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SISTER catasto: come funziona, costi e come accedere

14 min di lettura

Il sistema SISTER (acronimo di Sistema Territorio) catasto online è un punto di riferimento molto importante sia per gli uffici comunali che per professionisti (per esempio ingegneri, geometri, architetti, commercialisti, ragionieri), patronati, aziende, pubbliche amministrazioni, CAAF, ecc. E’ una piattaforma indispensabile per chi ha la necessità, quasi quotidiana, di effettuare visure catastali o verifiche sulle posizioni immobiliari dei contribuenti col SISTER. effettuare operazioni relative a beni immobili (terreni, fabbricati) fruendo, proprio, del servizio di catasto online. In questo articolo spiegheremo tanto cose sul SISTER catasto online, soprattutto, funzioni, costo, come si usa, come accedere, come registrarsi, come funziona, come fare una visura catastale, come fare una visura catastale storica, come estrarre un elaborato planimetrico o una planimetria catastale, come abilitarsi, come richiedere un estratto di mappa.

Soprattutto per i Comuni, l’uso del SISTER oggi è, assolutamente, indispensabile per svolgere l’ordinaria attività e, tra l’altro, non ha costi. Gli uffici comunali (soprattutto tributi e tecnico) hanno, giornalmente, bisogno di accedere al SISTER online per svolgere, in maniera efficiente e puntuale, il loro lavoro. Soprattutto l’ufficio tributi (o ufficio IMU) ha l’esigenza quasi giornaliera di accedere al SISTER online e verificare posizioni al fine di aggiornare i ruoli (e, quindi, le posizioni dei singoli contribuenti) o verificare la congruità dei pagamenti.


SISTER catasto on line: strumento indispensabile per i Comuni

Il SISTER (catasto online) ed il SIATEL PuntoFisco oggi sono tra gli strumenti più importanti di cui i Comuni hanno bisogno per il loro lavoro quotidiano ed esenti da costi. Le Pubbliche Amministrazioni hanno la possibilità di accedere al SISTER catasto online dal 2008 e senza costi considerato che l’utilizzo del sistema è al solo scopo istituzionale esattamente come avviene col SIATEL PuntoFisco. Come già indicato sopra, gli uffici che hanno più necessità di queste due piattaforme sono l’Ufficio Tributi e l’Ufficio Tecnico. Ma anche altri settori possono avere la necessità di utilizzarli, anche se con minore intensità. L’Ufficio Tributi ha continua esigenza di estrarre ed incrociare dati sia per IMU che per Tassa Rifiuti (TARI) o anche Canone Acqua.

L’importazione dei M.U.I. dal SISTER per aggiornare i dati catastali comunali

Riguardo l’Imposta Municipale Unica (IMU), definita anche Imposta Municipale Propria, i Comuni hanno la necessità di aggiornare periodicamente la banca dati per le variazioni di compravendita, donazioni, successioni, ecc. Riguardo le prime due, gli aggiornamenti vengono fatte attraverso i MUI, trasmessi dai notai, scaricati proprio dal SISTER ed importati nei gestionali IMU. Fino al 2019, venivano importati anche ai fini TASI ma, com’è noto, tale ultimo tributo è stato eliminato a decorrere dal 2020 ed unificato con l’IMU. E’ stata la legge n. 160/2019, art. 1 commi dal 738 al 783, che, introducendo la Nuova IMU, ha eliminato la TASI.

Ma gli uffici tributi utilizzano le variazioni catastali, e quindi il SISTER – catasto, anche per le verifiche sulla Tassa Rifiuti (TARI) o per i riscontri sulle utenze idriche. Incrociando le varie banche dati, gli uffici tributi possono avere la possibilità di riscontrare utenze non dichiarate ed emettere eventuali provvedimenti sanzionatori per chi non effettua le regolari denunce di inserimento a ruolo (per esempio accertamenti per omessa denuncia IMU o TARI).


Ecco perché è giusto che dette dichiarazioni vengono sempre fatte con regolarità e nel rispetto delle varie scadenze previste dalla legge. Proseguiamo a trattare il presente argomento sul SISTER catasto online, su come funziona, come accedere, come registrarsi e sui costi che bisogna sopportare per utilizzarlo. Soprattutto gli argomenti “come registrarsi” e “come accedere” al SISTER li trattiamo nel prossimo paragrafo.

