Categoria catastale (immobile o fabbricato) F3 oppure F4: sono in tanti a chiedersi cosa significa o a cosa corrisponde. E’ importante conoscere la definizione ed il significato di tale categoria. Questo può aiutare molto il contribuente a capire se, per un determinato immobile (o fabbricato) F3, bisogna pagare o meno le tasse. In effetti, la confusione è tanta sulla categoria F3 o F4. Ecco perché è giusto che il contribuente sappia il significato esatto della tipologia di immobile che caratterizza la categoria F3 o F4. Questo sia per capire se la tassazione applicata sia corretta sia per comprendere se lo stato di fatto del proprio immobile (o fabbricato) F3 o F4 corrisponde a quello catastale.
La nostra redazione, quindi, ha compreso le note difficoltà interpretative su cosa significa la categoria catastale F3 oppure F4 e vi farà da guida spiegandovi diverse cose su questa tipologia di immobili. A tal proposito, ha deciso di scrivere un articolo dedicato, del tutto, alla fattispecie. Le categorie catastali, in effetti sono tante ed è molto facile, soprattutto per i non addetti ai lavori, confondersi e non riuscire a capire le esatte differenze che intercorrono tra tutte. Le varie categorie catastali, infatti, sono formate da lettere e numeri e se non si è addentrati nella materia, si può incorrere in facili errori.
Che cos’è esattamente la categoria catastale F3 o F4 e cosa significa
Nella categoria F3 o F4 sono catastati tutti gli immobili (di solito fabbricati) non ancora completati e, quindi, non rifiniti. Tecnicamente, questi fabbricati si definiscono “in costruzione” o, meglio ancora, “in corso di costruzione“. In gergo, molti li definiscono “rustici” alludendo, proprio, a quei fabbricati non ancora completati e che sono caratterizzati dalla presenza della sola struttura.
In teoria, l’attribuzione della categoria F3 o F4 dovrebbe essere provvisoria. Ciò in quanto, dal momento della catastazione, non dovrebbe passare molto tempo per la conversione in un’altra categoria tra quelle che identificano il fabbricato come rifinito. Detto passaggio, chiaramente, avverrà nel momento in cui il fabbricato viene completato in ogni sua parte. Pertanto, la categoria definitiva sarà quella pertinente alla tipologia del fabbricato.
Per esempio, se l’immobile verrà utilizzato come abitazione, la categoria definitiva sarà la “A” ad eccezione della “A10“. Quest’ultima categoria, infatti, riguarda gli uffici. In questa categoria rientrano, anche gli immobili di lusso di categoria A1, A8 e A9 che, come sapete, sono esclusi dalla esenzione totale IMU, nel caso di abitazioni principali. Quando un immobile cambia la sua destinazione, bisogna effettuare una variazione catastale. Nel caso di specie, la variazione consiste nel passaggio dalla categoria F3 o F4 a quella “A”.
Per la variazione “da rustico a rifinito“, bisogna incaricare un tecnico di vostra fiducia. In genere viene incaricato lo stesso tecnico a cui vi siete rivolti per la progettazione della casa. Ma, comunque, è una pratica che può seguire un qualunque tecnico. La pratica che ha dei costi, sia per quanto riguarda la registrazione presso il catasto, sia per l’onorario del tecnico (ingegnere, geometra, architetto, che cura la pratica).
IMU e TASI per gli immobili di categoria catastale F3 o F4
La tassazione degli immobili di categoria F3 o F4 è piuttosto controversa. Infatti, tali fabbricati, in considerazione della loro condizione rustica, sono senza rendita catastale. Questa redazione, comunque, ha una propria linea di pensiero sugli immobili in corso di costruzione che è piuttosto vicina all’art. 5 del D. Lgs. n. 504/92. Secondo questa norma, i fabbricati in corso di costruzione devono essere tassati come aree edificabili.
Però questa redazione ritiene che la tassazione come “aree fabbricabile” debba limitarsi ai fabbricati interamente rustici (cioè senza alcun locale rifinito). Ciò in quanto sarebbe illogico potere sgravare dall’IMU un’intera area edificabile costruendoci sopra un rustico. Diversa è, invece, l’ipotesi in cui in un fabbricato esistono appartamenti sia rifiniti che rustici. In tal caso ci vengono in aiuto alcune sentenze della Corte di Cassazione.
Per esempio, secondo la sentenza n. 10735/2013, è sufficiente che in un fabbricato sia presente anche un solo locale rifinito, con relativa rendita catastale, per sgravare dall’IMU tutti gli altri eventuali rustici. Sono diversi i Comuni che si sono allineati a tale sentenza, non tassando tale tipologia di fabbricati in corso di costruzione (con categoria F3 o F4). Ma sono anche tanti gli enti che non applicano questa sentenza e chiedono l’IMU (come area edificabile) per gli immobili (o fabbricati) di categoria F3 e F4.
Molti di voi si chiederanno: ma cosa fare se un Comune pretende il pagamento IMU 2021 per un immobile di categoria F3 o F4? Le strade da percorrere sono due. La prima è quella di provare a chiedere un annullamento, mediante ricorso in autotutela, alla luce della predetta sentenza n. 10735/2013. La seconda, da intraprendere solo nel caso di rigetto della precedente istanza, è quella del Ricorso alla Commissione Tributaria. In questo caso sarà un giudice a decidere.
