I segreti su come pagare meno IMU che nessuno ti ha mai detto

L’importante argomento di questo articolo è “come pagare meno IMU“. Cercheremo di spiegartelo con esempi semplici e pratici. Sono tanti gli utenti che, per distrazione o disinformazione, pagano una IMU maggiore rispetto a quella dovuta. Ciò per problemi catastali degli immobili di proprietà o, magari, per altri tipi di situazioni che ti spiegherò. Fai molta attenzione perché si tratta di problemi reali che se attenzionati per bene, fanno capire che possono essere tanti i casi di contribuenti che pagano più del giusto solo per pura disattenzione o disinformazione. In effetti, risparmiare sull’IMU sembra un fatto anomalo in quanto su tale imposta i calcoli sono imposti da determinati coefficienti (per esempio rendita catastale, moltiplicatori catastali, reddito dominicale, ecc.).

Di conseguenza, molti possono chiedersi: ma come si può risparmiare sull’IMU se i calcoli sono dettati da coefficienti, moltiplicatori ed aliquote ben definiti? In effetti, la domanda è più che lecita. Sui fabbricati, per esempio, si parte dalla rendita catastale per poi applicare i moltiplicatori catastali e l’incremento (previsti per legge) e sul valore catastale che ne scaturisce calcolare l’IMU in funzione dell’aliquota vigente.

Quindi, sull’IMU i calcoli sarebbero categorici e niente lascia presupporre che si possa risparmiare pagando di meno. E’ tutto corretto come ragionamento. Infatti, sono altre variabili che portano a far pagare di meno (o meglio ancora, “il giusto“), al contribuente. Prima di esporti tutte le casistiche su come si può pagare di meno di IMU, ti indichiamo tutte le modalità di calcolo, previste per legge, sulle varie tipologie di immobili. O meglio, ti indichiamo dei link ad altri nostri articoli che spiegano, dettagliatamente, come si calcola l’IMU su seconde case, terreni agricoli, aree edificabili o fabbricati di categoria D. Indichiamo i link qui sotto.

• Calcolo IMU seconda casa.
• Calcolo IMU terreni agricoli.
• IMU terreni edificabili.
• IMU fabbricati categoria D.

Chi deve pagare l’IMU

Intanto è da premettere che l’IMU è una delle imposte più onerose del panorama tributario italiano. Basta essere proprietari di immobili (terreni o fabbricati) per divenire soggetti passivi IMU (cioè per essere tenuti a pagare tale imposta). Ma non solo, sono tenuti a pagare l’IMU anche altri soggetti. Qui appresso indichiamo tutti i soggetti passivi che sono tenuti a pagare l’IMU.

• Proprietario di aree edificabili, fabbricati e terreni.
• Titolare del diritto reale di uso, usufrutto, abitazione, superficie, enfiteusi.
• Concessionario nel caso di concessione di aree demaniali.
• Coniuge assegnatario della casa coniugale a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio (ma solo nel caso di abitazione “di lusso”).
• Locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

Tutti i metodi per pagare meno IMU

Nei successivi paragrafi analizzeremo tutti i metodi su come pagare meno di IMU. Come ti dicevo sopra, sono degli accorgimenti (o chiamiamoli anche correttivi), tutti legali, che ti consentono di pagare di meno. E’ da precisare, comunque, che possono pagare di meno solo una parte di contribuenti. Cioè solo chi si trova in determinate situazioni immobiliari che modificate possono portare ad un più basso totale IMU da pagare. Esaminiamo, qui di seguito, paragrafo per paragrafo, tutte queste casistiche.

Risparmiare IMU sull’abitazione principale

Premetto che se sei proprietario di una sola casa, non possiamo parlare di risparmio IMU sull’abitazione principale. Questo perché l’abitazione principale, di per sé, è già esentata dall’IMU (tranne quelle con categorie catastali A1 A8 e A9 – di lusso). L’eventuale risparmio sull’abitazione principale poggia sul fatto che sei proprietario di più di una abitazione e, quindi, il risparmio dipende da quale delle case scegli come “principale“. E’ evidente che l’abitazione principale IMU è quella sulla quale si ha la necessità di stabilire la residenza anagrafica.

Pertanto, perchè è importante scegliere bene l’abitazione principale ai fini IMU? Perché l’importo da pagare dipende dalla rendita catastale. Più è alta la rendita e maggiore sarà l’IMU da pagare. Facciamo degli esempi pratici.

• Esempio di due abitazioni di proprietà con le seguenti rendite catastali: casa n. 1 con rendita catastale di € 500 e casa n. 2 con rendita catastale di € 700. Se decidi di stabilire l’abitazione principale sulla casa n. 1, sarà la casa n. 2 che diventerà “seconda casa” e, quindi, soggetta al pagamento IMU. In tale caso l’IMU da pagare, ponendo un’aliquota del 8,6 per mille, sarà di € 1.011,00 all’anno.
• Caso in cui decidi di risiedere nella casa n. 2. A questo punto tale casa n. 2 sarà “prima casa IMU” mentre diventerà IMU seconda casa quella n. 1. In questo caso l’IMU da pagare, per la casa n. 1 (divenuta seconda casa soggetta ad IMU) sarà di € 722. Di conseguenza, scegliere la casa n. 2 come abitazione principale IMU ha comportato un risparmio di € 289.