SISTER catasto online: come accedere, come registrarsi, come funziona ?

Come abbiamo indicato sopra, possono accedere al SISTER – catasto varie figure e cioè professionisti (ingegneri, geometri, architetti, commercialisti, ragionieri), patronati, aziende, pubbliche amministrazioni, CAAF. Per accedere al SISTER bisogna entrare in questa pagina: accesso SISTER. Qui sotto vi riportiamo la foto della predetta pagina di accesso.

SISTER catasto online funzioni costi e come si accede
Pagina di accesso al SISTER

Come si può vedere dalla immagine sopra indicata, per accedere al SISTER vi sono tre sistemi. Il primo è lo SPID. Lo SPID è il Sistema Pubblico di Identità Digitale che consente di accedere, con le stesse credenziali (username e password) a tutti i servizi online della Pubblica Amministrazione o di alcuni soggetti privati aderenti al circuito. Sono, attualmente nove i soggetti per mezzo dei quali possono essere richieste le credenziali SPID. Questa è la pagina da cui si parte per richiedere le credenziali SPID: richiedi credenziali SPID.

La seconda modalità è quella della CIE (carta di identità elettronica). Naturalmente, solo coloro che hanno la carta d’identità elettronica possono accedere con questa modalità. Però prima di provare ad accedere con la CIE, bisogna installare sul proprio computer un software. Tale software può essere installato da questa pagina: software per accesso con CIE. Tutte le modalità su come funziona l’accesso al SISTER – catasto con CIE le potete leggere qui: come accedere al SISTER con CIE.


La terza modalità è quella classica cioè con le credenziali dell’agenzia entrate. Per accedere tramite questa modalità basta inserire la user (che corrisponde al codice fiscale) ed una password che bisogna cambiare periodicamente. Tutti coloro che desiderano attivare una convenzione (e, quindi, registrarsi) con l’agenzia entrate per accedere a SISTER, possono visitare la seguente pagina: attivare convenzione per accedere a SISTER. Per tutti i Comuni che ancora non hanno una convenzione con SISTER, possono fare richiesta da questa pagina: richiesta accesso SISTER per i Comuni.

La convenzione con l’Agenzia delle Entrate per accedere al catasto SISTER online e tutte le funzioni e costi

Nel paragrafo precedente vi abbiamo indicato i link per potere sottoscrivere una convenzione con l’agenzia delle entrate al fine di potere utilizzare ed accedere e registrarsi al SISTER online. Pertanto, per poter utilizzare questa piattaforma bisogna essere abilitati e stipulare una convenzione con l’Agenzia delle Entrate. I sopra indicati link dell’Agenzia delle Entrate vi consentono, quindi, di scaricare il modulo di richiesta della convenzione in funzione della tipologia di account: persona fisica o persona giuridica. Nel modulo devono infatti essere indicati:


  • cognome
  • nome
  • data di nascita
  • provincia di nascita
  • comune di nascita
  • codice fiscale
  • indirizzo
  • telefono
  • indirizzo mail.

Occorrerà selezionare la tipologia di utenza tra l’elenco riportato, accettare con la spunta e cliccare, in basso, su “conferma”. Una volta inviata la richiesta bisognerà aspettare l’esito. Saranno rilasciate le credenziali per accedere al portale. Inoltre, quando si effettua il primo accesso al sistema, bisogna impostare la password e provvedere al pagamento degli importi dovuti (se un account a pagamento). Pertanto, registrarsi al SISTER è assolutamente semplice.

Per le utenze a pagamento, c’è una sezione dedicata al Castelletto, un deposito a scalare che tiene conto di tutte le operazioni e servizi fruiti sullo stesso portale. Sempre per le utenze a pagamento, la password ottenuta ha validità annuale con riferimento all’anno solare, che deve essere rinnovata entro il mese di gennaio di ciascun anno. Per i Comuni, invece, la password va cambiata obbligatoriamente, in tempi più brevi.

