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Spese Aste Immobiliari: a quanto ammontano?

12 min di lettura

Acquistare tramite aste immobiliari è diventato piuttosto ricorrente al punto tale che, oggi, sono in tanti a chiedersi a quanto ammontano le spese per imposte e costi vari. In linea di massima l’acquisto tramite asta immobiliare è sempre conveniente rispetto al prezzo di mercato di un immobile. Però, prima di partecipare ad un’asta immobiliare vi suggeriamo di chiedere sempre gli importi delle spese accessorie. Per spese accessorie intendiamo le imposte di registro, ipotecaria e catastale, quelle che vanno ad eventuali ditte che gestiscono l’intera vendita, le spese per l’eliminazione dell’ipoteca oppure quelle relative al compenso per il professionista delegato e costi vari. Ma vi possono anche essere le seguenti altre spese.

  • Spese per eventuali quote condominiali non pagate dall’esecutato.
  • Spese relative ad eventuali abusi edilizi da sanare.
  • L’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) se l’acquisto viene fatto da un ditta.

Possono esservi anche altre spese, imposte o costi che, comunque, devono essere sempre rese note a chi desidera partecipare all’asta. Inoltre, un consiglio è quello di leggere sempre la perizia sull’immobile redatta da un tecnico incaricato dal tribunale. Se avete ulteriori dubbi sulle spese complessive delle aste immobiliari e volete sapere a quanto ammontano tutte le spese extra, rispetto al prezzo dell’immobile, potete anche chiedere al custode giudiziario.


Le informazioni sul custode sono inserite all’interno dell’inserzione relativa alla vendita all’asta. Ma dettagli possono anche essere richiesti presso la cancelleria del tribunale che si occupa delle aste immobiliari. Le perizie possono anche essere scaricate dal sito portaleaste.com. Nel sito, basta scegliere la regione e poi il Comune e vedrete tutti gli immobili in asta per quella città. Selezionate l’immobile di vostro interesse e troverete tutte le informazioni, le perizie, le foto, gli avvisi di vendita e quant’altro appartiene alla procedura che avete selezionato.

Quali sono le spese (imposte ed altri costi) per gli immobili acquistati nelle aste immobiliari

Come si diceva nel paragrafo precedente, possono essere diverse le spese (imposte ed altri costi) che bisogna sostenere oltre l’effettivo costo dell’immobile che si pensa di acquistare all’asta. Ecco perché bisogna esaminare attentamente tutta la documentazione presente a corredo dell’inserzione pubblicata nei diversi portali che si occupano di aste giudiziarie. Leggere la perizia è importantissimo. Proprio all’interno di essa vi sono tutte le informazioni dettagliate sull’immobile in vendita.

Sempre nella perizia vi può anche essere l’eventuale indicazione di spese aggiuntive come possono essere quelle di sanatoria per precedenti abusi edilizi, messi in atto dall’esecutato, o spese condominiali non pagate. Delle predette spese se ne dovrà fare carico l’aggiudicatario nella fase successiva all’aggiudicazione. Qui di seguito esamineremo, attentamente, tutte le possibili altre spese che vanno oltre il prezzo di vendita.


  • Imposta di registro, ipotecaria e catastale.
  • IVA, nel caso in cui sia dovuta.
  • Le spese relative al compenso da corrispondere al professionista delegato alla vendita.
  • Spese dovute per eventuali ditte incaricate a gestire le pratiche delle vendita (per esempio, redigere il decreto di trasferimento, cancellazione dell’ipoteca, ecc..).
  • Eventuali spese condominiali non versate dall’esecutato (che si possono rilevare dalla perizia).
  • Spese per eventuali abusi edilizi esistenti da sanare (anche queste spese, se sono da effettuare, si rilevano dalla perizia).
  • Tributi annuali da pagare dopo l’aggiudicazione dell’asta immobiliare.

Queste spese, imposte e costi extra, le esaminiamo, nei successivi paragrafi, riservando, ad ognuna di esse, una specifica attenzione. Intanto, proseguiamo la trattazione generale del presente argomento “Spese Aste Immobiliari: a quanto ammontano imposte e costi“.

Imposta di registro nelle spese per le aste immobiliari: a quanto ammontano

Per avere un’idea esatta su queste imposte bisogna capire se l’esecutato sia un privato o un’azienda. Facciamo degli esempi pratici per farvi capire esattamente le differenze. Partiamo dall’esempio in cui l’esecutato sia un privato. In tale circostanza, chi si aggiudica l’immobile in asta dovrà versare le imposte di registro, ipotecaria e catastale. L’IVA, in questi casi, non bisogna versarla.

Cominciamo analizzando l’entità del’imposta di registro. L’imposta di registro, nel caso in cui il debitore espropriato sia un privato, dovrà essere versata nella misura del 2% (nel caso di prima casa) o del 9% se si tratta di acquisto come seconda casa. Cosa molto importante è che l’aggiudicatario (nel caso di immobile ad uso abitativo) può decidere se pagare tale imposta sul valore catastale (ed in questa caso si parla di prezzo – valore) o sul prezzo di aggiudicazione. E’ chiaro che l’aggiudicatario sceglierà la soluzione che porta una tassazione più bassa.

Il prezzo valore si determina moltiplicando la rendita catastale dell’abitazione per il coefficiente 115 se trattasi di prima casa. Se si tratta, invece, di seconda casa, la rendita catastale deve essere moltiplicata per 126. Il concetto dell’estensione del criterio del prezzo – valore, riguardo al pagamento dell’imposta di registro, è stato confermato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 6/2014. Tale sentenza ha dichiarato costituzionalmente illegittima la norma che ha introdotto il “prezzo valore” (cioè l’articolo 1, comma 497, legge 266/2005) nella parte in cui non prevede la sua applicazione agli acquisti effettuati in aste immobiliari.