Questo esempio mette in evidenza che la scelta dell’abitazione principale devi farla seguendo diversi ragionamenti. E’ chiaro che, prima di ogni cosa, devono essere valutate ragioni di carattere familiare. Ma nella scelta non devi neanche sottovalutare l’aspetto tributario.

Come incide la scelta dell’abitazione principale ai fini della Tassa Rifiuti (TA.RI.)

La scelta dell’abitazione principale tendente ad analizzare la differenza di IMU tra una casa e l’altra non può prescindere dalla valutazione della tassazione sulla Tassa Rifiuti (TA.RI.). Infatti, gli esempio riportati nel paragrafo precedente devono essere analizzati anche in funzione di quella che sarà la rispettiva tassazione sulla Tassa Rifiuti. Infatti, nella gran parte dei casa l’incidenza della TARI poggia soprattutto sui mq dell’abitazione occupata e sui componenti del nucleo familiare.

Sono tanti i Comuni che sulla casa occupata come “non residente” applicano una riduzione. Inoltre, le abitazioni occupate come “non residenti” possono anche essere tassate con un solo occupante. Ma ciò dipende dai vari regolamenti comunali. Con questo vogliamo mettere in evidenza che se la tua valutazione sulla scelta dell’abitazione principale poggia sull’aspetto tributario, devi analizzare, soprattutto con gli uffici TARI, quella che sarà la tassazione TARI nei due casi.

Come pagare menu IMU nelle scelta delle pertinenze

La scelta della pertinenza abitazione principale ai fini IMU è anche importante per pagare meno sull’imposta. Perché diresti tu? E’ molto semplice. I casi, però, sono diversi e li analizziamo singolarmente qui sotto. Partiamo, comunque, dal presupposto che possono essere scelti come “pertinenza” dell’abitazione principale solo gli immobili che hanno le categorie catastali C2, C6 e C7. Potete leggere un articolo molto dettagliato sulle pertinenze, ai fini IMU, cliccando sul seguente link: IMU pertinenze prima casa.

• Caso in cui si hanno due magazzini catastati in categoria C2. Si tratta, per esempio, di locali in cui metti la tua macchina oppure immobili che, comunque, utilizzi a sostegno dell’abitazione principale. Anche in questo caso incide la rendita catastale dei due magazzini catastati in C2. Infatti, scegliere, come pertinenza, il magazzino con la rendita catastale maggiore di farà pagare menu IMU. Il magazzino che avrà la rendita catastale minore e che, quindi, fungerà da “altri fabbricati” avrà un carico di IMU minore proprio perché avrà una rendita catastale più bassa. Come è risaputo, la rendita catastale è il coefficiente da cui si parte per effettuare il calcolo IMU. Più alto è tale coefficiente maggiore sarà l’IMU da versare.
• Caso in cui si hanno tre locali catastati in categoria C e magari sono tutti dei C2. In tale circostanza non dobbiamo dimenticarci che la legge sull’IMU da la possibilità di avere fino a tre pertinenze IMU ma devono essere distintamente catastate nelle categorie C2, C6 e C7. Se si hanno due locali catastati nella stessa categoria (per esempio due C2, due C6) solo ad uno di essi può essere attribuita la qualità di “pertinenza abitazione principale“.

Ma cosa fare per pagare di meno sulle pertinenze?

La risposta alla domanda rappresentata dal titolo di questo paragrafo è molto semplice. Bisogna ricatastare le pertinenze in modo tale che abbiano diverse categorie. Per esempio, se avete tre locali C2, dovete lasciarne uno e ricatastare in C6 e C7 gli altri due. E’ evidente che i nuovi locali C6 e C7 devono avere le caratteristiche tecniche per essere ricollocate in tali categorie. Se non ce l’hanno non possono essere variati. Se il cambio è fattibile dal punto di visto tecnico, puoi attribuire la qualità di pertinenza anche sugli immobili C6 e C7.

Per ufficializzare le nuove pertinenze devi presentare una dichiarazione IMU al Comune in cui sono situati gli immobili. La dichiarazione IMU è obbligatoria per avere il riconoscimento sulle nuove pertinenze. E’ chiaro che prima di mettere in atto il cambio di destinazione d’uso dei due locali, devi capire quelli che sono i costi. Infatti, ai fini di tale cambio bisogna presentare due pratiche: una urbanistica al Comune ed un’altra presso il catasto. Devi considerare, però, che il risparmio sull’IMU sarà per tutti gli anni a seguire.

Come pagare meno IMU col comodato gratuito

Il comodato gratuito IMU è una grande opportunità per pagare meno IMU. Vediamo in che cosa consiste facendo un esempio. I genitori che hanno una seconda abitazione nello stesso Comune in cui sono residenti, possono stipulare un contratto di comodato gratuito IMU con un figlio. Anche il figlio, però, dovrà stabilire la residenza nell’abitazione oggetto di comodato gratuito. In tale caso i genitori, sulla casa concessa in comodato gratuito, pagheranno il 50% dell’imposta.