In questo articolo stiamo trattando tanti aspetti del SISTER catasto e cioè come si usa, funzioni, costo, come accedere, come registrarsi, come fare una visura catastale storica, come funziona, come fare una visura catastale, come estrarre un elaborato planimetrico o una planimetria catastale, come accedere, come abilitarsi, come richiedere un estratto di mappa. Vi invitiamo a continuare a leggere l’articolo che da tante istruzioni in merito.


L’amministratore SISTER catasto per Comuni ed aziende e le sue funzioni di responsabile operatori

Per ogni convenzione che l’Agenzia delle Entrate stipula con gli enti, aziende e professionisti, vengono nominati gli amministratori che gestiscono le attività e le nomine dei vari operatori. Pertanto, ogni Comune, azienda o professionista avrà un responsabile SISTER che abilita o disabilita gli operatori che hanno la necessità di utilizzare la piattaforma SISTER. Riguardo ai Comuni, gli amministratori hanno accesso a più funzionalità rispetto ai semplici operatori.

Per esempio, gli amministratori possono prenotare e scaricare le banche dati catastali (terreni e fabbricati) dei rispettivi Comuni e dare la possibilità ai responsabili degli uffici tributi (o tecnico) di importarli nei rispettivi gestionali. Allo stesso tempo, solo gli amministratori possono scaricare i files MUI (Modello Unico Informatico). Il M.U.I. è creato dal notaio e trasmesso al sistema dell’Agenzia delle Entrate. I responsabili del catasto hanno la possibilità di verificare l’efficienza o meno dei files.

In caso di rifiuto di una importazione devono, chiaramente, darne motivazione. I notai, pertanto, hanno anche quest’altro ruolo molto importante di meccanizzazione catastale dei dati oltre a quello classico di stipula degli atti. I files M.U.I. oltre ad essere trasmessi all’Agenzia delle Entrate, come già sottolineato, vengono anche messi a disposizione dei Comuni per le relativi variazioni sulle proprietà immobiliari.

Di conseguenza, la disponibilità dei MUI e l’accesso al SISTER da ai Comuni la possibilità di controllare periodicamente le variazioni immobiliari. Questo ha contribuito ad eliminare l’obbligo delle dichiarazione IMU per la gran parte delle variazioni (per esempio compravendite o donazioni) visto che i rispettivi dati sono verificabili dai Comuni. Questo ha contribuito alla diminuzione degli accertamenti per omessa denuncia.


Accedere al SISTER catasto online: c’è un costo o l’accesso è gratuito ?

Registrarsi ed utilizzare la piattaforma SISTER comporta determinati costi, comunque, non eccessivi. Tutti i costi e modalità sono indicati nella seguente pagina: costi per accedere a SISTER. Per i Comuni, Comunità montane, Unioni di comuni e altre forme associative fra Comuni l’utilizzo del SISTER è gratuito. Ciò è legato al fatto che il SISTER viene utilizzato per scopi istituzionali è, quindi, per tali fini non vi sono costi alla stessa stregua del SIATEL PuntoFisco.

Accedere al portale SISTER online, pertanto, per la consultazione della banca dati richiede un costo a prescindere dalla tipologia di utenza (tranne, come detto sopra per le utenze ad istituzionali le quali sono gratuite). In particolare, la convenzione ordinaria da diritto ad ottenere una password di accesso al prezzo di 15 euro per anno solare. Successivamente bisognerà effettuare il rinnovo della password con una spesa che sarà sempre di 15 euro. Gli importi che vengono versati sono corrisposti a titolo di contributo per le spese sostenute per l’implementazione e la gestione di questi sistemi ormai informatici.

Con il SISTER si ha a disposizione un abbonamento al servizio che prevede un credito prepagato di 85 euro grazie col quale sarà possibile effettuare visure catastali, visure ipotecarie e tanto altro. I pagamenti degli importi dovuti devono essere effettuati con modello F24 con elementi identificativi o, in alternativa, con carta prepagata Postepay, carta di credito, Visa MasterCard, con bonifico bancario o da conto Banco Posta.


Cosa si può fare con il SISTER catasto ?

Registrarsi al SISTER – catasto da la possibilità di usufruire di diverse funzionalità molto utili sia nella versione gratuita che in quella a pagamento. Qui sotto vi indichiamo cosa si può fare con il SISTER.

