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Affitti con cedolare secca quando conviene

8 min di lettura

Gli affitti con cedolare secca, quando conviene e quando non conviene optare per tale regime. Questo è l’importante argomento di questo articolo. Un argomento che affronteremo in maniera completa e da vari punti di vista. Iniziamo col dire che la cedolare secca è un regime fiscale facoltativo che è stato previsto dl nostro legislatore col Decreto Legislativo n. 23/2011.

Quello della cedolare secca è un regime fiscale facoltativo ed alternativo quello ordinario. Quindi, ogni contribuente, nel caso in cui deve affittare il suo immobile, può optare per tale regime agevolato oppure per quello ordinario in base allo scaglione IRPEF. E’ chiaro che, nel caso di cedolare secca, l’aliquota applicata sarà quella fissa del 21% sull’importo dell’affitto annuale.


Cos’è la cedolare secca ed il modello RLI per la registrazione degli affitti

Come detto sopra, gli affitti con cedolare secca rappresentano un regime facoltativo al quale ogni contribuente può decidere di auto-assoggettarsi ma in questo articolo vi diremo quando conviene. Naturalmente, se ritiene che sia conveniente in base alla propria situazione fiscale. Pertanto, queste sono le opzioni se dobbiamo affittare la nostra casa.

  • Tassazione ordinaria.
  • Optare per la cedolare secca.

E’ possibile optare per il regime della cedolare secca nel caso di contratti di locazione abitativa effettuati al di fuori dell’esercizio di attività di impresa o di professione per il 2021, 2022 ed anni seguenti. Nel caso in cui il contribuente decida di optare per la cedolare secca, la registrazione del contratto di locazione, presso l’agenzia entrate, non è soggetta all’imposta di registro e bollo. Quindi, detta registrazione è gratuita.

La decisione di optare per il regime della cedolare secca deve essere espressa, in fase di registrazione del contratto, tramite modello RLI. E’ possibile scaricare il modello RLI cliccando sul link posto sotto l’immagine seguente. E’ anche possibile esprimere l’opzione per la cedolare secca in una fase successiva usando sempre il modello RLI. Il modello RLI può anche essere trasmesso telematicamente.


L’opzione per il regime di cedolare secca è valido se si avvisa l’inquilino con raccomandata o mail PEC. Tale comunicazione serve, soprattutto, a comunicare di voler rinunciare agli aumenti sul canone di affitto mensile. Infatti, l‘opzione per il regime di cedolare secca comporta l’automatica rinuncia, da parte del proprietario, all’adeguamento periodico del canone di locazione (aumento ISTAT).

Infatti, una volta sottoscritto il contratto di affitto con il regime agevolativo (il quale prevede il pagamento di un certo canone mensile) sarà impossibile modificare la somma concordata. In ogni caso, comunque, il proprietario – locatore può revocare l’opzione della cedolare secca al termine di un anno di contratto.

La cedolare secca ha l’aliquota fissa del 21% e sostituisce altre imposte

La cedolare secca è definita anche un’imposta sostitutiva. Ciò in quanto sostituisce altre imposte come, per esempio, l’IRPEF e l’Imposta di Registro. Non optando per tale regime, il contribuente dovrà pagare l’IRPEF su quanto guadagna sull’affitto. Se il contribuente non sceglie il regime della cedolare secca, dovrà pagare L’IRPEF in base alla percentuale sullo scaglione di reddito in cui ricade in base al reddito complessivo. La percentuale minima è quella del 23% per redditi fino a 15.000 Euro. Qui sotto una tabella degli scaglioni di reddito IRPEF.

scaglioni di reddito irpef se non si opta per la cedolare secca
Scaglioni di Reddito IRPEF 2021

Facciamo un esempio. Se un contribuente ha un reddito principale di € 30.000 + un reddito aggiuntivo per affitto di € 10.000, sarà assoggettato alle seguenti percentuali IRPEF (vedi tabella sopra):


  • Fino ad Euro 28.000 sarà assoggettato all’aliquota del 27% per un importo IRPEF di € 6.960.
  • Da € 28.001 fino ad € 40.000 pagherà l’IRPEF con l’aliquota del 38% e cioè corrispondente ad € 3800.
  • L’importo totale IRPEF che il contribuente pagherà sarà di € 10.760.

Se il contribuente opterà per la cedolare secca per l’affitto, pagherà il 21% su quest’ultimo reddito di € 10.000. Sul rimanente reddito di € 30.000 pagherà la seguente IRPEF.

  • Fino ad Euro 28.000 sarà assoggettato sempre all’aliquota IRPEF del 27% per € 6.960.
  • Da € 28.001 ad € 30.000 sarà applicata l’IRPEF al 38% per un importo di € 760.
  • Totale IRPEF da pagare 7.720 + € 2.100 per cedolare secca per un totale complessivo di € 9.820

Di conseguenza, optare per la cedolare secca produrrà un risparmio di imposte di € 940 (cioè € 10.760 – € 9.820). E’ chiaro, però, che il risparmio di imposta deve anche essere valutato con l’analisi comparata di diversi altri aspetti che esamineremo in questo articolo.


