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Acquisto prima casa: agevolazioni IMU e tributi statali

10 min di lettura

Acquisto prima casa: agevolazioni IMU e tributi statali (Acquisto prima casa: agevolazioni IMU e tributi statali (imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale ed IVA) è l’argomento principale del nostro articolo. L’acquisto della prima casa è, per tutti, un evento importante. E’ anche importante sapere che l’acquisto della prima casa comporta anche dei benefici fiscali, sia su tributi statali che sull’IMU. In questo articolo li esamineremo entrambi sottolineando anche le differenze. Vi daremo anche importanti consigli per evitare che possiate perdere, inutilmente, dei soldi per disattenzione o disinformazione. Leggete, pertanto, l’intero articolo per capire come bisogna comportarsi per godere, a pieno, di tutti i benefici sull’acquisto della prima casa (o abitazione principale), quindi, sia per IMU che per tutti i tributi statali.

Le tante domande dei contribuenti sulle agevolazioni acquisto prima casa e le relative e brevi risposte

I contribuenti, riguardo le agevolazioni sull’acquisto prima casa (sia IMU che sui tributi statali) o abitazione principale, si pongono tante domande. Qui sotto indichiamo le principali.


  • Ho l’esenzione IMU sull’acquisto dell’abitazione principale? La risposta è SI ma bisogna avere, nella stessa abitazione, la residenza anagrafica nonché la dimora abituale da parte del proprietario (o possessore) e dei componenti del suo nucleo familiare. Da precisare che due coniugi non possono avere due distinti benefici su due diversi immobili. Ciò alla luce dell’attuale disciplina dell’art. 1, comma 741, legge n. 160/2019. Infatti, riguardo i due immobili (di separata proprietà dei due coniugi), l’esenzione IMU spetterà solo su un’abitazione.
  • Ho agevolazioni riguardo l’acquisto prima casa sui tributi – imposte statali? Anche in questo caso la risposta è SI. Infatti, nel caso di acquisto di immobile, da utilizzare per prima casa, si pagano, i tributi statali si pagano in misura ridotta. Da distinguere gli acquisti da aziende o da privati. Ma spiegheremo, più in dettaglio, la distinzione in un prossimo paragrafo di questo stesso articolo.
  • Ma il concetto di “prima casa” e di “abitazione principale” sono la stessa cosa? La risposta è NO. I trattamenti fiscali sono senz’altro differenti. Infatti, le agevolazioni per “prima casa” sono da associare ai tributi statali (imposta di registro, IVA, imposta ipotecarie e catastale). Le agevolazioni per abitazione principale sono riconducibili all’IMU o agli interessi passivi sui mutui. Ma anche di questo parleremo, in maniera più approfondita, in uno dei prossimi paragrafi di questo articolo.

L’esatta conoscenza dei due concetti di “prima casa” ed “abitazione principale” vi aiuterà ad essere più precisi ed a risparmiare sul pagamento delle imposte statali e sull’IMU.

L’acquisto per “prima casa”: le agevolazioni sulle imposte statali

Quando si acquista una “prima casa“, ai fini del pagamento agevolato dei tributi – imposte statali (imposta di registro, ipotecaria, catastale ed IVA), bisogna distinguere l’acquisto da privati dall’acquisto da aziende. Vediamo quali sono le distinzioni ai fini delle agevolazioni tributarie. Se si acquista la prima casa da privati, bisogna pagare le seguenti imposte.

  • Imposta di registro del 2% anziché del 9% sul valore catastale dell’immobile (che, comunque, non può essere inferiore a 1000 €).
  • Imposta catastale fissa di 50 € e Imposta ipotecaria fissa di 50 €.
  • L’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) non è dovuta quando si acquista la prima casa da privati.

Pertanto, alla domanda “E’ dovuta l’IVA sull’acquisto prima casa da privati?“, la risposta è NO. Sono dovute l’Imposta di Registro, l’Imposta Catastale e l’Imposta Ipotecaria nelle misure percentuali agevolate indicate sopra. Nel caso di acquisto prima casa da imprese – aziende, sono dovute le seguenti imposte – tributi agevolati (o ridotti). Diversamente dal caso sopra indicato (e cioè acquisto prima casa da privati), l’IVA è dovuta quando si compra la prima casa da un costruttore (azienda – impresa). In tale caso, quindi, l’operazione è soggetta ad IVA nelle misure sotto indicate.