Per avere diritto al riconoscimento della riduzione del 50%, il contratto di comodato gratuito deve essere registrato presso l’agenzia delle entrate e presentato al Comune presso l’ufficio IMU. Anche il tale circostanza, la nuova condizione, ai fini IMU, deve essere comunicata al Comune attraverso la dichiarazione IMU. Questa è ormai una realtà della legge sull’IMU e chi dimentica di metterla in atto perde la possibilità di portarsi a casa un risparmio IMU sicuro del 50%.

E’ evidente che non tutti i contribuenti possono usufruire del comodato d’uso gratuito e della riduzione IMU 50%. Avranno questo vantaggio gli utenti che hanno una seconda abitazione nello stesso Comune (e, comunque, non più di due). E, quindi, non tutti possono portare a casa il risparmio IMU della metà dell’imposta. Però chi ha la possibilità perde una grande occasione se non la sfrutta. Potete leggere un articolo molto dettagliato su questo argomento cliccando sul seguente link: riduzione IMU comodato.

Fabbricati inagibili: si paga la metà di IMU

Se hai dei fabbricati inagibili hai la possibilità di pagare la metà di IMU se acquisisci una certificazione rilasciata dal Comune. Pertanto, una disattenzione di questo tipo potrebbe costarti cara in quanto ti farebbe pagare inutilmente un’imposta maggiore. Si tratta, in pratica, di riduzione del 50% sulla base imponibile. Questa agevolazione dura fin quando esiste lo stato di inagibilità – inabilità.

E’ evidente che se, come proprietario, ristrutturi l’immobile devi ripagare l’IMU al 100% (senza riduzione). Per capire come fare per avere riconosciuto la stato di inabitabilità – inagibilità di un fabbricato, ti invitiamo a leggere un nostro dettagliato articolo su questo argomento. Clicca sul seguente link per leggerlo: IMU immobili inagibili. La prima norma a deliberare la riduzione IMU del 50% per i fabbricati inagibili – inabitabili è stato il D. Lgs. n. 504/92, art. 8. Questa legge è stata confermata dall’art. 1, comma 747, lettera “b” della Legge n. 160/2019.

IMU sui fabbricati diroccati: esenzione

Può capitarti di pagare l’IMU e non accorgerti che hai un fabbricato diroccato che, invece, è ancora catastato come se fosse un immobile agibile. In tal caso se tu non comunichi questo al tuo consulente o al tuo ingegnere, geometra o architetto, rischierai di buttare dei soldi sull’IMU. Infatti, se un fabbricato è diroccato è esente dall’IMU ma deve essere ricatastato il immobile collabente. La pratica da fare è un cambio di destinazione d’uso.

Se il fabbricato diroccato verrà ricastato in collabente assumerà la nuova categoria di F2. Per ricatastare un fabbricato collabente occorre una apposita pratica presentata da un professionista (geometra, ingegnere, architetto, ecc..). Alla pratica bisognerà allegare una dichiarazione ed anche una relazione che confermi lo stato precario del fabbricato. Devono essere allegate anche delle foto che dimostrano lo stato fatiscente dell’immobile. Inoltre, occorre un’autocertificazione del proprietario che attesti l’assenza di utenze (per esempio idriche, elettriche o gas).

La catastazione può essere eseguita tramite apposita procedura denominata DOCFA. Inoltre, per catastare questi fabbricati cadenti non occorrono planimetrie. Va anche precisato che la direzione centrale del catasto, con la nota n. 29439/2013, ha sottolineato che l’attribuzione della categoria F/2 non è ammissibile quando il fabbricato può essere potenzialmente iscrivibile in una diversa categoria catastale oppure quando non risulta individuabile e/o perimetrabile. Ciò è stato anche confermato dalla circolare n. 27/AE/2016. Ma ti invitiamo a leggere un nostro articolo molto dettagliato sui fabbricati collabenti.

IMU su Terreni già espropriati, sarebbe assurdo ma può succedere anche questo

Nessuno potrà mai crederci ma può anche capitare di pagare l’IMU su terreni che ti sono già stati espropriati per pubblica utilità. Ma tu ti chiederai: come posso mai pagare l’IMU su terreni espropriati e di cui non sono più proprietario? Te lo spiego. Nei casi di esproprio, la procedura dovrebbe concludersi con la voltura (cambio intestazione) al Comune, nuovo proprietario del terreno.

Invece, capita, ogni tanto, che quest’ultima fase non viene effettuata per motivi imprecisati. Questo comporta che il terreno rimane intestato a te e magari tu ne sei ignaro. Se succede questo, al catasto, l’immobile rimane intestato a te. Quindi, i Comuni, appoggiandosi ai dati catastali per fare i controlli sui pagamenti, possono notificarti, un accertamento IMU in quanto non trovano il versamento.

E’, senz’altro, giusto che gli enti non trovino il pagamento sul terreno espropriato perché tu, in maniera corretta, lo hai escluso dal calcolo IMU. Però, quando ti arriva l’accertamento IMU, tu puoi anche non accorgerti che il mancato pagamento contestato si riferisce al terreno espropriato e così lo paghi. Ma può anche accadere un’altra cosa. Se tu hai un commercialista o ad un CAF per il calcolo IMU, loro prima di procedere in tal senso faranno una visura catastale.

