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Ispezione ipotecaria o visura ipocatastale in conservatoria

9 min di lettura

Cos’è una ispezione ipotecaria detta anche visura ipocatastale, dove si fa, chi la fa, a chi e dove richiederla, qual’è il significato? Tanti sono gli interrogativi. La visura ipotecaria online completa, la quale è anche detta ispezione o visura ipocatastale, è l’elenco sintetico degli atti relativi ad un immobile (o riferiti ad una persona fisica o giuridica presenti in una determinata Conservatoria dei Registri Immobiliari. Questo elenco può comprendere le seguenti ed importanti informazioni le quali comprendono la data, il nome del pubblico ufficiale che ha firmato l’atto, il numero del registro generale e particolare.

  • Presenza di una compravendita con tutte le informazioni sull’acquirente ed il venditore.
  • Eventuale presenza di ipoteca su un determinato immobile (casa, abitazione, appartamento). L’ipoteca può essere volontaria (per esempio presente per volontà del proprietà (casi di mutui o prestiti garantiti) oppure giudiziale (quando è un giudice ad apporla per motivi di insolvenza).
  • Cancellazioni di ipoteca (si hanno, per esempio, quando si finisce di pagare un mutuo o quando si estingue un debito il quale era stato il motivo dell’iscrizione dell’ipoteca).

Pertanto, la visura ipotecaria (detta anche accertamento immobiliare, visura ipocatastale o ispezione ipotecaria) è un documento (rilasciato dalla conservatoria) che consente di verificare se un certo soggetto risulta intestatario di un immobile. Inoltre, consente di riscontrare se su un immobile sono presenti dei gravami (per esempio ipoteche). Ciò grazie alla verifica delle trascrizioni contro e a favore e contro del soggetto che lo possiede.


Quando richiedere una visura ipotecaria o ipocatastale e a cosa serve?

La richiesta di una ispezione – visura ipotecaria online o ipocatastale (presso la conservatoria) è comune (ma anche obbligatoria) nei casi di compravendita o donazione immobiliare. Infatti, in tali circostanze bisogna essere sicuri che l’immobile sia libero da ipoteca o gravami particolari. Questo per far si che la compravendita o la donazione vadano a buon fine e senza che vi siano contestazioni a posteriori. Tale tipo di verifica deve essere effettuata dal notaio che effettua il rogito.

Soprattutto chi acquista, deve essere messo a conoscenza di eventuali ipoteche (volontarie o giudiziali) presenti sul’immobile. Deve essere posto in evidenza che un certo immobile può anche essere venduto con la presenza di ipoteca. Ma questo dato importante deve essere messo a conoscenza dell’acquirente. In tale caso, il notaio deve far rilevare nell’atto che l’acquirente o il donatario sono consapevoli della presenza dell’ipoteca sull’immobile.

Anche la visura catastale prima del rogito è fondamentale prima del rogito notarile. Essa, infatti, consente di accertare i dati catastali (foglio, particella, subalterno, classe, vani, piano, via dell’immobile, ecc), i nomi dei proprietari e le relative percentuali di possesso. Questo articolo, quindi, ci consente di entrare nel dettaglio della visura ispezione ipotecaria – ipocatastale e di tutti gli importanti aspetti che ruotano attorno ad essa.


Proseguiamo con la trattazione del presente argomento “Ispezione ipotecaria o visura ipocatastale per immobile o per soggetto in conservatoriaqual’è il significato?“. Nel prossimo paragrafo parleremo del contenuto di una ispezione – visura ipotecaria online o ipocatastale. Qui sotto vi diamo la possibilità di scaricare un file che serve per fare un richiesta di visura ipotecaria ipocatastale. E’ un modello editabile messo a disposizione dall’agenzia delle entrate. Per scaricare il modello cliccare sotto l’immagine su “richiesta visura ipotecaria – download“.

Il contenuto della ispezione visura ipotecaria ipocatastale online rilasciata dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari

Nella ispezione visura ipotecaria online ipocatastale vengono indicati i primi 30 atti registrati relativi ad un certo immobile (terreno o fabbricato) o soggetto (persona giuridica o fisica). I dati sono presenti all’interno di una determinata Conservatoria dei Registri Immobiliari. I dati che emergono in una visura ispezione ipotecaria – ipocatastale sono del tipo indicato qui sotto.

