Che cos’è, a cosa serve e come si ricava la rendita catastale di un immobile ? E’ questa una domanda che si fanno tanti contribuenti italiani. Andiamo, intanto, ad analizzare i primi interrogativi e cioè “cos’è ed a cosa serve la rendita catastale di un fabbricato e come ricorrere alle consultazioni delle rendite catastali ?”. La rendita catastale è un coefficiente (o un valore) che viene utilizzato per il calcolo delle imposte da pagare sui fabbricati. Le imposte più comuni sono IRPEF ed IMU. Ma la rendita catastale viene anche utilizzata per il calcolo dell’imposta di registro, ecco perché è importante capire cos’è ed a cosa serve.
La Rendita Catastale è attribuita dall’Agenzia delle Entrate sulla base delle caratteristiche dei singoli immobili. Si definisce rendita in quanto l’immobile (sia esso fabbricato o terreno) è in grado di produrre un reddito. Riguardo ai terreni, in effetti, questo valore non viene definito “rendita catastale” bensì reddito dominicale. La rendita catastale o il reddito dominicale sono, quindi, dei numeri che è possibile estrarre dalla visura catastale. Si possono rilevare tali dati anche con consultazioni delle rendite catastali anche online.
Questi coefficienti servono per creare la base imponibile catastale di un immobile e calcolarne le relative imposte da versare. Abbiamo pubblicato un articolo molto dettagliato sulla visura catastale. Potete leggerlo cliccando sul seguente link: tutti i dubbi sulla visura catastale. Inoltre, la rendita catastale è anche presente negli atti di vendita o donazione di un immobile. Quindi, se volete evitare di estrarre una visura catastale, potete anche verificare questo valore sul titolo di proprietà (sia esso atto di compravendita – acquisto o donazione).
Dalla rendita catastale si ricava il valore catastale di un immobile
La rendita catastale rappresenta il punto di partenza ai fini del calcolo del “valore catastale” di un immobile. Tale valore catastale rappresenta la “base imponibile” per il calcolo di varie imposte come quelle citate nel paragrafo iniziale (IMU, IRPEF, imposte di registro). Il calcolo del valore catastale, però, non è uguale per ogni imposta. Andiamo ad analizzare, di fatto, come avviene il calcolo del valore catastale per IMU e le imposte di registro nei successivi paragrafi.
Il calcolo del valore catastale ai fini dell’IMU
Poniamo, come esempio, una rendita catastale di Euro 500 su un fabbricato di categoria A2. Per calcolare l’Imposta Municipale Unica (IMU) da pagare occorre effettuare le seguenti operazioni. Bisogna, per prima cosa, incrementare la rendita catastale del suo 5% (quindi, di Euro 25). Raggiungeremo, pertanto, il valore di Euro 525. Poi, bisogna moltiplicare quest’ultimo valore per il relativo moltiplicatore catastale che, per le abitazioni di categoria A, è di 160.
Da questa moltiplicazione (Euro 525 x 160) si ricaverà, quindi, la base imponibile (o valore catastale) che ci occorre per calcolare l’IMU e cioè Euro 84.000. A questo valore si applicherà l’aliquota vigente per gli “altri fabbricati” o “seconde case” ed approvata dal Comune. Se l’aliquota sarà del 9 per mille, l’IMU da pagare, per tutto l’anno, sarà di Euro 756 (da dividere tra acconto e saldo). Ci teniamo a sottolineare, però, che i moltiplicatori catastali per l’IMU (ed anche le percentuali di incremento) non sono uguali per tutti gli immobili.
Pertanto, per un’analisi accurata su come ricavare la base imponibile (valore catastale), partendo dalla rendita catastale, vi suggeriamo di leggere i seguenti ed importanti nostri articoli. Per leggerli basta cliccare sui seguenti link. Le rendite catastali possono essere ricavate con consultazioni online anche dal cassetto fiscale fisconline.
- Calcolo valore catastale e relativa IMU sulle seconde case.
- Calcolo valore catastale ed IMU sui fabbricati di categoria D.
- Valore catastale e calcolo IMU sui terreni agricoli.
- Valore catastale e calcolo IMU sulle aree edificabili.
Il calcolo del valore catastale nelle imposte statali
Così come avviene per l’IMU, anche per il calcolo delle imposte statali esiste un determinato procedimento per il calcolo del valore catastale di base. Per quanto riguarda gli immobili rientranti nelle categorie catastali A, C, D ed E, ai fini del calcolo del valore catastale, le rendite catastali devono essere rivalutate del 5%. Per gli immobili di categoria D, il coefficiente di rivalutazione è del 40%. Dopo avere applicato il rispettivo coefficiente per ogni immobile, la somma risultante deve essere moltiplicata per un determinato “moltiplicatore catastale” il quale varia in funzione della tipologia. Qui sotto indichiamo i diversi moltiplicatori catastali in base alla tipologia di immobili.