Pertanto, impronteranno, giustamente, il calcolo IMU in base agli immobili indicati in visura catastale, compreso quello espropriato che risulta ancora presente in catasto a tuo nome. In tal caso non ti arriva neanche l’accertamento IMU in quanto l’importo pagato risulterà congruo o meglio maggiore del dovuto. Quindi, occhi aperti quando si è stati sottoposti ad un esproprio su un terreno. Accertati sempre che quel terreno sia stato volturato al Comune. Troverai un nostro approfondito articolo su questo argomento cliccando sul seguente link: esproprio terreno per costruzione strada o per generica pubblica utilità.

Non affitti più il tuo negozio ma continui a pagare l’IMU come locale commerciale

Altra cosa assurda è quella descritta dal titolo di questo paragrafo. Spieghiamo meglio. Se tu hai deciso di non utilizzare o, comunque, di non affittare più il tuo locale commerciale per uso “attività” devi provvedere a fare un cambio di destinazione d’uso del locale. Diversamente, l’immobile rimarrà catastato in categoria C1 la quale comporta una IMU da pagare molto più alta.

Spesso, l’utente è molto superficiale su questo argomento e non attenziona in maniera sufficiente la cosa. Invece, rimanere con le braccia conserte in una situazione del genere comporterà un pagamento di IMU di gran lunga superiore rispetto ad un normale magazzino catastato, per esempio, in categoria C2. E’ un vero peccato buttar via dei soldi quando, in casi del genere, può subito procedere ad un cambio di destinazione d’uso da C1 a C2.

Può pure essere che se il futuro locale C2 sarà destinato ad essere di supporto all’abitazione principale, puoi anche dichiararlo IMU pertinenza prima casa. In tal caso diventerà addirittura esente IMU e magari prima le pagavi 700-800 Euro all’anno. Pertanto, non sottovalutare mai questi aspetti che sono di fondamentale importanza per risparmiare soldi sull’IMU. Anche in questo caso, per portarlo in C2 dovrai fare una pratica di cambio di destinazione d’uso consultando il tecnico di tua fiducia (ingegnere, geometra, architetto).

Abitazioni in villa che potrebbero avere le caratteristiche di un immobile normale

Può anche succedere di ritrovarti un’abitazione catastata con la categoria A7 (abitazioni in villa) quando, invece, potrebbe avere le caratteristiche per essere portata in A2. Una domanda che sorge spontanea: ma un’abitazione con categoria A7 paga di più rispetto ad un’altra catastata in A2? Risposta secca: certamente!! Quindi, se l’immobile ha (o ha perso) le caratteristiche di A7, potrà essere ricatastato in A2 con un enorme risparmio IMU.

Per verificare se ci sono i presupposti affinché un’abitazione possa passare da A7 ad A2, devi consultare il tuo tecnico di fiducia (ingegnere, geometra, architetto). Sarà lui, dopo idoneo sopralluogo, a darti questa conferma tecnica. Importante: se l’abitazione di categoria A7 è la tua prima casa, non occorre preoccuparsi di nulla proprio perchè l’abitazione principale è esente IMU. Solo nel caso di seconda casa vale la pena approfondire l’eventuale cambio di destinazione d’uso da A7 ad A2.

Come pagare meno IMU trasformando un immobile C3 in C2

Forse le terminologie C3 o C2 non ti dicono niente e, quindi, vorrai soprattutto capire che cos’è un immobile quando è catastato in C3 o in C2. Te lo spiego subito. Il fabbricato C3 corrisponde ad un locale artigianale. Pensate, per esempio, ad un fabbro o ad una falegnameria. L’esempio che voglio farti è simile a quello di diversi casi trattati nei precedenti paragrafi.

Il ragionamento del risparmio IMU, in tale circostanza, poggia sul fatto che il laboratorio artigianale ha smesso di essere tale e tu, come proprietario, usi il locale come deposito o come pertinenza dell’abitazione principale. Pertanto, si ipotizza che nel locale non c’è più un’attività artigianale ed che usi il locali per fini diversi da laboratorio artigianale. In questo caso è chiaro che se tu non ritieni più di utilizzarlo come laboratorio artigianale hai convenienza tributaria a ricatastarlo da C3 a C2.

In caso contrario, così come nei casi precedenti, se non prendi alcun provvedimento pagherai, inutilmente, dei soldi in più di IMU. Ma spesso ciò dipende da disinformazione o da una convinzione personale (seppur errata) che non cambiare niente non influisca a livello tributario. Invece, influisce e non solo sull’IMU ma anche sull’IRPEF in quanto, sia nel presente caso che in quelli precedenti, gli immobili devono essere inseriti nella dichiarazione dei redditi. E, quindi, più alta è la rendita catastale maggiore sarà l’IRPEF da pagare.

Fabbricati di interesse storico artistico: IMU al 50%

Anche per i fabbricati di interesse storico ed artistico vale la pena spendere qualche parola in quanto, se riconosciuti ufficialmente, pagano l’IMU al 50%. Chi non conosce questa agevolazione rischia di pagare una IMU raddoppiata rispetto a quella dovuta. Per questo particolare tipo di fabbricati forse è un po’ più difficile che il proprietario dimentichi questo tipo di agevolazione sull’IMU.