  • IVA del 22% nei casi di acquisto prima casa su immobili di categoria A1, A8, A9 (nessuna agevolazione).
  • IVA del 4% anziché del 10% sul valore di acquisto immobili prima casa appartenenti ad altre categorie catastali (per esempio, A2, A4, A3, ecc).
  • In tale caso di vendita da impresa costruttrice – azienda e, quindi, in presenza di IVA da pagare, le imposte di registro, ipotecaria e catastali devono essere versate nella misura fissa di € 200 per ognuna.

L’imposta catastale e l’imposta ipotecaria sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto notarile di compravendita. Ciò a prescindere dal fatto che il venditore sia un costruttore o un privato.

Cosa fare prima di acquistare la prima casa o abitazione principale?

Ancor prima di valutare il risparmio sulle imposte da versare allo stato o ai Comuni, consigliamo a tutti i potenziali acquirenti di prima casa (o abitazione principale) di chiedere, al proprietario (o venditore), i seguenti documenti.

  • Titoli di provenienza, come, per esempio, atto di donazione o di acquisto oppure denuncia di successione.
  • Certificato APE (di prestazione energetica).
  • Documentazione edilizia come, per esempio, licenza edilizia, permesso a costruire, certificato di abitabilità – agibilità.
  • Planimetria e visura catastale dell’immobile.

Il notaio che sceglierete per redigere l’atto di compravendita si occuperà di estrarre una visura ipotecaria per verificare se, sull’immobile, è iscritta una ipoteca legale – giudiziale (causate da insolvenze varie) o ipoteca volontaria (per lo più dipendenti da mutui in corso). Proseguiamo con l’argomento principale del presente articolo e cioè “Acquisto prima casa: agevolazioni IMU e tributi statali (imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale ed IVA) “. Passiamo al prossimo paragrafo.

Ma qual’è la differenza tra abitazione principale e prima casa?

E’ piuttosto ricorrente la confusione tra i concetti di “abitazione principale“, “prima casa” o anche “seconda casa“. In effetti, sembrano essere la stessa cosa ma, nella realtà, non è così. Conoscere le differenze è fondamentale in quanto ai vari concetti corrispondono diversi trattamenti fiscali. Spesso, la prima casa coincide con l’abitazione principale. E’ il caso di un’abitazione, acquistata con le agevolazioni fiscali di prima casa all’interno della quale il proprietario e la sua famiglia fissano la residenza anagrafica e la dimora abituale.

Ma possono esservi casi in cui coesistono due distinti immobili (una prima casa, acquistata con i benefici fiscali statali) ed un’abitazione principale nella quale, il proprietario (e la sua famiglia) hanno stabilito la residenza e la dimora abituale. Quindi, il concetto di prima casa è riconducibile alle agevolazioni fiscali sui tributi statali (in un paragrafo precedente abbiamo indicato i risparmi fiscali) e scatta al momento della stipula del rogito (donazione, compravendita) ma a condizione che si posseggano i requisiti normativi che indichiamo qui sotto.

  • Non bisogna essere proprietari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di usufrutto, diritti di proprietà, uso, abitazione o nuda proprietà, su altri immobili acquistati, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
  • L’immobile deve essere “residenziale” e non appartenente ai fabbricati di lusso (es. categoria A9).
  • Non bisogna essere titolare (in comunione col coniuge o esclusivo), di usufrutto, diritto di proprietà, uso e abitazione, su altra casa nel territorio comunale in cui si trova l’immobile per il quale si è interessati all’acquisto agevolato.
  • Il soggetto che compra deve essere una persona fisica e non un’azienda.
  • E’ necessario essere residenti o lavorare nel comune in cui si trova l’immobile o impegnarsi (dichiarandolo nell’atto notarile) a trasferire in esso la residenza entro 18 mesi dalla data dell’atto.

Chi ha già usufruito delle agevolazioni per prima casa può beneficiarne per una seconda volta?

La legge di Stabilità 2016 (Legge 28 Dicembre 2015 n. 208) ha introdotto una novità sui requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni fiscali sull’acquisto di una prima casa. Tale e predetta norma ha previsto che l’agevolazione prima casa possa applicarsi anche a chi ha già usufruito, in precedenza, del beneficio però ad una condizione. Tale condizione è che l’immobile già acquistato essere venduto entro un anno dalla data dell’atto di acquisto.

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Imposta di registro, ipotecaria catastale ed IVA. Le agevolazioni sull’acquisto prima casa.