  • Sono volontari nei casi di mutui ipotecari o finanziamenti, compravendite. Le cancellazione di ipoteche si hanno nei casi di completamento o estinzione di mutui o finanziamenti.
  • Sono di natura pregiudizievole nei casi di ipoteche giudiziarie (da decreti ingiuntivi), pignoramenti.

Dal contenuto della visura ipotecaria è possibile, comunque, conoscere, per ogni tipologia di atto, la sua provenienza. Pertanto, emergerà dalla ispezione ipotecaria se la variazione dipende da una donazione, compravendita, successione, pignoramento. Nella ispezione visura ipotecaria ipocatastale, inoltre, saranno indicate anche tutte le parti coinvolte. Per esempio, nel caso di ipoteca giudiziale verrà riportato sia il debitore che il creditore (cioè l’eventuale banca, concessionario di riscossione, ecc..).

Rilascio di ispezioni visure ipotecarie ipocatastali online
Tante possibilità di rilascio di ispezioni – visure ipotecarie (o ipocatastali) online

Come fare per richiedere una visura ipotecaria?

Richiedere una visura ipotecaria è semplice. Bisogna premettere che l’articolo 2673 del C.C. prevede che chiunque può accedere agli dell’Agenzia delle Entrate, in quanto pubblici. Pertanto, tutti possono richiedere il rilascio di una visura ipotecaria. Vediamo, qui appresso, come è possibile, nella pratica, richiedere una visura ipocatastale.


  • Presso gli uffici di Pubblicità Immobiliare. Tali uffici si trovano presso la provincia. Presso tali uffici è possibile presentare domanda.
  • Su internet tramite siti web specializzati che fanno proprio questo lavoro (estrazione di visure ipotecarie, catastali, planimetrie, ecc).
  • Tramite agenzia immobiliare, ma solo nel caso si abbia necessità di un servizio di mediazione per una compravendita.

I Comuni hanno anche l’accesso ai dati della Conservatoria Immobiliare. Pertanto, per il solo uso ufficio possono verificare ogni posizione degli immobili italiani estraendo visure catastali o visure ipotecarie. La piattaforma utilizzata, a tal proposito, dai Comuni si chiama SISTER. E’ possibile leggere un nostro articolo molto completo sul SISTER, cliccando qui. Per presentare una richiesta di visura ipocatastale – ipotecaria è necessario essere in possesso dei seguenti dati.

  • Foglio, particella e subalterno relativi all’immobile. Ciò quando desiderate fare una visura per immobile.
  • Sapere se si tratta di terreno o fabbricato.
  • Il Comune e la Provincia in cui è situato l’immobile.
  • I dati anagrafici dei proprietari dell’immobile ed il codice fiscale (nel caso in cui desiderate effettuare una visura ipotecaria per soggetto). I proprietari possono essere persone fisiche o giuridiche. In tale ultimo caso è bene anche avere la denominazione sociale e la partita IVA o codice fiscale.

L’utilità maggiore di avere una visura ipotecaria

In un certo senso, la visura ipotecaria consente di fare un “quadro storico” ad un’abitazione. Con la visura è possibile ricostruire la vita di un immobile sin dalla concessione edilizia (oggi permesso di costruire) fino al momento del rilascio del documento. Poi, si possono ricostruire tutti i passaggi sulle compravendite, donazioni, successioni, ipoteche, ecc. La visura ipotecaria, però si ferma al ventennio precedente (quindi ventennale). Per avere tutti gli altri dati (dal ventennio in poi) bisogna richiedere la visura ipocatastale cartacea.


Nella gran parte dei casi, però, l’ispezione ipotecaria viene richiesta nel momento in cui bisogna acquistare un immobile. Come dicevamo sopra, questa incombenza spetta al notaio prima di redigere l’atto. Ma è chiaro che ognuno di noi può richiedere una visura ipocatastale anche prima di rivolgersi al notaio. E’ importante, infatti, conoscere sia la situazione attuale dell’immobile che quella storica.

