficio di abitazione principale (quindi esenzione IMU prima casa), non pagherà niente neanche per il magazzino di pertinenza.
Quindi, un locale C1 che, magari, versa una IMU di € 500, non pagherà nulla se verrà variato in C2 (se pertinenza). Bisogna, quindi, stare sempre molto attenti quando calcolate l’IMU da pagare o quando vi affidate a professionisti per il calcolo. In quest’ultimo caso (calcolo IMU da parte di consulenti, sindacati o CAAF), bisogna specificare a tali professionisti le caratteristiche effettive degli immobili.
Se il calcolo viene effettuato “alla cieca” facendo leva sulla semplice visura catastale, si rischia di commettere degli errori. Bisogna, invece, confrontarsi con i professionisti spiegando, con precisione, quali sono gli effettivi utilizzi degli immobili presenti in visura catastale e soggetti al calcolo IMU. Quindi, prestare sempre molta attenzione prima di pagare l’IMU. Una distrazione potrebbe costare cara. Andiamo avanti col presente argomento “Immobili in catasto con categoria C/1, categoria catastale C 7, C 6, cat catastale C1, ecc.”
Il cambio di destinazione d’uso di un immobile è da presentare anche al Comune
Cosa molto importante è sapere che l’eventuale cambio di destinazione d’uso deve essere fatto sia al Comune che al catasto. Al Comune deve essere presentata ai fini urbanistici. La pratica deve essere presentata all’ufficio tecnico. Il Comune, prima di autorizzare il cambio può disporre un sopralluogo. Solo dopo il consenso del Comune è possibile inoltrare la variazione presso il catasto. Come già detto, la variazione catastale viene effettuata da tecnici abilitati tramite la procedura DOCFA. Con la ufficializzazione della variazione, cambierà la rendita catastale e varieranno anche le relative imposte da pagare (IMU, IRPEF, imposte di successione, ecc.).
Con la riforma del catasto potrebbe ridursi le categorie
Come si evidenziava sopra, il catasto, al momento distingue gli immobili in sei categorie dalla A alla F. Le indichiamo qui sotto.
- A – Immobili uso abitazioni o assimilabili.
- B – Immobili uso alloggi collettivi
- C – Destinazione ordinaria commerciale e varie
- D – Immobili a destinazione speciale
- E – Immobili a destinazione particolare
- F – Immobili senza rendita catastale.
Questa suddivisione distingue gli immobili in funzione alla loro predisposizione all’utilizzo. Va sottolineato, però, che sembra essere in atto una riforma del catasto. Se tale riforma va in porto, le predette categorie potrebbero subire una rilevante modifica. Da indiscrezione, infatti, tali categorie potrebbero essere sostituite con i caratteri “O” ed “S” che stanno, rispettivamente, per “Ordinari” e “Speciali“.
Ma l’eventuale riforma del catasto potrebbe anche interessare anche altri aspetti. Per esempio, potrebbero essere eliminati i vani e sostituiti con i metri quadrati. Inoltre, può anche subire una variazione il concetto di valore catastale sul quale oggi vengono calcolate tante imposte. Il valore catastale potrebbe essere sostituito dal valore di mercato in base ai metri quadrati dei vari immobili.
Per arrivare a questi conclusioni potrebbero essere utilizzati i valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) i quali vengono ricalcolati, con periodicità, in funzione delle eventuali variazioni . Ma attendiamo eventuali sviluppi futuri. Pertanto, anche gli immobili che, al momento, sono in catasto con la categoria C1 potrebbero subire una riclassificazione. Un dettagliato articolo sulla possibile riforma del catasto è stato pubblicato nel nostro blog. Per leggerlo basta cliccare qui.
Come fare per conoscere la categoria catastale C1 del nostro immobile?
Può accadere di non conoscere la categoria catastale del nostro immobile. In questo caso potremmo anche ignorare l’evenienza che il nostro immobile sia o meno presente, in catasto, con la categoria catastale C1. In questo caso una delle soluzioni è richiedere una visura catastale a vostro nome. Per farlo basta recarsi presso la sede catastale più vicina. In alternativa è possibile anche chiedere i dati catastali dei propri immobili presso l’ufficio IMU del vostro Comune.
Una terza soluzione, forse più immediata, è crearsi un account fisconline. In questo caso è possibile verificare i dati catastali dei vostri immobili estraendo online, quindi, in tempo reale, una visura catastale. Altra possibilità di venire a conoscenza dei dati catastali (categoria, foglio, rendita, classe, sub, ecc..) è verificare l’atto di compravendita, donazione o l’eventuale successione ereditaria.
Un’altra alternativa è quella di richiedere una visura catastale online tramite varie ditte che effettuano questi servizi. In quest’ultimo caso si tratta di servizi a pagamento i cui costi possono variare da azienda ad azienda. Ogni azienda, comunque, pubblicizza i propri prezzi sui rispettivi siti internet. Quindi, verrà molto semplice potere effettuare un confronto di prezzi al fine di scegliere quelli più convenienti.
La classe negli immobili presenti in catasto con la categoria C1
E’ importante capire la differenza che c’è tra categoria e classe di un immobile. Le categorie catastali sono rappresentative della tipologia dell’immobile. Invece, la classe catastale indica, all’interno della stessa categoria, il grado di redditività di un dato immobile. Di conseguenza, ad una classe maggiore corrisponde una più alta rendita catastale e, quindi, un valore catastale più alto.
In concreto, una maggiore classe catastale è indice di un immobile che ha un valore maggiore e, come detto sopra, una potenzialità reddituale superiore ed una conseguente più alta qualità dell’immobile stesso. Un immobile in centro ha più possibilità di essere affittato e, quindi, la sua classe catastale sarà più alta. E’ chiaro, però, che una classe maggiore porterà ad un più alto versamento di imposte (IMU, IRPEF, ecc.).
Questo dipende, proprio, dalla superiore rendita catastale che avrà un immobile con classe maggiore. Per l’attribuzione della classe vi sono diversi parametri. Ma, come premesso, sono diversi i fattori che possono influire sulla classe catastale. Li indichiamo sotto.
- I livelli delle rifiniture.
- La dimensione dei vani e la loro posizione.
- I servizi in dotazione.
- La posizione centrale dell’immobile o su strade principali.
- La luminosità delle stanze.
- La disposizione dei vani che possono influire sulla funzionalità generale.
I suggerimenti della redazione di TributiComunali.it
In questo articolo abbiamo parlato di un importante argomento quale è “Immobili in catasto con categoria C/1, categoria catastale C 7, C 6, (cat catastale c1) ecc.“. Qui appresso, invece, vi indichiamo dei link che rimandano ad articoli importanti del nostro blog.
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