Ulteriori precisazioni sulla differenza tra prima casa ed abitazione principale

L’ultimo punto del paragrafo precedente rafforza la differenza che c’è tra prima casa ed abitazione principale. Infatti, per usufruire delle agevolazioni è sufficiente anche lavorare nel comune in cui si acquista la casa o avere in esso la residenza. Quindi, non è necessario abitare nella casa da acquistare. Questo chiarisce come la prima casa possa essere qualcosa di diverso rispetto al’abitazione principale nella quale, invece, per essere considerata tale, bisogna trasferire la residenza anagrafica (e dimora abituale).

Bisogna anche mettere in risalto l’eventualità di mutuo sull’acquisto della prima casa. In tale circostanza, infatti, la prima casa deve anche diventare “abitazione principale” se chi l’acquista desidera detrarre gli interessi passivi sul mutuo stesso. Di conseguenza, per usufruire della detrazione, sulla dichiarazione dei redditi (modello 730 o anche modello unico), degli interessi sul mutuo, bisogna trasferire la residenza nell’immobile acquistato come prima casa in modo da farlo diventare “abitazione principale“. In tale caso, quindi, gli acquirenti devono trasferire la residenza dell’immobile acquistato entro 12 mesi (anziché 18) se vogliono usufruire della detrazione degli interessi passivi sul mutuo prima casa.

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto di abitazione principale e pertinenze

L’acquisto di un’abitazione che diventa “principale” col trasferimento in essa della residenza anagrafica e dimora abituale comporta, quindi, delle diverse agevolazioni. Ma quali sono le agevolazioni legate all’acquisto di un immobile adibito ad abitazione principale o pertinenza? Le indichiamo qui sotto.


  • L’agevolazione più importante è l’esenzione IMU. Non si ha l’esenzione IMU solo quando si acquista un’abitazione principale appartenente alle categorie catastali A1, A8 ed A9. In tale ultimo caso si ha solo diritto alla detrazione di € 200 ed alla eventuale applicazione dell’aliquota agevolata deliberata dal Comune.
  • L’acquisto di un immobile da adibire ad “abitazione principale” (ed eventuale pertinenza) da la possibilità di scaricare, sulla dichiarazione dei redditi (sia essa modello 730 o modello Unico), una percentuale degli interessi passivi sull’eventuale mutuo. Tale percentuale è del 19% e, comunque, l’importo scaricabile non può superare i 4000 €.
  • Eventuali agevolazioni supplementari riconosciute a chi acquista un immobile come abitazione principale (per esempio sui contratti del gas, luce o acqua).

Acquisto prima casa: Attenzione, tanti utenti pensano siano che siano automatiche le agevolazioni IMU (esenzione)

Il titolo di questo paragrafo rappresenta un esempio classico di disinformazione molto diffuso tra i contribuenti. Poniamolo sotto forma di domanda e ci diamo anche una risposta. L’immobile acquistato come prima casa da automaticamente diritto alla esenzione IMU come abitazione principale? La risposta è secca: NO. O meglio, per essere precisi, l’immobile acquistato con le agevolazioni di prima casa, può consentire di usufruire anche della esenzione IMU.

Però, l’esenzione IMU come abitazione principale scatta nel momento in cui il contribuente trasferisce nell’immobile la residenza anagrafica e dimora abituale (anche della famiglia). Però, è prassi diffusa quella di pensare che quando si acquista un immobile per prima casa c’è su di esso l’automatica esenzione IMU. Non è proprio così. Anzi, fate molta attenzione perché potete ricevere un accertamento IMU.

L’errore viene commesso da diversi contribuenti, soprattutto chi compra con l’intenzione di trasferire, nell’immobile, la residenza anagrafica e la dimora abituale per farlo diventare “abitazione principale”. Però, dove sta l’incongruenza? Che chi compra con i benefici statali di prima casa sa di avere dichiarato, nell’atto di acquisto, che deve trasferire la residenza nel Comune (o nella casa) entro 18 mesi.

Se lo fa al diciottesimo mese (o anche prima), dovrà pagare l’IMU, come seconda casa, fino al momento in cui trasferisce la residenza. Ma vi assicuro che sono in tanti a non conoscere questo aspetto. A tutti questi contribuenti, con ogni eventualità, sarà recapitato un accertamento se non hanno pagato l’IMU. L’importo di IMU dovuta si riferisce al periodo intercorrente tra la data di acquisto e quella di trasferimento di residenza nell’immobile acquistato. Quindi, raccomandiamo a tutti i visitatori di leggere bene, anche più volte, questo articolo al fine di comprendere, con esattezza, tutti gli aspetti delle varie agevolazioni fiscali per chi compra come prima casa o come abitazione principale.