La conoscenza storica dell’immobile può aiutarci a capire se i vari passaggi sono stati fatti in maniera regolari. Spesso, infatti, nelle visure si legge la dicitura “passaggi intermedi non esistenti“. Ciò significa che alcuni passaggi sono stati effettuati in maniera forzata. Per esempio, sono i casi di una può successioni mancanti oppure presenza, nello storico, di diversi proprietari deceduti senza una successiva sequenza regolare di passaggi.

Spesso ci si trova davanti ad atti notarili (o successioni principali o integrative) fatte avvalendosi del possesso di un immobile (una sorta di usucapione in atto) da parte della parte venditrice. In quel caso i “passaggi intermedi non esistenti” possono creare nocumento per eventuali mutui o finanziamenti vari. Il timore è, infatti, quello che potrebbero, da un momento all’altro, spuntare altri eredi che tentano di entrare in possesso dell’immobile. Il vero usucapione è quello proveniente da una sentenza di un giudice in tribunale.


Richiesta - rilascio di visure ipocatastali online
Richiedere una visura ipocatastale online oggi è molto semplice

La visura – ispezione ipotecaria ipocatastale è gratis oppure ha un costo?

Quanto costa una visura ipotecaria o ipocatastale? Se riuscite a crearvi l’account entratel/fisconline, potete avere una visura ipotecaria gratuita immediata online. Entrando nel sistema con le credenziali SPID, CIE, CNS o con le credenziali agenzia, potere crearvi, con semplicità, una visura ipocatastale gratis. E’ anche gratis per gli uffici comunali. In questo caso, però, le ispezioni ipotecarie vengono utilizzate per motivi di ufficio. In tutti gli altri casi, la visura ipotecaria ha un costo. Ma questo può variare in base all’azienda a cui vi rivolgete. La visura ipocatastale ipotecaria per immobile o per soggetto in conservatoriaqual’è il significato, è l’argomento di questo articolo. Continuiamo la trattazione col prossimo paragrafo.

Esito negativo Visura Ipotecaria – Ipocatastale Immobile o soggetto

Può accadere che, per un determinato immobile non siano presenti trascrizioni, iscrizioni e annotazioni. In tal caso il sistema produrrà un documento con esito negativo. Il documento, in ogni caso, avrà l’indicazione dei dati catastali dell’immobile, la data della richiesta, la conservatoria dei registri immobiliari di riferimento. Qui appresso vi indichiamo il messaggio che vi spunterà nel sistema nel caso in cui ci sarà una risposta negativa. Non è stato reperito alcun immobile a fronte dei dati della richiesta.

Le ispezioni ipotecarie all’interno del SISTER

Per chi utilizza il SISTER, è molto semplice creare una ispezione ipotecaria. La foto sotto dimostra dove bisogna cliccare per passare alla sezione ispezioni ipotecarie (vedi freccia rossa). Nella schermata successiva bisogna scegliere se fare una visura per soggetto, per immobile, per nota. A seconda della scelta, bisogna inserire i dati richiesti. Pertanto, se trattasi di una visura per immobile basta inserire foglio, particella, sub, catasto (se terreni o fabbricati), sezione (se presente) e Comune in cui è ubicato.

In basso bisogna selezionare (tra quelle presenti) una motivazione per la quale si effettua la visura. Se, invece, si sceglie una visura per soggetto, occorre inserire i relativi dati anagrafici oppure il codice fiscale. Sotto selezionare sempre la motivazione. E’ possibile anche estrarre una visura in base ad una nota. In tal caso occorre inserire i dati richiesti nella relativa sezione.


ispezioni ipotecarie nel sister
Le Ispezioni Ipotecarie nel SISTER

Visura ipotecaria: come si legge

La visura ipotecaria nel suo interno riporta i dati presenti nei registri immobiliari dell’Agenzia delle Entrate per un determinato immobile o soggetto. Leggerla o interpretarla è semplice. In ogni caso, la sua lettura dipende dal tipo di indagine che intendiamo fare. Intanto, per effettuare una verifica su un certo soggetto bisogna disporre dei dati anagrafici. Basta anche il codice fiscale. Se si tratta di una società, può anche essere sufficiente la partita IVA.

