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Riforma catasto: possibile aumento IMU

7 min di lettura

E’ nell’aria la riforma del catasto e con essa un possibile rischio di aumento (o stangata) dell’IMU (anche se non generalizzato per tutti gli immobili). Tutti i contribuenti stanno seguendo, con molta trepidazione, tale vicenda della riforma del catasto. L’attuale governo Draghi giustifica questa riforma come un allineamento alle indicazioni che l’Unione Europea. Sembrerebbe, infatti, che da Bruxelles, da diversi anni, arrivino segnali nei confronti di un rinnovo del catasto italiano. Questa novità da un lato può introdurre una maggiore equità fiscale, dall’altro, però, può generare un aumento notevole sull’IMU per una parte rilevante di immobili. Nei paragrafi successivi andremo ad analizzare, nel dettaglio, cosa può succedere, cosa si prevede e cosa cambia con l’eventuale riforma.

Intanto, sottolineiamo che entro la fine di settembre 2021 dovrebbe arrivare la Legge Delega con cui il Parlamento inviterà il Governo a revisionare il sistema tributario italiano. Nella predetta riforma dovrebbe essere compresa anche quella del catasto. Al momento, comunque, si parla di ipotesi. Pertanto, in questo articolo cercheremo solo di spiegare cosa potrebbe cambiare nel caso di revisione del catasto.


Cosa cambia e cosa si prevede con la riforma del catasto

La riforma del catasto dovrebbe essere imperniata, essenzialmente, su tre macro-parametri. Andiamoli ad analizzare nel dettaglio qui sotto.

  • Eliminazione dei vani degli immobili e loro sostituzione con i mq metri quadrati. Bisogna, comunque, sottolineare che già, da alcuni anni, sono stati inseriti i metri quadrati, per la maggior parte delle abitazioni. I mq già esistevano per gli immobili di categoria C (per esempio magazzini, cantine, stalle, box, ecc..).
  • Archiviazione del concetto di “valore catastale” e relativa sostituzione con quello di “valore di marcato“. Questo fa scomparire la rendita catastale in favore di veri e propri valori di mercato per mq. Per arrivare a ciò potrebbe essere possibile un aggancio ai valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) ricalcolati periodicamente in funzione delle eventuali variazioni. L’OMI è una sorta di banca dati che consente di ottenere quotazioni dei valori immobiliare su tutto il territorio italiano. E’ stato creato dall’Agenzia delle Entrate per favorire una più efficiente attività degli uffici.
  • Eliminazione delle tante categorie immobiliari (A2, A4, C1, C1, D1, ecc..) e loro sostituzione con i caratteri “O” ed “S” che stanno, rispettivamente, per “Ordinari” e “Speciali“.

Quali sono i casi in cui la riforma del catasto può creare un aumento di equità fiscale

In effetti, sono diversi i casi in cui abitazioni situati nelle zone centrali delle città hanno rendite catastali basse. Ciò magari, in virtù di vecchie catastazioni rimaste inalterate negli anni. Questo, provoca una tassazione bassa (IMU, IRPEF, ecc.) per abitazione di maggior pregio e valore. Allo stesso tempo, sono anche diverse le abitazioni (situate nelle zone periferiche che hanno rendite catastali alte (e magari maggiori di quelle collocate nel centro città) con un relativo carico tributario alto.

Infatti, più alta è la rendita catastale maggiori saranno le imposte da versare allo Stato o ai Comuni (nei casi di IMU) e viceversa. Riguardo la TARI sarebbe più facile incrociare i dati dei mq presenti nei software gestionali dei Comuni con quelli riportati in catasto. Com’è noto, infatti, la tassazione TARI tiene anche conto, oltre che del numero componenti dei nuclei familiari, anche dei mq delle abitazioni (riguardo le utenze domestiche). Questo, quindi, favorisce una tassazione più vicina ai dati reali.