La sola prima casa da diritto alla esenzione IMU?

La risposta segue il ragionamento fatto nel precedente paragrafo. Di conseguenza tale risposta è negativa nel senso che chi ha acquistato per prima casa, usufruendo delle agevolazioni statali, può avere l’esenzione IMU solo se trasferisce la residenza anagrafica (e dimora abituale) nell’immobile. In mancanza, dovrà pagare l’IMU come seconda casa in base alle aliquote deliberate dal Comune.

Agevolazione per i giovani under 36 sull’acquista della prima casa

Il Decreto Sostegni-bis 73/2021, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 25 maggio 2021, ha introdotto importanti agevolazioni fiscali per i giovani di età inferiore ad anni 36 e fino al 31/12/2022 (salvo proroghe). In pratica, per tali giovani, sono stati introdotti due importanti benefici fiscali che indichiamo qui sotto.

  • L’esenzione da tutti i tributi statali per l’acquisto della prima casa e relative pertinenze (imposta di registro, catastale, ipotecaria). L’agevolazione è anche estesa agli atti traslativi o costitutivi dell’usufrutto, nuda proprietà, uso o abitazione. Rimane, cioè, da pagare solo l’onorario notarile. Sono esclusi dall’agevolazione gli acquisti di immobili di categoria A1, A8 o A9 pur essendo stati rilevati come prima casa.
  • Attribuzione di un credito d’imposta nel caso di acquisto da un costruttore con pagamento di IVA. Il credito d’imposta può essere utilizzato in compensazione di imposte di registro, ipotecarie, catastali sulle successioni e donazioni. Inoltre, può essere portato in detrazione nella dichiarazione dei redditi oppure usato in compensazione di ritenute d’acconto, contributi previdenziali o premi assicurativi su malattie professionali o infortuni sul lavoro.
  • Esenzione dell’imposta sostitutiva sui mutui prima casa (acquisto, costruzione e ristrutturazione).

Per le predette agevolazioni sui giovani under 36 vi sono, però, dei requisiti che indichiamo qui di seguito.

  • L’acquirente deve avere un’età inferiore ad anni 36.
  • Chi acquista deve avere un reddito ISEE non superiore ad € 40.000.
  • L’acquisto deve essere incentrato su “prima casa” ed eventuali pertinenze.
  • L’acquisto deve avvenire mediante un atto a titolo oneroso (cioè permuta, compravendita, divisione con conguaglio). Pertanto, le agevolazioni non possono essere riconosciute per le donazioni e le successioni.

Adempimenti da fare dopo l’acquisto per prima casa o abitazione principale

Dopo aver portato a termine la compravendita dell’immobile (sia nel semplice caso di prima casa che nell’altro caso di abitazione principale), occorre gestire altri adempimenti presso il Comune in cui è situato l’immobile acquistato. Nel caso di prima casa bisogna provvedere alla domanda di allaccio dell’acqua (o voltura) e della dichiarazione ai fini TARI. Questi due adempimenti devono essere portati avanti solo se si intende utilizzare l’immobile.

Nella maggior parte dei casi, l’allaccio dell’acqua (o voltura) comporta, obbligatoriamente, l’inserimento nei ruoli Tassa Rifiuti. Ma ci sono Comuni che hanno anche regolamentazioni diverse. Quindi, è bene verificare i regolamenti TARI vigenti nei Comuni interessati. Riguardo l’IMU, non deve essere presentata la dichiarazione in quanto provvedono direttamente i notai a comunicare ai Comuni gli estremi della compravendita (tramite i MUI).

Nel caso di abitazione principale i due adempimenti precedenti (descritti come eventuali per la prima casa) sono obbligatori. Infatti, il trasferimento della residenza nella casa presuppone che la stessa venga, di fatto, abitata. Pertanto, l’allaccio (o la voltura acqua) e l’inserimento nei ruoli Tassa Rifiuti devono essere effettuati. Deve anche essere presentata una dichiarazione IMU al Comune con cui si rende nota la condizione di “abitazione principale” che comporta l’esenzione dall’Imposta Municipale Unica.

I consigli della redazione di Tributi Comunali

In questo articolo abbiamo trattato il seguente ed importante argomento: “Acquisto prima casa: agevolazioni IMU e tributi statali (imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale ed IVA). Abbiamo dato anche importanti consigli su come potere sfruttare tutte le agevolazioni tributarie sia sulla prima casa che sull’abitazione principale. Qui sotto, invece, indichiamo diversi link che rimandano ad altri articoli importanti del nostro blog.

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