- 110 per la prima casa – abitazione principale.
- 120 per i fabbricati del gruppo A o C.
- 168 per gli immobili di categoria B.
- 60 per i fabbricati di categoria A/10 e D.
- 40,80 per gli immobili appartenenti alle categorie C/1 ed E.
- 112,50 per i terreni agricoli.
Immobili senza rendita catastale: capire cosa serve e come calcolare le imposte
Un immobile può essere sprovvisto di rendita catastale se ancora non è ultimato (è, per esempio il caso di immobili in corso di costruzione catastati con la categoria F). In tale caso, su un immobile in corso di costruzione non si pagano tributi in quanto non produttivo di reddito. Nel caso di IMU, un immobile in corso di costruzione non paga l’imposta ma la stessa si paga, invece, sull’area edificabile che insiste sotto il fabbricato.
Quando il fabbricato sarà ultimato ed avrà un’autonoma rendita catastale, si pagherà l’IMU sul fabbricato e non più sull’area edificabile. Nel caso in cui, invece, il fabbricato pur essendo stato completato, risulta rustico al catasto, le imposte dovranno essere pagate in base ad una rendita presunta. Per il calcolo delle rendita presunta dovete rivolgervi al vostro tecnico di fiducia.
E’ da sottolineare, però, che un fabbricato rifinito non può essere lasciato “rustico” al catasto. E’ obbligatoria la conversione da rustico a rifinito che dovete fare sempre tramite il vostro tecnico di fiducia (ingegnere, geometra, architetto). Continuiamo la disamina sul presente argomento “Rendita catastale: che cos’è ed a cosa serve, come ricorrere alle consultazioni delle rendite catastali“. Proseguiamo con successivo paragrafo.
Serve la rendita catastale nel calcolo delle imposte di registro
Anche per il calcolo dell’imposta di registro, bisogna partire dalla rendita catastale di un immobile. E’ importante, in questo caso, distinguere l’acquisto di un fabbricato – abitazione come prima casa o seconda casa. Infatti, la base imponibile, nei due casi, è senz’altro diversa e diverso è il procedimento di calcolo. Partiamo con l’esempio di acquisto di una seconda casa da un privato. La seconda casa è quella in cui il proprietario non fissa la residenza anagrafica.
Poniamo sempre la rendita catastale uguale ad Euro 500. Il valore catastale o base imponibile si ricava, all’inizio, rivalutando detta rendita del suo 5% e poi moltiplicando il tutto per moltiplicatore vigente per le le seconde case che è 120. Eseguiamo, passo, passo il procedimento.
Euro 500 + 5% = Euro 525
Euro 525 x 120 = Euro 63.000
L’imposta di registro sarà del 9% sul predetto valore di Euro 63.000 e cioè di Euro 5.670. Le imposta ipotecarie e catastale si applicano in misura fissa di Euro 50 cadauna. Particolare importante è che l’imposta di registro minima non può essere inferiore a 1000 Euro.
Facciamo un esempio pratico. Se un’abitazione ha una rendita catastale di Euro 80, il valore catastale su cui calcolare l’imposta di registro sarà di Euro 10.080. Di conseguenza, calcolando il 9% sul predetto valore, a titolo di imposta di registro, ricaveremo l’importo di Euro 907,20. In tal caso, non possiamo versare Euro 907,20 ma la somma minima prevista per legge corrispondente ad Euro 1000.
Serve la rendita catastale nel calcolo delle imposte di registro su acquisto immobile da un privato – prima casa
Si parte sempre dalla rendita catastale nel calcolo dell’imposta di registro come prima casa. Quello che cambia è il moltiplicatore catastale e l’aliquota finale che saranno molto più vantaggiosi per il contribuente – acquirente. Infatti, tale moltiplicatore è di 115,50. Pertanto, prendendo sempre come esempio una rendita catastale di Euro 500, il valore catastale (base imponibile) ai fini dell’imposta di registro sarà di Euro 57.750. L’aliquota è molto più bassa e cioè del 2%. Pertanto, la corrispondente imposta di registro da versare sarà di Euro 1.115.
Vendita di immobile da parte di una ditta: influisce la rendita catastale ai fini del calcolo delle imposte ?
Nel caso di vendita di immobile da parte di una ditta (sia prima che seconda casa), oltre il termine dei 5 anni dalla fine dei lavori sul fabbricato oggetto della vendita, il calcolo delle imposte può essere fatto, a scelta, sul valore catastale o sul prezzo di vendita (criterio del prezzo valore). Se, invece, la vendita avviene entro il termine dei 5 anni dalla fine dei lavori, il calcolo delle imposte deve essere effettuato sul prezzo di vendita e non sul valore catastale.
