Sono in tanti a chiedersi chi paga l’IMU nel caso di usufrutto. la domanda classica è chi dovrà affrontare il pagamento dell’Imposta Municipale Unica (IMU), il nudo proprietario o l’usufruttuario? In genere, nei casi di normale proprietà ed in assenza di usufrutto, l’IMU deve essere pagata dal proprietario dell’immobile. Nel caso di usufrutto, però, il dubbio che hanno in diversi è se deve pagare il nudo proprietario o l’usufruttuario.
Tutte le norme che, negli anni, si sono succedute hanno sempre indicato, in questi casi, come soggetto passivo l’usufruttuario. Sin dalla prima legge sull’ICI (Imposta Comunale sugli Immobili) e cioè la 504/1992, la norma ha individuato l’usufruttuario come l’avente titolo per pagare l’imposta. In quel caso era l’art. 3 che, disciplinando la fattispecie in questione , ha disposto che i soggetti passivi d’imposta sono il proprietario di immobili o, in subordine, gli eventuali titolari di diritto reale di abitazione, usufrutto, uso, superficie, enfiteusi. la stessa cosa è stata disposta dall’art. 1, comma 743 della Legge n. 160/2019 che ha introdotto la Nuova IMU, unificata con la TASI.
Tutte le varie le leggi che si sono succedute da allora, hanno sempre confermato questa disposizione. Pertanto, il nudo proprietario di un immobile non dovrà pagare l’IMU perché la stessa dovrà essere assolta dall’usufruttuario o dalle altre figure indicate al punto precedente. Un caso a parte è quello in cui, per l’usufruttuario, l’immobile rappresenta la sua abitazione principale. Ma questo argomento lo trattiamo tra qualche paragrafo. Intanto, continuiamo a sviluppare l’argomento di questo articolo “Chi paga l’IMU nel caso di usufrutto – usufruttuario“.
Analizziamo il caso dell’usufrutto: che cos’è
Nel nostro Ordinamento giuridico, l’usufrutto è uno dei diritti reali su cose d’altri. I diritti reali sono quei diritti che danno la possibilità a chi li detiene di mettere in atto un potere su una cosa. Secondo quanto prescrive l’articolo 981 del codice civile, l’usufrutto è un diritto reale di godimento che da la possibilità, ad una persona, diversa dal proprietario, di potere disporre e godere di un determinato bene.
Tale soggetto rappresenta l’usufruttuario. Il proprietario del bene, invece, viene definito “nudo proprietario“. Si parla di nuda proprietà in quanto il proprietario non ha la disponibilità assoluta del bene. Per esempio, nel caso in cui un genitore dona un’abitazione ad un figlio riservandosi l’usufrutto significa che si riserva il diritto di utilizzare quell’immobile. Quel genitore, pertanto, da usufruttuario, mantiene il diritto di abitare su quell’immobile. Il figlio, essendo nudo proprietario, non potrà mai vendere quel bene se non con la firma del genitore.
Di conseguenza, vi è una differenza sostanziale tra “proprietà” e “nuda proprietà” di un immobile. Nel primo caso esiste una disponibilità assoluta di un immobile. Nel secondo caso, invece, emerge una limitata capacità, da parte del nudo proprietario, di poter godere del bene immobile. Ciò in quanto dovrà accettare, nello stesso immobile, la presenza di una terza persona, definita “usufruttuario” che ha pieno titolo per occuparlo.
Il caso di usufrutto rapportato al pagamento dell’IMU
Il fatto che la legge attuale da una sorta di priorità (o tutela) all’usufruttuario nei confronti del nudo proprietario, fa si che, ai fini IMU, sia lo stesso usufruttuario a rispondere del pagamento. Se poi, l’usufruttuario, ha la residenza anagrafica in quella determinata abitazione sulla quale conserva l’usufrutto, godrà dell’esenzione IMU per abitazione principale (prima casa). Nel caso di abitazione principale da parte dell’usufruttuario, non pagherà nulla neanche il nudo proprietario.
Questo perché, nei casi di IMU, gli obblighi (o i doveri) tributari ricadono, totalmente, sull’eventuale usufruttuario. E se, per l’usufruttuario, quel determinato immobile rappresenta l’abitazione principale, godrà, come IMU, esattamente delle stesse esenzioni (o benefici) che spettano ai normali proprietari che hanno nell’immobile la residenza anagrafica. Continuiamo ad esporre, col prossimo paragrafo, l’argomento “Chi paga l’IMU nel caso di usufrutto – usufruttuario” al fine di dare ancora più dettagli utili ai fini del pagamento dell’imposta.
I casi di decesso dell’usufruttuario
Nei casi decesso dell’usufruttuario possono aprirsi vari scenari. In ogni caso entrano in gioco gli eredi o l’erede nel caso in cui vi sia una sola persona a subentrare al “de cuius”. In ogni caso, sull’immobile, occorre portare avanti la pratica di “ricongiunzione di usufrutto” mediante la quale viene eliminato l’usufrutto stesso sia catastalmente che anche a livello di conservatoria immobiliare. Detta pratica deve essere portata avanti dagli eredi.
