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Valore venale immobili ai fini IMU

4 min di lettura

Il valore venale, ai fini IMU, è riferibile ai terreni edificabili (definite anche aree fabbricabili). Esso è costituito dal dal valore di mercato del terreno stesso al primo gennaio dell’anno d’imposta di riferimento. Ma la domanda scontata che si pongono tutti è la seguente: come si calcola il valore venale degli immobili (nel nostro caso le aree edificabili) ai fini del pagamento IMU 2021 – 2022 ? In questo articolo vi spiegheremo come si arriva alla determinazione di detto valore venale.

Per il calcolo dell’IMU sulle aree edificabili i Comuni hanno la necessità di determinare un valore al mq per tutte le tipologie di terreni. Infatti, i terreni edificabili non sono tutti uguali. Ogni terreno può avere un valore differente in base a vari parametri. Detti parametri possono essere diversi. In ogni caso, il valore venale (o il prezzo al mq) delle aree edificabili, ai fini IMU, è determinato dai Comuni con formale provvedimento. In genere questi valori di mercato vengono fissati dalla Giunta Municipale.


I valori venali degli immobili in base agli indici a diversi parametri

In genere i Comuni, attribuiscono i valori di mercato ai terreni edificabili tenendo in considerazione criteri ben precisi. I parametri principali che gli enti considerano ai fini della valutazione sono quelli indicati qui sotto.

  • Tra i parametri principali che incidono sulla valutazione di un terreno edificabile è il suo indice di edificabilità. Ma cos’è, di fatto, l’indice di edificabilità? Questo indice rappresenta i metri cubi edificabili per ogni metro quadrato. Ma facciamo un esempio concreto. Se un terreno edificabile ha un indice di edificabilità di 5 metri cubi per metro quadrato significa che in un’area di 100 mq il terreno esprime una potenzialità edificatoria di 500 metri cubi. Ciò significa che se l’altezza media dei fabbricati (in base a ciò che indica il Piano Regolatore Generale) è di 2,7 metri, nell’area edificabile si possono costruire mq 185 (cioè 500 mc diviso altezza di metri 2,7). E’ chiaro che maggiore sarà l’indice di edificabilità, più alto sarà il valore al mq attribuito dal Comune.
  • Centralità del terreno edificabile. Questo parametro può, senz’altro, incidere sulla valutazione che viene deliberata dal Comune. Ciò significa che se un terreno è in zona periferica avrà un valore inferiore rispetto ad un altro che è ubicato nel centro città.
  • Prezzi al mq dei fabbricati nelle varie zone. Questo parametro può essere tenuto in considerazione nella valutazione al mq del terreno. Spieghiamo meglio. Se, in una certa zona, il prezzo medio dei fabbricati rifiniti è di 1500 € al mq, i relativi terreni edificabili di quella zona possono avere una valutazione più alta rispetto ad altre parti del territorio in cui detti prezzi sono più bassi (cioè 1.000 al mq).

Il calcolo del valore venale complessivo ai fini IMU

Dopo avere fornito alcuni esempi sui parametri che possono essere utilizzati per il calcolo del valore venale degli immobili (o terreno edificabile) vi spieghiamo come si ricava la base imponibile IMU. Tale valore si ricava moltiplicando i mq dell’area edificabile per il suo valore al mq approvato dal Comune. Per esempio se per un terreno di mq complessivi 1500 il Comune ha deliberato un prezzo al mq € 150, il valore venale totale sarà di € 225.000. Se l’aliquota IMU adottata dal Comune, per le aree edificabili, è del 9 per mille, l’IMU da versare sarà di € 2.025.

Come capire qual’è il prezzo al mq del proprio terreno edificabile?

Alla domanda “Come capire qual’è il prezzo al mq del proprio terreno edificabile” rispondiamo che ciò deve essere chiesto ai Comuni. Anzi, potete anche chiedere copia del provvedimento con cui sono stati approvati i valori al mq delle aree edificabili. Se, poi, volete anche riscontrare la zona in cui si trova il vostro terreno, potete fare una richiesta di certificato di destinazione urbanistica.