Può, infatti, accadere che i mq a ruolo siano più alti o più bassi del dato reale. Di conseguenza, i mq indicati in visura catastale rappresentano un dato ufficiale su cui potere appoggiarsi ai fini di una tassazione più corretta. Ciò posto, comunque, questa redazione, riguardo la TARI, come anche sottolineato in altri articoli, ritiene più equa la tassazione puntuale e cioè in base ai kg di spazzatura consegnata al servizio di smaltimento.

La tassazione effettuata in base ai mq o secondo il numero delle persone, non può essere rappresentativa dei rifiuti prodotti. Viceversa, è solo un modo per potere dare una proporzione alla tassazione in assenza di metodi che esprimono delle certezze come il “metodo puntuale” (pagare in base ai rifiuti prodotti e consegnati al servizio di nettezza urbana).

cosa cambia e cosa prevede la riforma catasto
cosa prevede e cosa cambia con la riforma del catasto

Perchè la riforma del catasto può creare un aumento tributario (IMU, IRPEF, ecc.)

In effetti, la riforma del catasto può portare ad un possibile aumento tributario (IMU, IRPEF, ecc.). Infatti, attualmente, l’IMU si paga sulla base del valore catastale degli immobili. E per ricavare detto valore catastale si parte dalla rendita catastale la quale, poi, va moltiplicata ed aumentata sulla base di determinati coefficienti. Pertanto, ad oggi, la base imponibile ai fini IMU è rappresentata dal valore catastale sul quale si applicano le aliquote deliberate dai vari Comuni.

Se, invece, passa la tesi secondo la quale base imponibile sarà costituita dal valore di mercato degli immobili, la tassazione potrebbe subire un aumento su buona parte dei fabbricati, terreni, ecc.. Questo perché, in linea di massima i valori catastali sono prevalentemente più bassi rispetto a quelli di mercato. Stesso discorso vale anche per l’IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche).


I possibili aumenti sull’IMU possono essere più accentuati nelle città più grosse (per esempio capoluoghi di provincia o comunque grandi centri) nelle quali l’imposta potrebbe anche subire rimbalzi del 500%. Di contro, nelle zone periferiche potrebbe anche esserci un effetto contrario (cioè una riduzione del carico IMU). Considerando una ipotetica media nazionale, l’aumento può, comunque, toccare livelli importanti.

A questo punto, può essere importante un intervento del legislatore tendente a ridurre le aliquote IMU a fronte dell’aumento della base imponibile degli immobili. Infatti, bisogna evitare che una esigenza di adeguarsi a direttive europee (tendenti al perseguimento di un’equità tributaria o al miglioramento dl sistema impositivo) si trasformi in un raddoppio del carico tributario IMU, IRPEF o per altri tributi. Proseguiamo con la trattazione del presente argomento “Riforma catasto: possibile aumento IMU, cosa si prevede e cosa cambia con l’eventuale modifica.


Possibili ripercussioni anche sui redditi ISEE. Cosa si prevede e cosa cambia

Se il sistema del valore di mercato viene applicato anche ai redditi ISEE, si rischia uno sconvolgimento di tutti i soggetti che oggi sono percettori di bonus ed agevolazioni varie. Ecco, quindi, che per evitare questo rischio il legislatore, nel caso in cui passasse questa riforma del catasto, dovrebbe, parallelamente anche rivedere (in aumento) gli scaglioni di reddito ISEE per i bonus TARI, bonus acqua (idrico), bonus energia elettrica, bonus covid-19 (se ancora prorogati per gli anni futuri), agevolazioni sulle mense scolastiche, sul reddito di cittadinanza, ecc. Per capire, con certezza cosa cambia o cosa prevede la riforma, bisogna aspettare la stesura del provvedimento ufficiale.