Niente imposta di registro nel caso di opzione per la cedolare secca

Se il contribuente stipula un contratto di affitto optando per la cedolare secca, non dovrà pagare le seguenti altre imposte.

  • L’imposta di registro che si andrebbe a pagare all’atto della registrazione presso l’agenzia delle entrate. Tale imposta di registro si applica, in genere, nella misura del 2% del canone di locazione annuo con un minimo di € 67,00.
  • L’imposta di bollo che, nelle locazioni ordinarie, si paga € 16 euro ogni 100 righe del contratto.
  • Le addizionali comunali e regionali.
  • Ulteriori imposte di registro, di bollo, ecc. che dovranno essere pagate nei casi di proroghe o risoluzioni anticipate (in genere di € 67).

La cedolare secca, invece, non può sostituire l’IMU considerato che si tratta di un’imposta comunale. Pertanto, l’Imposta Municipale Unica continuerà ad essere pagata con le aliquote approvate, ogni anno dal Consiglio Comunale. Continuiamo a trattare l’argomento del presente articolo che riguarda i regimi di tassazione sugli affitti – locazioni. In particolare stiamo trattando l’argomento “Affitti con cedolare secca quando conviene”Vi invitiamo a continuare la lettura con il prossimo paragrafo.

Quanto dura un contratto di affitto con l’opzione “cedolare secca”

Gli affitti con cedolare secca non hanno, in genere, una durata determinata. Il periodo viene concordato tra locatore ed inquilino – conduttore. Il periodo potrebbe essere piuttosto breve (e cioè 2 o 3 anni) oppure medio (5- – 6 anni) o anche più lungo. Se, comunque, si sceglie questo regime nella fase di registrazione (con la compilazione del modello RLI), lo stesso rimarrà attivo fino alla scadenza del contratto.


Se il locatore decide, prima della scadenza, di annullare la tassazione con cedolare secca, il contratto sarà assoggettato al regime ordinario IRPEF. In tal caso cesseranno i vantaggi della cedolare ma il locatore – proprietario ha la possibilità di aggiornare il canone di affitto mensile in base agli indici ISTAT.

Cedolare secca affitti, accordo inquilino e locatore
Importante l’accordo sulla cedolare secca tra inquilino e locatore

La cedolare secca: quando conviene sia al proprietario-locatore che all’inquilino-conduttore

Diciamo che, in linea di massima, il regime della cedolare secca è conveniente sia per il proprietario – locatore che per l’inquilino – conduttore. Vi sono anche dei casi in cui non conviene optare per la cedolare secca ma li esaminiamo nel prossimo paragrafo. Esaminiamo, qui, invece, i vantaggi derivanti dall’uso del predetto regime di tassazione. Come dicevamo qualche paragrafo fa, con l’opzione della cedolare secca sia l’inquilino che il proprietario non pagheranno l’imposta di bollo e di registro.

In genere, salvo diversi accordi, le predette imposte, nel regime ordinario IRPEF, ricadono al 50% (metà) tra inquilino (conduttore) e proprietario (locatore). Invece, non sono dovute nel regime della cedolare secca. Il vantaggio per l’inquilino è quello che potrà beneficiare, per tutta la durata del contratto di affitto, di un canone fisso mensile senza aggiornamenti (aumenti ISTAT).

L’altro importante vantaggio per il locatore è quello che può usufruire di una tassazione al 21% oppure del 10% sui ricavi dell’affitto. Con il regime di tassazione ordinario, invece, l’aliquota minima IRPEF è del 23% (già più alta del 21%) e quella più alta è, addirittura, del 43%. L’aliquota del 10% per la cedolare secca è prevista nei casi di affitto a canone concordato.


In tali casi l’immobile deve ricadere in una delle zone previste dalla Legge 9 Dicembre 1998, n. 431. Su questo argomento abbiamo scritto un importante articolo che vi consigliamo di leggere. Basta cliccare qui per visionarlo. Per potere usufruire del beneficio della cedolare secca gli immobili devono essere locati solo per utilizzo abitativo. Pertanto, gli immobili devono essere catastati nelle categorie da A1 ad A11. Sono esclusi gli immobili di categoria A10 in quanto studi privati ed uffici. Nel caso di proroga del contratto di affitto con cedolare, non occorre confermare l’opzione. Quest’ultima, infatti, verrà confermata in automatico.