Con tale certificato il Comune vi dirà qual’è l’indice di edificabilità del vostro terreno ed in che zona si trova. Pertanto, sarà facile, per voi, risalire al valore esatto al mq. E’ molto importante accertarsi del valore venale degli immobili in quanto bisogna versare l’IMU in maniera corretta. Se pagate l’IMU su valori presunti, rischiate di ricevere un accertamento IMU.

Di conseguenza, informarsi sull’effettivo valore venale degli immobili (aree edificabili) vi mette al riparo da eventuali accertamenti IMU. Se il Comune notifica un accertamento IMU, vi comprenderà anche la sanzione del 30% e gli interessi legali. Quindi, massima attenzione su questo argomento! E’ un peccato buttar via dei soldi. L’informazione al Comune può anche essere richiesta per telefono. Se non riuscite ad averla per telefono, recatevi presso il Comune oppure inviate una mail.

L’IMU sulle aree edificabili si paga (così come per le altre tipologie di immobili) due volte l’anno. L’acconto scade il 16 Giugno mentre il saldo deve essere pagato entro il 16 Dicembre. In un nostro dettagliato articolo spieghiamo, con esattezza come si fa il calcolo IMU sulla aree edificabili. Per leggerlo basta cliccare qui. Nell’articolo trovate tutte le informazioni utili su come calcolare l’IMU sui terreni fabbricabili. La nostra redazione vi consiglia di informarvi, ogni anni, sul valore venale dei vostri immobili. Ciò in quanto detti valori possono cambiare di anno in anno.

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Il calcolo del valore venale del terreno edificabile ai fini IMU

Da dove nasce l’IMU sugli immobili

L’IMU è la famosa Imposta Municipale Unica. All’inizio, è nata come ICI (Imposta Comunale sugli Immobili) ed il Decreto Legislativo che l’ha istituita è il n. 504/92. Con gli anni è passata ad IMU. L’Imposta Municipale Unica (IMU) è nata dagli art. 8 e 9 del Decreto Legislativo n. 23/2011 e dall’art. 13 del Decreto Legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito con modificazioni dalla Legge 22 dicembre 2011, n. 214 meglio conosciuta come “Decreto Salva Italia“.


Il recente Decreto Fiscale 2020 (LEGGE 27 dicembre 2019, n. 160) ha introdotto una sostanziale modifica IMU – TASI per gli anni 2020 e seguenti. Le modifiche sull’IMU sono riportate nell’art. 1, commi da 738 a 783. Questa riforma ha segnato l’avvento della “Nuova IMU“. Un dettagliato articolo sulla Nuova IMU si trova nella seguente pagina del nostro blog: La Nuova IMU secondo TributiComunali.it.

Calcolatevi l’IMU sulla vostra area edificabile

Per tutti coloro che voglio calcolarsi, da soli, l’IMU sulla propria area edificabile, suggeriamo il nostro software di calcolo gratuito IMU online. Cliccando sul precedente link potete accedere al nostro modulo di calcolo IMU online. Questo modulo, realizzato dalla nostra redazione di TributiComunali.it, vi consente di effettuare il calcolo IMU. Prima di fare il calcolo dovete determinare il valore venale dei vostri immobili secondo quanto già spiegato. Inoltre, il modulo vi permette anche di creare e stampare il relativo modello F24 per pagare.


I suggerimenti della redazione di TributiComunali.it

In questo articolo vi abbiamo parlato del valore venale dei vostri immobili (aree edificabili). Vi abbiamo anche spiegato come fare il calcolo del valore venale del vostro immobile (o terreno edificabile). Inoltre, vi abbiamo anche fornito importanti link ad altri nostri articoli al fine di potere completare meglio le informazioni sull’intero argomento del valore venale degli immobili ed il relativo calcolo per pagare l’IMU.

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