  • Visure catastali per immobile, per intestato (persona fisica o giuridica).
  • Visure ipotecarie per immobile o per intestato.
  • Planimetrie delle abitazioni.
  • Elaborati planimetrici fabbricati.
  • Estrazione banche dati catastali per i Comuni.

Nei prossimi paragrafi vi guidiamo, passo passo, su come effettuare visure, planimetrie e come estrarre le banche dati catastali massive da importare nei software gestionali (questa è una funzionalità utile per i dipendenti comunali.

Come fare una visura catastale per persona fisica col SISTER

Per realizzare una visura catastale con il sistema catasto SISTER è semplice. Vi spieghiamo, qui appresso, come fare. Una volta entrati con le vostre credenziali vi ritroverete, davanti, la pagina che vedere qui in basso.


Sister schermata visure catastali
La schermata iniziale per la creazione delle visure

Sul SISTER, cliccando, a sinistra, su “consultazioni e certificazioni” si aprirà un sotto-menù con le voci “visure catastali” e “ispezioni ipotecarie“. Cliccate su “visure catastali”, indicato dalla freccia rossa. Si aprirà un pagina laddove dovete cliccare su “conferma lettura“. Successivamente sarete invitati, tramite un menù a tendina, a scegliere la provincia in cui si trova l’immobile. Nella schermata successiva (che vedete qui sotto) dovete selezionare la visura per “persona fisica“.

Schermata di scelta sul tipo di visura catastale
La schermata di scelta sul tipo di visura catastale

Questi vari passaggi da seguire. Indicare il tipo di visura (terreni, fabbricati o entrambi). Poi si deve selezionare la provincia in cui si trova l’immobile. Il nome e cognome dell’intestatario dell’immobile. Se desiderate restringere la ricerca (ed evitare che il SISTER vi dia vari nominativi con lo stesso nome), potete indicare la data, il luogo e la provincia di nascita. Più sotto, il sistema vi da la possibilità di scegliere soggetti con dati anagrafici uguali (per esempio con stesso nome, che è la scelta usuale).

Oppure potete anche selezionare “soggetti simili” se volete allargare la ricerca a nomi simili. La piattaforma da anche una terza possibilità di scelta: “soggetti simili” con lunghezza nome e cognome uguale oppure con uno o due caratteri di differenza. Potete, poi, scegliere una visura con dati attuali o storici. Alla fine indicare una motivazione (scegliere nel menù a tendina). In alternativa alla visura per nome e cognome, è possibile anche scegliere quella per codice fiscale. In tale caso, non dovete, contemporaneamente indicare il nome o cognome. Cliccando su “ricerca” si ottiene la visura.


Come funziona fare una visura catastale per persona giuridica col SISTER catasto?

La visura per persona giuridica (quindi nel caso di immobili intestati a società) è molto simile come procedura. Cambia solo qualche dettaglio. Bisogna inserire la denominazione sociale della società (anziché il nome e cognome della visura classica). Il campo codice fiscale va utilizzato alternativamente alla denominazione. In tale campo va inserita la partita IVA o il codice fiscale dell’azienda o associazione.

La visura catastale per immobile col SISTER

Si decide di fare la visura per immobile, di solito, quando non si possiedono i dati dei proprietari (nome, cognome, codice fiscale) ma si hanno, invece, foglio, particella o anche sub (nel caso di fabbricati). In questo caso come fare la visura per immobile? Sul menù di sinistra selezionare la modalità “immobile”. Poi sulla destra bisogna compilare dei campi. Selezionare, intanto, la tipologia di immobile (terreno o fabbricato). Poi scegliere il Comune, la sezione (se presente per l’ente selezionato).

Sotto, bisogna selezionare “identificativo definitivo” se si possiedono sezione (se presente per il Comune) foglio, particella, subalterno. In tale caso inserirli negli appositi campi. Se, invece, non si hanno i dati catastali ma si dispone del numero di protocollo o, per esempio dei dati della denuncia di variazione presso il catasto, bisogna inserirli nella sezione sottostante (indicando anche l’anno di presentazione). Questa sezione si chiama “identificativo provvisorio“. Alla fine, bisogna selezionare la “motivazione” nell’apposita sezione, tramite il menù a tendina. Premendo su “ricerca“, in basso a sinistra, si ottiene la visura catastale.