Ma siccome le distrazioni sono sempre dietro l’angolo, bisogna sempre essere molto attenti nella fase del calcolo del pagamento IMU. Se, poi, ti affidi a consulenti o sindacati per il calcolo IMU, devi ricordarti di segnalare loro che tra i tuoi immobili c’è un fabbricato di interesse storico artistico. A questo punto il professionista sa bene che trattasi di immobili soggetti a riduzione IMU del 50%. Se non segnali questa evenienza rischi di buttar via altri soldi di IMU.

Ma quando vi è la certezza che un immobile di interesse storico ed artistico è soggetto alla riduzione IMU del 50%? Per l’esattezza, quando la storicità è riconosciuta dal Ministero dei Beni Culturali. Questo riconoscimento può essere effettuato d’ufficio, da parte dello stesso ministero, o su apposita istanza da parte dei proprietari dell’immobile. La legge di riferimento sul riconoscimento di storicità del fabbricato, è il D. Lgs. n. 42/2004.

Per gli immobili riconosciuti “storici ed artistici” dopo il 2012, è possibile che tale timbro di storicità risulti anche nelle visure catastali. Da tenere presente, invece, che l’annotazione di interesse storico ed artistico di un fabbricato è sempre presente presso i registri della Conservatoria dei Registri Immobiliari. Consigliamo sempre la massima attenzione perché una dimenticanza può essere fatale ai fini di un pagamento di IMU superiore rispetto al dovuto.

I terreni agricoli posti nelle zone montane – collinari sono esenti IMU. Se non stai attendo butti dei soldi

Un’altra disinformazione che caratterizza tanti contribuenti è quella di pagare l’IMU su dei terreni agricoli situati in zona collinare o montana che, invece, sono esenti da tale imposta. Questa esenzione è prevista dal Decreto legislativo n. 504 del 30/12/1992, art. 7, lettera h. Tale agevolazione è stata ulteriormente confermata dalla circolare del 14/06/1993 n. 9 del Ministero delle Finanze.

Tale circolare menziona quali sono i Comuni in cui vige l’esenzione e quali sono, invece, quelli soggetti ad un’esenzione solo su una parte del territorio. Per tutti i Comuni indicati con l’acronimo “PD”, cioè parzialmente delimitati vige l’esenzione solo su una parte del territorio comunale. Sono quei Comuni che hanno il territorio suddiviso tra montagna (o collina) e marina.

Quando si tratta di Comuni suddivisi tra marina e montagna (o collina), gli stessi enti, al loro interno, devono stabilire, con apposito provvedimento, quali fogli di mappa ricadono nell’esenzione IMU e quali no. Bisogna sottolineare, però, che le aree fabbricabili sono sempre tassabili dovunque siano situati. L’esenzione opera solo per i terreni agricoli situati in collina o montagna.

Nei casi di Comuni classificati “PD” (parzialmente delimitati), bisogna sempre informarsi presso l’Ufficio IMU (o presso l’Ufficio tecnico) su quali sono i fogli di mappa per i quali si applica l’esenzione IMU sui terreni agricoli. Nel caso in cui hai un professionista che cura il tuo calcolo IMU, segnalagli sempre che detti terreni ricadono in zona montana o collinare. Sarà poi tale professionista a verificare se si tratta di terreni esenti o soggetti a pagamento IMU.

Niente IMU sui terreni se sei imprenditore agricolo

Se sei un imprenditore agricolo puoi usufruire della esenzione IMU sui terreni sia agricoli che edificabili. Devi, però, essere iscritto nella previdenza agricola. Chi non conosce questa possibilità, perde dei soldi di IMU. Dal 2016 gli imprenditori agricoli sono stati esentati dal pagamento dell’IMU ma la condizione necessaria è proprio quella dell’iscrizione alla previdenza agricola.

Pertanto, se coltivare i fondi agricoli è per te un’attività stabile, è un peccato se non sfruti l’esenzione IMU. Soprattutto se i terreni sono numerosi, il risparmio, in termini di IMU, è considerevole. Per l’eventuale iscrizione alla previdenza agricola devi rivolgerti all’INPS oppure puoi parlare con un commercialista (o un ragioniere). E’ stata la LEGGE 28 dicembre 2015, n. 208 (Legge di stabilità 2016) ad introdurre questa importante agevolazione a favore degli imprenditori agricoli professionali (I.A.P.) e per i coltivatori diretti C.D.

E’ una importante agevolazione che mira a sviluppare ed incrementare gli investimenti nel settore dell’agricoltura. Come già sottolineato sopra, l’esenzione opera anche sui terreni edificabili. Su questi ultimi il risparmio IMU è ancora maggiore essendo di gran lunga superiore il valore venale (cosiddetto di mercato) di tali terreni rispetto al valore catastale di quelli agricoli. Anche in questo caso rimane l’obbligo dell’iscrizione alla previdenza agricola.