Su tale argomento, però, vi invitiamo a calcolare le imposte dovute attraverso il seguente sito: calcolo imposte su compravendite o donazioni. Dovete solo selezionare le voci che riguardano il vostro acquisto dopodiché selezionare “calcola imposte“. Il sito vi darà tutte le imposte dovute. In particolare il sito vi dirà se la vendita sarà soggetta ad IVA o imposta di registro (alternative tra di loro).
Inoltre, indicherà tutte le altre imposte e tributi dovuti. Proseguiamo adesso la trattazione del presente argomento “ Rendita catastale: che cos’è ed a cosa serve, come ricorrere alle consultazioni delle rendite catastali ” col prossimo paragrafo “come ricavare la rendita catastale di un immobile”.
Come effettuare le consultazioni delle rendite catastali di un immobile
La rendita catastale di un immobile è presente negli archivi catastali. Pertanto, basta estrarre una visura catastale per venire a conoscenza del suo valore. Oggi è possibile chiedere una visura catastale presso uno dei tanti sportelli catastali presenti in Italia. Riguardo la vostra provincia, potete verificare gli sportelli catastali cliccando sul seguente link: verifica gli sportelli catastali della tua regione-provincia.
Inoltre, è possibile estrarre una visura catastale da uno dei tanti siti presenti sul web. In tal caso ci sono delle tariffe da pagare in base al tipo di visura richiesta. Chi ha, però, un account fisconline – entratel, può crearsi una visura catastale gratis accedendo all’apposita sezione. Tutte le spiegazioni su come fare una visura dal proprio account fisconline – entratel, sono presenti in un nostro articolo. Potete leggere questo importante articolo cliccando qui: cos’è una visura catastale e come si crea.
Un’altro modo per venire a conoscenza della rendita catastale del proprio fabbricato è quello di recarsi presso gli uffici comunali. Il dato sulla rendita catastale può esservi fornito dall’ufficio che si occupa di IMU o dall’ufficio tecnico. In genere ad occuparsi di IMU è l’ufficio tributi. Anche in questo caso il dato sulla rendita catastale sarà fornito in forma gratuita. Qui sotto vi indichiamo (con la freccia rossa) il posizionamento della rendita catastale nella visura catastale.
Fattori che determinano l’importo della rendita catastale
L’entità della rendita catastale è determinata da alcuni fattori. In primis incide la dimensione dell’abitazione. La dimensione è determinata sia dalla volumetria che dal numero dei vani. Quindi, tanto più grande è la casa quanto più alta sarà la rendita catastale. Poi, ad incidere sulla rendita catastale c’è anche la tariffa d’estimo. Le tariffe di estimo sono stabilite dai Comuni e dipendono dalla zona censuaria in cui sono collocati i vari fabbricati (in combinazione anche con loro tipologia).
Le tariffe d’estimo cambiano in base alla classe attribuita all’immobile. Più alta è la classe, maggiore sarà la tariffa per singolo vano e, quindi, più alta sarà la rendita catastale. La classe di un immobile è determinata dai seguenti fatori.
- La qualità dei servizi dell’abitazione.
- Il livello delle rifiniture.
- La posizione e la grandezza dei vani.
- La posizione più o meno centrale dell’abitazione.
- La vicinanze a strade più o meno importanti.
- La luminosità delle stanze.
I predetti parametri, pertanto, incidono sull’attribuzione della classe all’immobile. Come sopra indicato, ad una maggior classe, corrisponde un’abitazione migliore sia come collocazione che come rifiniture interne ed esterne. Una classe più alta determinerà una rendita catastale maggiore. Se la maggiore rendita catastale è relativa ad una prima casa (abitazione principale) non ci sarà alcuna incidenza sulle imposte e tributi.
Infatti, sulla prima casa non si paga né IMU né IRPEF. Se, invece, si tratta di una seconda casa, ad una maggiore rendita catastale corrisponderà un importo più alto da pagare sia per IMU che per IRPEF. Se vuoi conoscere le tariffe d’estimo Comune per Comune clicca sul seguente link: tariffe d’estimo dei Comuni italiani.
La redazione di tributicomunali.it suggerisce
Col presente articolo abbiamo trattato l’importante argomento “Rendita catastale: che cos’è ed a cosa serve, come ricorrere alle consultazioni delle rendite catastali“. La rendita catastale è importante per la determinazione delle imposte da pagare (IMU, IRPEF, ecc.). Qui appresso, invece, vi indichiamo alcuni link di importanti articoli del nostro blog che vi serviranno per districarvi bene nel vasto mondo dei tributi comunali – locali.
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- Il Nuovo Calcolo IMU sulla seconda casa. La procedura è molto versatile ed intuitiva.
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