Nel caso in cui vi sia un solo erede e lo stesso decide di trasferire nell’immobile la residenza anagrafica, sarà detto erede ad usufruire del beneficio dell’abbattimento IMU per abitazione principale. Se, invece, gli eredi siano diversi e nessuno trasferisce, sull’immobile in questione, la residenza anagrafica, l’IMU verrà pagata da tutti come seconda casa. Il pagamento deve essere fatto da ogni erede in ragione della percentuale di possesso detenuta.
Se uno degli eredi andrà ad occupare l’immobile a titolo principale, sarà solo detto erede a godere del beneficio dell’esenzione IMU per abitazione principale ma solo per la sua quota di possesso. Gli altri eredi pagheranno l’IMU in funzione della rispettiva quota di proprietà. Questo discorso vale sia nei casi di abitazione che di pertinenze. Le pertinenze sono degli immobili di categoria C2, C6 o C7 che sono a supporto dell’abitazione. Si tratta di magazzini, cantine, autorimesse, ecc..
Alle stesa stregua dell’abitazione principale, anche le pertinenze godono dell’esenzione dell’IMU. Quindi nei casi di più eredi dell’usufruttuario, la situazione è identica a quella sopra esposta per le abitazioni normali. In pratica, l’erede che risiede, avrà l’esenzione IMU anche sulle eventuali pertinenze. Invece, i coeredi che non risiedono pagheranno l’IMU sulle pertinenze in proporzione alle percentuali di possesso. Proseguiamo la trattazione del presente argomento “Chi paga l’IMU nel caso di usufrutto” con il prossimo paragrafo.
Come si paga l’IMU nei casi di usufrutto parziale
Può accadere che l’usufrutto su un immobile non sia totale ma solo su una parte del fabbricato. La domanda allora è: come ci si comporta, ai fini IMU, quando l’usufrutto è parziale ? La risposta è piuttosto semplice. Se l’usufruttuario detiene il 40% di usufrutto sull’abitazione, pagherà l’IMU in funzione di questa percentuale di possesso. Se c’è un usufruttuario al 40%, ci sarà anche un nudo proprietario con la stessa percentuale di possesso che non pagherà IMU, considerato che l’imposta viene assolta dall’usufruttuario.
Naturalmente, ci sarà anche una restante parte di proprietà del 60% che dovrà pagare l’IMU sempre in ragione della percentuale di possesso. E’ chiaro che un’abitazione può anche avere più usufruttuari e più nudi proprietari così come può anche avere dei contitolari che hanno piccole porzioni di proprietà piena. Anche nel caso in cui vi siano fabbricati con usufrutti parziali, se l’usufruttuario risiede nell’immobile, non pagherà IMU per la percentuale di usufrutto che detiene.
L’usufruttuario ha dei diritti ma anche dei doveri
L’usufruttuario di un’abitazione o di un immobile in genere, non ha solo diritti ma anche dei doveri da osservare. Infatti, l’usufruttuario deve utilizzare il bene senza apportare ad esso modifiche o, addirittura cambiarne la destinazione d’uso. Se viene meno a queste condizioni rischia di decadere dal diritto di usufrutto. Oltre a ciò l’usufruttuario deve anche adempiere alle varie scadenze tributarie come per esempio il pagamento delle utenze (acqua, tassa rifiuti (TARI), gas, energia elettrica) considerato che utilizzata l’abitazione. E’ anche tenuto al pagamento di eventuali spese per manutenzione o altre spese conseguenti all’utilizzo della casa, previste per legge.
I consueti suggerimenti della redazione sugli articoli da leggere
In questo articolo è stato trattato l’importante argomento “Chi paga l’IMU nel caso di usufrutto“. Sono state esaminate varie casistiche molto utili ai fini di una adeguata informazione per il pagamento dell’Imposta Municipale Unica (IMU). Qui appresso vi indichiamo diversi link riguardanti articoli del nostro blog che vi consigliamo di leggere.
- Il diritto di abitazione ai fini IMU-TASI.
- Imposta Municipale Unica (IMU) non pagata. In che modo ne rispondono gli eredi.
- Attenzione al pagamento IMU e TASI nei casi espropriazione immobiliare.
- Le sanzioni sui tributi locali non sono trasmissibili agli eredi.
- Il diritto di abitazione al coniuge superstite.
- Il caso di decesso dell’intestatario della bolletta Tassa Rifiuti.
- IMU non pagata: come ne rispondono gli eredi.
- I casi di decesso dell’intestatario della bolletta Tassa Rifiuti (TARI).
- Il diritto di abitazione IMU. Una importante tutela.
- Le sanzioni sui tributi locali non sono trasmissibili agli eredi.
- La tutela del diritto di abitazione per il coniuge superstite.
- Il Nuovo Calcolo IMU gratuito di TributiComunali.it.
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- Decesso intestatario fabbricati: chi paga l’IMU?