L’esenzione IMU, dal 2016, è stata anche estesa ai terreni agricoli a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile. Un articolo senz’altro molto approfondito sull’esenzione IMU per i coltivatori diretti è già stato pubblicato su questo blog. Ti consigliamo di leggerlo cliccando sul seguente link: esenzione IMU coltivatori diretti.

Gli importi minimi al di sotto dei quali l’IMU non è dovuta

Esistono degli importi minimi al di sotto dei quali l’IMU (o altri tributi locali) non deve essere pagata. Se, per esempio, dopo avere fatto il calcolo dell’importo dovuto per IMU ti accorgi che l’importo corrisponde ad Euro 12,00 o ad una somma minore, non dovrai pagare niente. Questa somma minima è stata deliberata dallo Stato. Ma può essere che un certo Comune, con apposito regolamento, abbia approvato importi più bassi o, comunque, diversi.

Questo limite è stato previsto dall’art. 25 della Legge 289/2002. Pertanto, ti raccomandiamo di prestare molta attenzione al limite minimo vigente per ogni Comune. Se i Comuni non hanno approvato importi diversi rispetto a quello di 12 € deciso dallo Stato, vale quest’ultima somma come soglia minima sulla quale applicare l’esenzione IMU o per altri tributi locali. Un articolo molto dettagliato sugli importi minimi (esentati dal pagamento dei tributi) è stato pubblicato su questo blog. Per leggerlo clicca sul seguente link: Importi minimi tributi locali.

Se paghi l’IMU in ritardo fallo col ravvedimento operoso

Se hai dimenticato di pagare l’IMU entro le scadenze prestabilite del 16 Giugno e 16 Dicembre puoi rimediare pagando in ritardo tramite il ravvedimento operoso. L’errore più grande che puoi fare è quello di aspettare l’accertamento IMU da parte del Comune. Infatti, in questo caso la somma da pagare sarà maggiorata del 30% (sanzione) + interessi legali.

Poniamo il caso che l’imposta di base sia 1000 €, l’accertamento IMU ti arriverà per 1300 € + interessi legali. Quindi, risparmierai un bel po di soldini se paghi tramite il ravvedimento operoso che ti consente di versare con una sanzione è ridotta. Ma puoi leggere un nostro articolo molto completo su questo argomento cliccando sul seguente link: ravvedimento operoso IMU.

Se sei un dipendente delle forze dell’ordine hai esenzione IMU sull’abitazione principale

Essere dipendente delle forze dell’ordine da diritto ad una importante agevolazione sull’IMU. Dal 2013 il legislatore italiano ha voluto concedere questa agevolazione fiscale IMU (prima casa militari non residenti) a tutti i corpi delle forze dell’ordine riguardo l’IMU. La legge che ha introdotto queste beneficio fiscale è il Decreto Legge 31 agosto 2013, n. 102 convertito dalla Legge 124 del 28 ottobre 2013.

L’art. 2, comma 5, della predetta legge concede a tutti i dipendenti delle forze dell’ordine il diritto all’abitazione principale, ai fini IMU, su un immobile di proprietà. Il fatto importante è che non occorre avere la residenza anagrafica nell’immobile per avere l’esenzione IMU. E’ sufficiente appartenere alle forze dell’ordine. Questa agevolazione IMU per le forze dell’ordine, con ogni probabilità, è stata concessa per il fatto che detti dipendenti, per ragioni di servizio, spesso, sono costretti a spostarsi di città.

La predetta Agevolazione IMU per le forze dell’ordine viene concessa anche alle pertinenze dell’abitazione principale. Quindi, eventuali garage, cantine, ecc.. catastati nelle categorie C2, C6 e C7, poste a servizio dell’abitazione principale, godranno della stessa esenzione IMU. E’ chiaro che per usufruire del beneficio sia l’abitazione che l’eventuale pertinenza non devono essere locate. Anche in questo caso ti invitiamo a leggere un nostro articolo completo su questo argomento cliccando sul seguente link: esenzione imu forze dell’ordine.

Parcheggi esterni: l’IMU non si paga

Prestate anche molta attenzione ai vostri parcheggi esterni, soprattutto se catastati con la categoria C6 e se sono a servizio di una vostra seconda casa. In questo caso l’IMU sul parcheggio non è dovuta in quanto non rappresenta un fabbricato. Se sei distratto, invece, perderai dei soldi e finirà che pagherai detto parcheggio insieme alla seconda casa. Se i calcoli IMU non li fai tu, devi ricordarti di far presente questa evenienza al tuo commercialista o CAF.

Devi dire ai professionisti che ti seguiranno sul calcolo IMU che l’immobile di categoria C6 che troveranno in visura catastale è un parcheggio esterno e non non un fabbricato. Diversi contribuenti ci hanno scritto sottolineando delle resistenze da parte di alcuni Comuni sul fatto di esonerare dall’IMU tali parcheggi esterni. Ma l’art. 1, comma, 2 del D. Lgs. n. 504/92 specifica con estrema chiarezza quali sono gli immobili soggetti ad IMU.

Tale comma recita testualmente: Presupposto dell’imposta e’ il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli, siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio e’ diretta l’attività dell’impresa. Puoi leggere un nostro articolo molto dettagliato su questo argomento cliccando sul seguente link: niente imu sui parcheggi esterni.