SISTER catasto: tra le tante funzioni anche quella delle visura storica

Registrarsi al SISTER da anche la possibilità di realizzare una visura storica. Che significa visura storica? Si tratta di una visura che contempla tutti i vari passaggi storici che l’immobile ha fatto registrare nel tempo. Parliamo sia dei passaggi di proprietà da un soggetto all’altro (con i rispettivi nomi) con tutti i dati degli atti notarili. Inoltre, nelle visure storiche si possono trovare anche le variazioni che ha subito l’immobile negli anni. Per esempio, l’aumento o diminuzione dei vani, il passaggio da rustico a rifinito, il cambio di destinazione d’uso, la modifica della classe, ecc.


Per realizzare una visura storica è molto semplice. Basta seguire i passaggi elencati al paragrafo precedente “La visura catastale per immobile col SISTER”. Prima di cliccare sul bottone “ricerca” bisogna mettere una spunta su “storica”. La visura, infatti, si può fare richiedendo dei dati attuali o storici. Anche le visure per persone fisiche (già trattate sopra) possono essere fatte come “storiche”. In quel caso il SISTER crea una visura, per un determinato soggetto, anche, per esempio, per gli immobili già venduti o donati indicando anche i nuovi proprietari.

Come estrarre la mappa catastale di una determinata zona tramite SISTER

Un’altra importante funzionalità del SISTER è quella della estrazione di mappe catastali. Le mappe danno importanti indicazioni circa la posizione degli immobili, le eventuali strade vicine, i terreni, i fabbricati vicini o altre informazioni. Come si fa ad estrarre una mappa tramite il SISTER ? Nel menù di sinistra cliccare su “mappa”. Poi sulla parte destra inserire i seguenti dati: Comune, sezione (se presente), foglio, particella. Se si vuole stampare la mappa, selezione il formato del foglio (A3 o A4). Poi selezionare sempre la solita motivazione dall’apposito menù a tendina. Per estrarre la mappa, cliccare su inoltra. Qui sotto inseriamo un esempio di mappa catastale.

fac simile di mappa catastale
Esempio di mappa catastale

Gli elaborati planimetrici, le planimetrie ed i punti fiduciali

Il SISTER da anche la possibilità di estrapolare gli elaborati planimetrici, le planimetria ed i punti fiduciali. l’Elaborato Planimetrico corrisponde al disegno, in scala, del fabbricato (di solito in scala 1:500 i, in certi casi 1:200). Esso rappresenta la delimitazione dell’edificio e delle relative unità immobiliari che lo compongono. Inoltre, raffigura anche le parti comuni di un edificio (per esempio centrale termica, cortili, vani scala, ingressi) oppure parti di aree scoperte esclusive o comuni, indicate in base alla rispettiva distinzione in subalterni.


L’elaborato da la possibilità di individuare, all’interno di un fabbricato, ogni unità abitativa verificandone il perimetro e destinazione delle parti comuni. Inoltre, può far parte dell’elaborato planimetrico anche un altro documento chiamato “elenco subalterni”. Quest’ultimo comprende una lista delle unità immobiliari con l’indicazione degli indentificativi, dell’ubicazione e delle categorie catastali.

Per ricavare un elaborato planimetrico basta selezionale l’apposito link, nel menù di sinistra. Sulla parte destra basta indicare il Comune, la sezione (se presente), foglio, particella e la relativa motivazione . Il fatto di registrarsi ed accedere al SISTER, permette, anche verificare le schede monografiche dei “punti fiduciali” già acquisite in archivio. Le modalità di estrazione sono sempre uguali: Selezionare, a sinistra, “punti fiduciali” e poi, sulla parte destra inserire i dati richiesti (molto simili a quelle delle altre modalità già indicate). Nella versione a pagamento, il SISTER consente anche di visualizzare e stampare le planimetrie (dette anche piantine) dei vari appartamenti (se presenti in archivio).