Invece per richiedere un’ispezione ipotecaria per immobile è necessario avere i suoi dati catastali e cioè foglio, particella, subalterno (nel caso di fabbricati), Comune. All’interno della visura possiamo trovare iscrizionitrascrizioni e annotazioni. Andiamo a spiegare meglio il significato di queste tre parole qui appresso.

  • Le iscrizioni ci consentono di venire a conoscenza di eventuali mutui o ipoteche sull’immobile. Queste formalità, in pratica, seguono l’immobile e non il proprietario. Tali notizie sono di fondamentale importanza soprattutto quando si sta cercando di acquistare un immobile (sia esso una casa o un terreno).
  • Le trascrizioni, invece, danno la possibilità di conoscere gli eventuali e diversi passaggi di proprietà dell’immobile. Inoltre, permettono di venire a conoscenza di pignoramenti o sequestri.
  • Le annotazioni, infine, hanno la finalità di modificare quanto è scaturito da precedenti iscrizioni o trascrizioni. Per esempio, una annotazione può riguardare la cancellazione di un mutuo.

Il significato di visura ipotecaria

In questo paragrafo cerchiamo di riassumere il significato di Visura Ipotecaria o, come di solito viene anche chiamata, “Visura Ipocatastale“. Tale visura ipotecaria ha il duplice significato di confermare la titolarità di un immobile e di descrivere eventuali gravami esistenti sullo stesso immobile. In genere, si parte dall’elenco delle formalità. L’elenco sintetico delle formalità, o più semplicemente, “Elenco formalità“, costituisce la prima parte di una ispezione ipotecaria.


Nella sostanza rappresenta un elenco dei passaggi registrati in conservatoria sul bene selezionato o su un determinato soggetto. L’elenco, quindi, rappresenta il riepilogo dell variazioni storiche di un certo immobile o soggetto (sia esso fisico o giuridico). Tale documento deve essere valutato con molta attenzione. Occorre aprire ogni nota per conoscerne il contenuto.

Quella delle verifica ipotecaria di un soggetto o immobile è una incombenza posta, in genere, in capo ai notai. Ma ogni potenziale acquirente di un immobile può anche svolgere questo controllo in via autonoma nel corso di svolgimento della trattativa sulla compravendita. La presenza di ipoteche deve essere approfondita. L’ipoteca, infatti, è indice di un vincolo che è stato apposto a seguito di un mutuo (o finanziamento).

Ma l’ipoteca può anche dipendere da uno stato di insolvenza. Un debito di portata rilevante può, infatti, generare un pignoramento immobiliare e la relativa vendita all’asta. Chi deve comprare un immobile deve, quindi, essere tranquillo che lo stesso sia libero da vincoli e gravami. La visura ipotecaria in conservatoria, pertanto, incorpora un significato di tranquillità in chi decide di affrontare il percorso di un acquisto immobiliare.


Fac simile modello di visura ipotecaria ipocatastale

Per darvi un’idea di come è impostata una visura ipotecaria ipocatastale, qui sotto vi mostriamo un modello fac simile che è strato tratto dal sito studiopropiu.it. L’immagine vuole solo dimostrarvi il formato con cui, di soito, vengono rilasciate le visure ipocatastali.

modello fac simile di una ispezione visura ipotecaria ipocatastale
Modello fac simile di una visura ispezione ipotecaria ipocatastale

I consigli classici della nostra redazione

In questo articolo abbiamo trattato l’argomento “Ispezione ipotecaria o visura ipocatastale per immobile o per soggetto in conservatoriaqual’è il significato?“. Un argomento importante soprattutto per chi deve acquistare un’abitazione o un terreno. Infatti, come già detto sopra, chi acquista desidera avere la certezza che l’immobile sia libero da ipoteche o altri gravami. Qui sotto, invece, vi suggeriamo la lettura di altri articoli molto importanti.

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