Esenzione IMU sull’abitazione principale del coniuge superstite

Nel caso di successione ereditaria di un’abitazione principale bisogna fare attenzione. Infatti, il coniuge superstite acquisisce su tale immobile il diritto di abitazione incorporando, per lo stesso, ogni onere tributario. Cosa può succedere che può farti perdere soldi di IMU in queste circostanze? Ti spiego. Poniamo il caso che il “de cuis” (coniuge deceduto) avesse la proprietà del 100% sull’abitazione principale IMU.

Nel caso di successione ereditaria e con una situazione familiare che, oltre al coniuge superstite, vede anche la presenza di due figli, questo è il futuro quadro delle quote sulla casa: 1/3 va al coniuge e 2/3 da dividere tra i due figli. Di conseguenza se il “de cuis” aveva il 100% di proprietà sull’immobile, il coniuge superstite acquisirà il 33,33% ed anche i due figli avranno il 33,33% per ognuno. Cosa può succedere a chi non conosce bene il concetto di “diritto di abitazione” sul coniuge superstite?

Può scattare la convinzione che l’esenzione IMU, come “abitazione principale” spetta solo sulla quota del coniuge superstite (33,33%) e non anche ai due figli (ponendo quest’ultimi non residenti nella casa). Se viene dedotto questo, chi fa il calcolo IMU farà pagare ai figli l’imposta sulle due quote del 33,33%. Niente di più sbagliato! Infatti, in tale circostanza, il coniuge superstite assorbe ogni onere IMU sulla sua abitazione principale. Nel caso di specie l’onere ai fini IMU è aleatorio in quanto l’abitazione principale garantisce l’esenzione IMU.

I figli non devono pagare nulla di IMU in quanto, sull’abitazione, insiste il “diritto di abitazione” sull’intero immobile del loro genitore. Tale diritto di abitazione garantisce il coniuge da ogni punto di visto e non solo sull’esenzione tributaria IMU. Anche in tale circostanza ti invitiamo a leggere un nostro articolo dedicato. Clicca sul link per leggerlo: Diritto di abitazione coniuge superstite.

Genitori che hanno, oltre all’abitazione principale, anche altri appartamenti

Sono tanti i casi di genitori che hanno più di un’abitazione, di cui una principale (esente IMU) e le altre occupate dai figli. In tale circostanza le altre abitazioni in cui risiedono i figli devono essere pagate come “IMU seconda casa” e ciò rappresenta una vera e propria mazzata tributaria. Abbiamo visto in qualche paragrafo precedente il caso relativo al comodato gratuito che fa risparmiare il 50% di IMU.

Qui, invece, vogliamo analizzare un’altra casistica che consente di esentare dall’IMU tutte e tre le abitazioni. E’ il caso in cui i genitori donano ai figli le rimanenti due abitazioni. Se ogni figlio diviene proprietario al 100 e se, risiede, anagraficamente, nell’immobile ricevuto in donazione, avrà l’esenzione IMU. A questo punto ogni abitazione sarà esente IMU in quanto “principale” per tutti (genitori e figli). Questa operazione comporterà un costo per gli atti notarili però garantirà l’esenzione IMU per sempre ed un risparmio IMU notevole.

Caso assurdo, ma frequente, di due o più abitazioni a proprietà indivisa

Qual’è il caso esposto dal titolo del paragrafo? Capita spesso che varie persone (spesso fratelli) siano contitolari di un’area edificabile. Grazie a tale area decidono di costruire un fabbricato a più elevazioni. Nel caso in esame poniamo che si tratti di un fabbricato a quattro elevazioni (un appartamento per piano) e quattro diversi proprietari.

Tali proprietari presentano una richiesta di concessione edilizia cointestata. Di conseguenza, Ultimati i quattro appartamenti si configura una situazione di contitolarità in tutti gli appartamenti. Spieghiamo meglio. Se i contitolari sono quattro (magari quattro fratelli), in ogni appartamento ci saranno quattro proprietari col 25% di possesso ciascuno.

Cosa succede ai fini IMU in questi casi? Una situazione paradossale in cui ognuno non pagherà per una quota del 25% sulla rispettiva abitazione principale ma dovrà versare il 25% sulle altre tre abitazioni in quanto “seconde case“. Cosa bisogna fare allora? Molto semplice! Andare dal notaio e fare un atto di divisione che consente a tutti di assegnarsi la rispettiva la prima casa.

Dopo l’atto notarile, ogni fratello sarà unico proprietario (con quota 100%) della propria abitazione e nessuno pagherà più IMU se stabilisce la residenza anagrafica nelle rispettive abitazioni di proprietà. Chi rinvia a lungo il predetto atto di divisione, continuerà a pagare inutilmente IMU. Ed allora sarà meglio spendere dei soldi per un atto notarile (e garantirsi la piena proprietà di ogni fabbricato) piuttosto che buttar via dei soldi di IMU per svariati anni.