Altra importante funzionalità del SISTER: le ispezioni ipotecarie

Col SISTER è anche possibile effettuare le ispezioni ipotecarie (i Comuni senza costi). Tali ispezioni consentono di verificare se su uno o più immobili esistono delle ipoteche, siano esse giudiziali o volontarie. Sono giudiziali quelle che scaturiscono da un giudizio (casi, per esempio casi di fallimento cui fanno seguito le apposizioni di ipoteche sugli immobili e le relative vendite all’asta degli immobili). Quelle volontarie corrispondono in genere alla stipula di mutui ipotecari. Mutui, cioè, concessi dagli istituti di credito mediante l’apposizione di ipoteca a garanzia.


Come negli altri casi, bisogna cliccare, sul menù di sinistra “ispezioni” oppure “passa ad ispezioni” se ci trova nella sezione “visure. Successivamente occorre selezionare la provincia relativa all’immobile di vostro interesse. A tal punto le altre informazioni da inserire sono similari a quelle delle visure. Infatti, le ispezioni possono essere realizzate per persona fisica, persona giuridica oppure per immobile. In base alla tipologia di ispezione che vi occorre bisogna inserire i corrispondenti dati in maniera pressoché identica a quelli indicati sopra per le visure catastali.

Registrarsi al SISTER catasto online: riassunto su come funziona e cosa si può fare

SISTER è, pertanto, una piattaforma molto funzionale gestita dall’Agenzia delle Entrate. Infatti offre a cittadini e aziende l’opportunità di interagire da remoto con il Catasto per numerose esigenze. Sono diverse le funzioni che possono essere utilizzate e che permettono di ottenere i documenti o, anche, di effettuare pagamenti con F24 con elementi identificativi. Questo consente di ottimizzare l’esperienza con la pubblica amministrazione con dei servizi digitalizzati.

Innanzitutto: la piattaforma permette di effettuare consultazioni e di ottenere certificazioni. Nel caso specifico, è possibile fare anche ispezioni ipotecarie, ottenere visure catastali, effettuare una consultazione integrata o un elenco di soggetti validati. Dispone anche di una sezione dedicata esclusivamente alla presentazione di documenti di vario genere (soprattutto nella versione a pagamento), come:


  • Visura catasto Sister: visure planimetriche.
  • La validazione e conversione dei file.
  • La voltura.
  • La cancellazione di ipoteca.
  • La presentazione del Modello Unico.

Prenotare appuntamento al catasto fisico tramite SISTER

Inoltre da questa sezione è anche possibile prenotare appuntamenti con un ufficio specifico del Catasto. Nella sezione dedicata ai servizi per comuni e enti ci sono una serie di strumenti specifici che permettono di effettuare delle dichiarazioni di ruralità, estrarre dati catastali, ottenere atti telematici Pregeo o effettuare accatastamenti e variazioni secondo la legge numero 80 del 2006. Insomma, in questa sezione ci sono tante ulteriori funzioni che sono dedicate esclusivamente ai comuni e agli enti.

Nella sezione dei pagamenti si può effettuare la cosiddetta ricarica Castelletto, effettuare l’attivazione e il rinnovo di un’utenza o effettuare un pagamento, una nota di addebito anche con l’utilizzo di un modello F24 con elementi identificativi. Nella gestione contabile il cittadino o l’azienda può effettuare l’invio di un bonifico, ottenere un estratto conto, gestire dei rimborsi, controllare gli importi necessari per la presentazione dei documenti catastali, effettuare una richiesta di ricevuta di cassa e molto altro.


Infine, ci sono delle funzioni che permettono di gestire al meglio il proprio account sulla piattaforma modificando i dati, la password, ottenendo abilitazioni di possibili delegati, controllare operazioni e tanto altro ancora.Naturalmente i servizi sono personalizzati rispetto alla tipologia di utente: Cittadino, Professionista e azienda, Istituzioni.

I classici suggerimenti della redazione di tributicomunali.it

In questo articolo abbiamo trattato l’argomento SISTER catasto online, in particolare, funzioni, costo, come si usa, come accedere, come registrarsi, come funziona, come fare una visura catastale, come fare una visura catastale storica, come estrarre un elaborato planimetrico o una planimetria catastale, come abilitarsi, come richiedere un estratto di mappa. Qui sotto, invece, segnaliamo diversi link che rimandano alla lettura di importanti articoli del nostro blog.

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