La categoria catastale F3 o F4 rappresenta solo un’identità provvisoria
La categoria catastale F3 dovrebbe essere solo provvisoria in quanto “di passaggio” prima di una definitivo completamento del fabbricato. Infatti, al completamento dell’immobile rustico, il tecnico dovrà ricatastare il fabbricato da rustico a rifinito. Un immobile rifinito avrà una sua autonoma rendita catastale in base alla sua destinazione.
Tale rendita catastale rappresenta la base di calcolo iniziale per pagare l’IMU. L’entità della rendita catastale dipende da una serie di fattori. Uno di questi fattori è la categoria (che può essere A, B, C oppure D). Cliccando sul seguente link potete conoscere tutte le categorie catastali e le relative descrizioni: categorie catastali. Altri fattori che incidono sul coefficiente della rendita catastale sono la classe ed i vani.
Pertanto, più vani ci sono in un’abitazione, più alta sarà la rendita. Stessa cosa per la classe. Un’abitazione con più alto livello delle finiture, dei servizi, o della posizione avrà una classe più alta e, di quindi, una rendita catastale maggiore. E’ evidente che ad una maggiore rendita catastale corrisponderà una IMU più alta a meno che l’abitazione sia principale e, quindi, esente dall’imposta.
Fin tanto che permane la categoria F3 o F4, l’immobile avrà la rendita catastale a “zero” e, con ogni probabilità, non pagherà IMU o TASI salvo i casi in cui, come si diceva sopra, il fabbricato sia, per intero, in corso di costruzione. La TASI, com’è noto, dal 2020 non è più vigente. Infatti, è stata eliminata con l’entrata in vigore della “Nuova IMU“.
Non sempre la categoria F3 è, di fatto, provvisoria
Le categorie catastali F/3 e F/4, relative ai fabbricati incorso di costruzione e definizione, sono necessariamente provvisorie, per un periodo che va dai 6 ai 12 mesi. Questo è quello che è previsto nella circolare 4/T del 2009 dell’Agenzia del Territorio. E’ anche possibile riuscire ad ottenere una proroga presentando apposita dichiarazione del proprietario circa la mancata ultimazione dell’immobile.
Bisogna, però, mettere in evidenza che sul territorio italiano insistono migliaia di immobili in corso di costruzione appartenenti a tali categorie catastali F/3 e F/4. Questo ci dimostra che l’accatastamento in F3 non è sempre provvisoria. Anzi il più delle volte dura per parecchio tempo. Sarebbe grave se l’immobile risulta, di fatto, rifinito ma, in concreto, manca la catastazione da “rustico” a “rifinito”. Ecco che, in questi casi, dovrebbero essere gli enti a prevedere una verifica del territorio ed obbligare gli utenti a completare questa pratica.
Le novità sulla “Nuova IMU”
La novità più eclatante emersa dall’introduzione della “Nuova IMU” è l’eliminazione della TASI. Tale “Nuova IMU” è entrata in vigore con la Legge n. 160/2019, art. 1, commi dal 738 al 783. In pratica l’aliquota applicata sulla ex TASI è stata assorbita dall’IMU. I Comuni, comunque, possono variare le aliquote IMU base (in aumento o diminuzione) previste da detta norma fino anche ad azzerare l’imposta. Quest’ultima ipotesi, comunque, è alquanto remota visti i tanti problemi di bilancio che ormai attanagliano la quasi totalità degli enti locali.
Ogni Comune, certamente, avrà aliquote diverse e, per conoscerle, basta visitare il sito del MEF (Ministero dell’Economia e Finanze) cliccando sul seguente link: verifica le aliquote IMU del tuo Comune. Potete leggere un articolo molto completo sulla Nuova IMU, cliccando sul seguente link: “Nuova IMU unificata con la TASI dal 2020. Continuiamo la nostra trattazione sull’argomento “Categoria catastale – immobile (o fabbricato) F3 o F4: cosa significa” passando al successivo paragrafo.
L’IMU nel caso di fabbricato soggetto a ristrutturazione
Può accadere che, per un fabbricato già rifinito, sia necessaria una ristrutturazione. Ci riferiamo, per esempio, ad un immobile già completato ed avente una sua rendita catastale che, ad oggi, necessita di ristrutturazione. Se si prevede una durata piuttosto lunga dei lavori, conviene riportare l’immobile in categoria F3 o F4. In tal caso ritornerà ad essere definito “in corso di costruzione” e, quindi, non soggetto ad IMU.
Al termine dei lavori, però, bisognerà riportarlo alla sua precedente situazione di fabbricato rifinito ed abitabile. Naturalmente, prima di procedere alla variazione di destinazione d’uso (cioè da rifinito a rustico e viceversa) vi consigliamo di fare una stima dei costi di riclassificazione catastale. Ciò al fine di evitare che il risparmio di IMU sia inferiore rispetto a detti costi.