Quando si può sfruttare il regime agevolato della cedolare

La cedolare secca non sempre è sfruttabile. Infatti, può esercitarne la relativa opzione il titolare del diritto di proprietà (proprietario effettivo) oppure di un diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto). Inoltre, la locazione non deve avvenire nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Pertanto, è possibile optare per la cedolare secca solo tra persone fisiche e, quindi, per immobili di tipo abitativo. Non è possibile metterla in atto per per immobili destinati ad attività di impresa o di lavoro autonomo. Andiamo ancora avanti col nostro articolo sull’argomento “Affitti con cedolare secca quando conviene“.

Quando non conviene optare per la cedolare secca per l’affitto di casa tua

Non sempre il regime della cedolare secca è conveniente. Infatti, vi sono dei casi in cui non è consigliabile utilizzare tale tassazione. Esaminiamo alcuni di questi casi che sono quelli in cui è più conveniente optare per il regime ordinario IRPEF piuttosto che quello della cedolare secca.


  • Contribuenti che hanno alti importi di detrazioni (per esempio, spese sanitarie mediche o veterinarie, ristrutturazioni o riqualificazione energetica, interessi passivi su mutui prima casa, spese scolastiche (anche universitarie) e altre spese. Infatti, in tali casi, il contribuente, se ha elevati importi di spese detraibili, può anche riuscire ad azzerare l’IRPEF a debito. Se, invece, per il contratto di affitto, opta per la cedolare secca dovrà pagare il 21% di tasse a prescindere dalle spese detraibili che seguono un percorso diverso.
  • Casi di contratto ad uso foresteria. Si tratta, per esempio, di affitti di abitazioni a dipendenti di una certe ditta. In tali casi, trattandosi di affitto ad azienda (con relativi costi detraibili), non è consentita la cedolare secca. Pertanto, se si tratta di azienda ben referenziata, è bene non farsi sfuggire l’affitto anche perché, in tali circostanze, potrebbe essere di importo più alto.
  • Contratto di affitto ad uso promiscuo. Questo è il caso di contratto per utilizzo dell’immobile sia per uso abitazione che per uso ufficio. Si tratta di un caso molto simile al precedente per “uso foresteria”. Infatti, anche in una tale circostanza, l’affitto andrà intestato (lato inquilino) ad un’azienda (anche se individuale).
Cedolare secca affitti
Gli affitti con cedolare secca

Altri casi in cui la cedolare non conviene

Qui sotto analizziamo altri casi in cui non conviene la cedolare secca .

  • Rischi di sforare sulle soglie minime per ottenere la pensione di reversibilità. E’ un dato che cammina di pari passo con i ragionamenti di cui in precedenza. Con l’opzione cedolare secca l’affitto incassato viene considerato al 100%. Col regime ordinario l’IRPEF è applicata sul 95% del reddito da locazione con possibilità di usufruire di un ulteriore 30% se trattasi di affitto a canone concordato.
  • In un eventuale periodo eccessivamente inflazionato potrebbe convenire non optare per la cedolare secca in quanto il canone può essere annualmente adeguato agli indici ISTAT. Invece con un regime di cedolare secca gli importi annuali dell’affitto non possono essere aumentati.
  • Possibile rischio di superare le soglie di reddito ISEE che consente l’accesso a diverse agevolazioni (graduatorie varie, reddito di cittadinanza, riduzione tasse universitarie, bollette acqua, gas, telefono, luce). Le soglie di reddito, in tali casi, vanno valutate per bene in quanto, nel caso di affitto con cedolare secca, il reddito viene considerato al 100%. Invece, optando per la tassazione ordinaria, il reddito viene tassato al 95% sul totale. Inoltre, nel caso di locazione con contratto a canone concordato,si somma una ulteriore deduzione del 30%. Quindi, se si opta per l’affitto con cedolare secca bisogna valutare quante agevolazioni si possono perdere in termini economici.
  • Se non si hanno altri redditi oltre quelli della locazione, non si possono portare in detrazione tutte le spese di cui al primo punto del paragrafo precedente. Il nostro parere a riguardo è il seguente: se si hanno poche spese da scaricare, conviene, senz’altro, optare, nel caso di specie, per la cedolare secca. Se le spese da detrarre sono tante, non conviene, considerato che optando per il regime ordinario dell’IRPEF si può scaricare tanta imposta o, addirittura, si potrebbe anche azzerarla.

La cedolare secca sugli immobili commerciali

Nei paragrafi precedenti abbiamo scritto che non è possibile optare per la cedolare secca nei casi di affitti ad aziende. Esiste, però, un caso in cui ciò è stato possibile. Si tratta degli immobili commerciali di categoria C1 non superiori ai 600 mq, fatta eccezione per le pertinenze, i cui contratti siano stati stipulati nell’anno 2019. Per tali casi, però, può essere applicata solo l’aliquota del 21%.

I consigli attenti della nostra redazione

In questo articolo abbiamo trattato l’argomento “Affitti con cedolare secca, quando conviene “. Qui sotto, invece, vi indichiamo vari link ad altri nostri articoli che saranno, senz’altro, di vostro interesse.


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