Dal 2022 i beni merce sono esenti dall’IMU

Anche in questo caso si può essere ignari della nuova norma sull’esenzione IMU sui beni merce. Ed anche in questo caso, la mancata conoscenza della legge porta grossi danni economici. Cioè si paga l’IMU sui beni merce senza sapere della loro esenzione dall’IMU. Se non sai cosa sono i beni merce, te lo spiego subito. Tali immobili sono quelli realizzati da imprese costruttrici con lo scopo di venderli.

Pertanto, per natura sono beni che nascono per essere destinati ad essere venduti. Si possono anche definire beni merce quelli soggetti ad importanti ristrutturazioni (sempre di proprietà di imprese costruttrici), con lo scopo della vendita. Questa esenzione è stata introdotta dalla Legge n. 160/2019 art. 1, comma 751. L’esenzione, però, non è automatica. Tra l’altro quest’ultima norma aveva, anche previsto, che, fino al 2021, l’aliquota IMU base per i beni merce era del 1 per mille (aliquota che, comunque, ogni Comune poteva personalizzare). Tale disposizione di legge ha previsto l’annullamento totale della tassazione solo dal 2022. Una domanda, quindi, sorge spontanea: cosa fare per attribuire ai beni – immobili merce l’esenzione IMU dal 2022? Analizziamolo qui sotto.

• La prima cosa da fare per attribuire agli immobili (o beni) merce l’esenzione IMU dal 2022 è presentare, all’ufficio IMU (o tributi) del Comune una dichiarazione IMU. Tale dichiarazione deve chiarire i seguenti tre aspetti.
• Prima cosa bisogna specificare che gli immobili sono destinati alla vendita.
• Secondo aspetto da dichiarare è che i fabbricati non sono affittati.
• Ultimo ed importante dato che deve essere presente nella dichiarazione IMU è rappresentato dai dati catastali degli immobili. Tali dati sono molto importanti in quanto servono all’ufficio per identificare i fabbricati.

Potete leggere un articolo dedicato a questo argomento cliccando sul seguente link: niente più IMU sui beni merce.

Riduzione IMU su contratto di affitto a canone concordato

Una delle varie cose da attenzionare bene nel momento in cui si dà in locazione un immobile è quello di valutare la stesura di un “contratto di affitto – locazione a canone concordato” considerate le considerevoli riduzioni che esistono per l’IMU ed IRPEF. Il contratto di locazione a canone concordato è una particolare forma di contratto di locazione che prevede prezzi più bassi rispetto a quelli correnti o di mercato. 

E’ caratterizzato da un canone di locazione già concordato, con apposito accordo, tra associazioni dei proprietari e degli inquilini, alla presenza delle rappresentanze comunali. Detto contratto è previsto dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431. Pertanto, stipulare un contratto di locazione con riferimento al canone concordato dalle varie associazioni di categoria, fa scaturire degli importanti vantaggi tributari. Importante è soprattutto la riduzione IMU che si ha quando viene stipulato un contratto di locazione a canone concordato.

Pagare meno IMU con un contratto a canone concordato

Analizziamo, qui appresso, i vantaggi che inquilino e proprietario hanno quando stipulano un contratto a canone concordato. Li indichiamo nel seguente elenco puntato.

• Stipulare un contratto di locazione a canone concordato comporta dei vantaggi tributari sia per il proprietario (per riduzione IMU, TASI e IRPEF) sia per l’inquilino – conduttore (IRPEF). Questi sono i vantaggi per il proprietario:
• risparmio – riduzione del 25% sugli importi dovuti a titolo di IMU e TASI;
• riduzione cedolare secca sulle mensilità di affitto con aliquota IRPEF agevolata del 10% (solo per i contratti stipulati nei comuni ad alta densità abitativa).
• Se gli inquilini che stipulano un contratto di affitto a canone concordato, utilizzano l’abitazione come “principale” (portando in essa la residenza anagrafica), possono usufruire delle seguenti detrazione I.R.PE.F.: 495,80 € se il reddito complessivo non è superiore ai 15.493,71 Euro – 247,80 €, se il reddito è compreso tra i 15.493,71 € e 30.987,41 €.
• L’altro beneficio, per l’inquilino, è quello di usufruire di un canone, certamente, al di sotto dei valori di mercato.

Cliccando sul seguente link, puoi leggere un nostro articolo completo e molto descrittivo sui benefici di stipulare un contratto di affitto a canone concordato: IMU canone concordato.

Suggerimenti della redazione di tributiComunali.it

Con questo articolo abbiamo voluto dare tanti suggerimenti ai nostri lettori su come pagare meno IMU facendo delle scelte ragionevoli. Un articolo di notevole importanza che può darvi la possibilità di non buttare soldi al vento e risparmiare IMU se si seguono delle scelte oculate ed in relazione a dei casi reali e concreti. Speriamo, senz’altro, che tanti di voi possano seguire queste nostre indicazioni ed utilizzare i soldi risparmiati per altre importanti finalità. Qui sotto, invece, indichiamo diversi link a tanti altri nostri articoli importanti del nostro blog.

• Attenzione ad IMU e TASI: spesso paghiamo di più per distrazione.
• Come risparmiare soldi sui tributi comunali.
• IMU seconda casa: come calcolarla?
• Cosa fare per per non pagare IMU seconda casa.