Come pagare l’IMU su un fabbricato tutto rustico categoria catastale F3 o F4
Molti si chiedono su quali basi bisogna pagare l’IMU per un fabbricato tutto rustico (in corso di costruzione, quindi di categoria catastale F3 o F4). La risposta è semplice. Il fabbricato è stato costruito in base ad una determinata volumetria. Che cos’è la volumetria di un fabbricato ? E’ esattamente il volume che si può realizzare per un determinato fabbricato e che dipende dalla destinazione urbanistica del terreno utilizzato per la sua costruzione. Facciamo un esempio.
Se un’area edificabile di mq 800 ed ha un indice di edificabilità di 5 metri cubi per mq significa che è possibile edificare un fabbricato per una volumetria complessiva di 4000 mc (cioè 800 mq x 5 mc). Ponendo come altezza massima degli appartamenti metri 2,70, sarà possibile realizzare circa 1.481 mq di costruzione. Pertanto, nel caso di fabbricato rustico, bisognerà pagare l’IMU sul totale dei mq dell’area che ha espresso tutta la volumetria utile per la realizzazione dell’intero fabbricato.
In questo caso, quindi, bisognerà prendere in considerazione, per il pagamento IMU gli 800 mq. Tali metri bisognerà moltiplicarli per il valore venale in comune commercio. Se il valore venale sarà di Euro 200 al mq, il terreno avrà un valore complessivo di € 160.000 (200 x 800). Sul valore si applicherà l’aliquota approvata dal Comune per le aree edificabili.
Se poniamo l’aliquota al 8,6 per mille, l’IMU annuale da pagare sarà di 1.376 € (da suddividere tra acconto e saldo IMU). Il valore venale in comune commercio bisognerà chiederlo al Comune che approva tutti i valori delle varie aree edificabili. Come già detto, al completamento del fabbricato occorrerà catastare, al rifinito, tutti gli appartamenti di quel fabbricato. A questo punto, ogni unità immobiliare pagherà l’IMU (Imposta Municipale Unica) in funzione della rispettiva rendita catastale.
Immobili F3 o F4: cosa significa categoria catastale provvisoria ?
Le categorie catastali “F” vengono definite provvisorie. Includono immobili da F1 ad F7. Vengono definite provvisorie in quanto dovrebbero avere una breve durata. Breve durata significa che, dovrebbero, in poco tempo, transitare su altre categorie catastali che caratterizzano gli immobili rifiniti. Può accadere, però, che tali immobili rimangano a lungo nella categoria “F”. Può anche capitare che un immobile (o fabbricato) di categoria “F” venga completato e non venga ricatastato come rifinito.
Di questo, è responsabile il proprietario. E’ obbligatorio, infatti, catastare al rifinito un fabbricato che è stato completato e che sia, potenzialmente, nella condizioni di avere una rendita catastale autonoma. In ogni caso, è possibile pagare l’IMU su fabbricati in attesa di essere catastati al rifinito. Lo si può fare creando una rendita presunta.
Se il proprietario non paga l’IMU su tali fabbricati, rischia un accertamento. Avere la notifica di un accertamento IMU significa dovere pagare, oltre all’imposta di base, anche la sanzione del 30% + interessi legali. Quando non si provvede ad attribuire ad un immobile la sua giusta categoria (come è per esempio il caso della catastazione di un rustico al rifinito) spesso lo si fa per motivi di evasione tributaria.
Pertanto, è altamente consigliato, nelle more della definitiva catastazione al rifinito, pagare l’IMU (o altri tributi statali come l’IRPEF) sulla base di una rendita presunta. Tale rendita presunta può essere calcolata dall’agenzia delle entrate o, in alternativa, da tecnici o professionisti esterni. Per calcolarla vengono utilizzati software “ad hoc” realizzati in modo da creare rendite presunte più vicine possibile a quelle definitive.
La determinazione della rendita presunta consente di assolvere al pagamento di imposte e tasse sull’immobile non censito correttamente o non censito del tutto. Ovviamente, si tratta di una condizione provvisoria in attesa della catastazione definitiva mediante la quale viene attribuita la rendita ufficiale.
E’ possibile inserire un immobile di categoria F3 in successione ?
E’, senz’altro, possibile inserire un immobile di categoria fittizia F3 o F4 in successione. Non deve preoccupare il fatto che tali fabbricati sono sprovvisti di rendita catastale. In pratica, tali immobili devono essere inseriti nel quadro EC. In corrispondenza del campo “rendita” occorre inserire il valore “zero“. Nel campo “valore” deve essere inserito il valore stimato del fabbricato che, in linea di massima, è quello di mercato. Le imposte di successione, pertanto, saranno pagate su tale valore inserito nella successione ereditaria.
La redazione di tributicomunali.it consiglia ai suoi suoi visitatori
In questo articolo abbiamo trattato l’argomento “Categoria catastale (immobile o fabbricato) F3 o F4: cosa significa“. Abbiamo fornito importanti dettagli sull’intera fattispecie chiarendo tanti aspetti. Qui sotto, invece, forniamo i consueti suggerimenti ai nostri visitatori indicando diversi articoli del nostro blog di sicuro interesse.
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