In linea di massima la riforma del catasto potrebbe generare più equità rispetto ai rischi di aumento di tasse e tributi

Così come paventato nei paragrafi precedenti, potrebbe essere quasi scontato che una revisione del catasto possa provocare un aumento del carico tributario per i contribuenti. In effetti, però, una riforma improntata in tal senso provocherebbe uno sconvolgimento non solo tributario ma anche sociale e politico. Ma soprattutto quest’ultimo parametro può far pensare che se riforma ci sarà, avrà anche una base razionale per i contribuenti.

Come scritto anche in un precedente paragrafo, all’aumento della base imponibile dovrebbe anche corrispondere una diminuzione delle aliquote per riportare la tassazione ad un livello normale. Certamente qualcosa cambierà nel senso che saranno diversi i casi in cui i contribuente verserà di più o di meno rispetto a prima. Ma questo potrà dipendere da un iniquo valore catastale dell’immobile esistente nella vecchia impostazione catastale. Sopra, infatti, abbiamo indicato il caso di case situate in centro ed aventi vecchie (e basse) catastazioni.


Queste case, nella nuova impostazione del catasto potrebbero subire un incremento IMU. Bisogna, però, considerare che un simile aumento potrebbe avere una logica nel senso che era sbagliata la precedente e più bassa tassazione. Di contro, potrebbe anche essere più giusta la minore tassazione IMU – IRPEF per gli immobili situati in periferia in virtù di una diminuzione della base imponibile. Le due predette variazione tributarie potrebbero portare un livellamento tributario ed una distribuzione più equa delle imposte tra i contribuenti.

Infatti, nel centro delle città, è più giusto che la tassazione degli immobili sia più alta rispetto alle periferie. Un esempio evidente ci viene dato dal diverso valore di mercato che ha un immobile in centro rispetto ad un altro situato in una zona periferica. E’ chiaro che il cittadino che compra una casa nel cuore del paese, ad un prezzo maggiore, ha una potenzialità economica maggiore ed una conseguente sostenibilità tributaria più alta.

La prima casa (o abitazione principale), ai fini IMU, non risentirà della eventuale riforma del catasto

Per l’abitazione principale, com’è noto, non si paga IMU. Di conseguenza, l’eventuale modifica dei criteri su cui ruota, oggi, il catasto, non intaccherà l’abitazione principale. Infatti, anche se il nuovo valore dovesse subire una variazione in aumento, l’IMU rimarrà sempre esente. Stesso discorso dicasi anche per le pertinenze dell’abitazione principale.

Se, invece, la vostra abitazione principale dovesse essere catastata in A1, A8 o A9, allora la cosa potrebbe essere diversa. In questo caso, cioè l’eventuale aumento di valore potrebbe far scaturire un incremento IMU visto che queste tipologie di immobili, anche nel caso in cui siano “principali”, attualmente, non sono esenti ma godono solo di una detrazione. Ma, naturalmente, queste sono solo ipotesi. Tutto deve essere valutato solo dopo che la riforma sia ufficiale e siano note tutte le variazioni.


La redazione di TributiComunali consiglia

In questo articolo abbiamo trattato l’argomento “Riforma catasto: possibile aumento IMU“, cosa si prevede e cosa cambia con la riforma del catasto, più volte richiesta dall’Unione Europea. L’articolo ha voluto approfondire vari aspetti che possono scaturire dalla possibile riforma del catasto e l’eventuale aumento dell’IMU per alcune tipologie di immobili. Al momento, comunque, non si conoscono, i tempi, i contenuti effettivi della riforma né, tanto meno, quando entra (o entrerà) in vigore.

In base alle ultime notizie che circolano su tale riforma, abbiamo cercato di spiegare a tutti voi quali sono gli aspetti più importanti che possono cambiare e cosa ne può scaturire dalle modifiche. Tutti i contribuenti, comunque, sono in attesa di news sull’argomento e noi siamo pronti a pubblicarle non appena note. Qui sotto, invece, vi indichiamo alcuni articoli da leggere in quanto molto interessanti.

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