E’ importante sottolineare, però, che l’aggiudicatario può optare per l’applicazione dell’imposta di registro sul prezzo valore solo nel caso di immobili ad uso abitativo o pertinenze. Quindi, nel caso di locali commerciali, terreni agricoli o edificabili, oppure su altri immobili non abitativi, le imposte dovranno essere pagate sul prezzo di aggiudicazione anziché sul prezzo – valore.

Acquistare l’immobile nelle aste immobiliari come “prima casa”: quali spese?

Occorre precisare alcune cose sull’acquisto di un immobile, in asta immobiliare, come prima casa (abitazione principale).


  • L’acquirente non deve essere già in possesso di un altro immobile acquistato sempre con le agevolazioni di prima casa. Nel caso in cui avesse già effettuato un acquisto come “prima casa”, dovrà vendere quest’ultimo immobile entro dodici mesi dall’ultima aggiudicazione. Se non lo fa rischia un accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.
  • Per acquistare con le agevolazioni di prima casa, l’aggiudicatario dovrà trasferire in esso la residenza anagrafica entro 18 mesi.
  • Per potere acquistare l’immobile in asta immobiliare con le predette agevolazioni di prima casa, l’immobile non deve avere le categorie catastali A1, A8 o A9 (cosiddette case di lusso).
  • Non è possibile acquistare con l’agevolazione di “prima casa quando si è proprietari di un altro immobile nello stesso Comune (anche acquistato senza benefici).

Riguardo la scelta sull’eventuale applicazione del “prezzo – valore“, come base imponibile sull’applicazione dell’imposta di registro, l’aggiudicatario deve, senz’altro, avere le idee chiare. Dovrà valutare, in primis, quale dei due metodi (prezzo di aggiudicazione e prezzo – valore) sia quello meno oneroso a livello tributario. Dopo avere fatto la scelta, dovrà, formalmente, comunicarla al professionista delegato alla vendita. Ciò al fine di farne menzione nel decreto di trasferimento.

Come trovare la rendita catastale di un immobile ai fini del calcolo del prezzo – valore

Per conoscere la rendita catastale dell’immobile è sufficiente fare una visura catastale. A questo punto molti di voi si chiederanno: ma da dove posso rilevare i dati catastali dell’immobile al fine di effettuare la visura catastale ? La risposta è molto semplice. I dati catastali dell’immobile, che avete pensato di aggiudicarvi all’asta, sono presenti nella perizia.

Pertanto, dopo avere identificato tali dati catastali, potete recarvi presso il più vicino ufficio del catasto per chiedere il rilascio della visura catastale. Se nella perizia è anche presente la rendita catastale dell’immobile, non è necessario fare la visura in quanto, come detto in precedenza, il valore catastale si ricava, proprio, partendo dalla rendita catastale. Nel prossimo paragrafo andiamo ad analizzare dei casi concreti di imposta di registro su un’asta in cui ad acquistare sia un privato.


imposte e costi aste giudiziarie
costi ed imposte aste giudiziarie

Casi concreti di calcolo dell’imposta di registro

Passiamo, adesso, all’esame di alcuni casi concreti di calcolo di imposta di registro partendo da un immobile che ha come rendita catastale Euro 650. In tale caso, se trattasi di prima casa, il valore catastale si ricava moltiplicando la rendita catastale di Euro 650 per il coefficiente standard di 115. Di conseguenza, il valore catastale sarà di Euro 74.750. Pertanto, essendo il 2% l’imposta di registro da versare, l’importo da pagare sarà di Euro 1.495.

Se trattasi di un acquisto come “seconda casa“, il valore catastale si ricava moltiplicando la stessa rendita di Euro 650 per il coefficiente 126. Tale valore sarà, quindi, di Euro 81.900. Come già indicato sopra, la percentuale di imposta di registro da versare per una seconda casa è del 9%. L’importo sarà, così, di Euro 7.371. La differenza, quindi, è sostanziale tra le due soluzioni. In ogni caso, l’imposta di registro, così come previsto dall’art. 10, comma 2, D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, non può essere inferiore a €. 1.000,00.

L’imposta di registro sui terreni si paga con le seguenti percentuali.

  • Per i terreni agricoli acquistati con asta giudiziaria, l’imposta di registro da corrispondere sarà pari al 15% del prezzo di aggiudicazione.
  • Per i fabbricati rurali si applica la stessa tassazione dei terreni agricoli (15% del prezzo di aggiudicazione).
  • Riguardo tutti gli altri terreni con destinazioni urbanistiche diverse (per esempio terreni edificabili, terreni a verde privato, terreni ricadenti in zona A, ecc.), l’imposta di registro sarà pagata al 9%.

La destinazione urbanistica si può rilevare dall’apposito certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune e che dovrà essere allegato al decreto di trasferimento. Il predetto certificato chiarirà se il terreno si trova in zona agricola, edificabile, a servizi, ecc.. Si precisa che è edificabile il terreno risultante “fabbricabile” dal Piano Regolatore Generale (P.R.G.) approvato – adottato dal Comune.


Le spese per le imposte ipotecaria e catastale

Le spese per le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di Euro 50 per ogni tributo. Lo prevede il comma 3 dell’art. 10 D.Lgs. 14/03/2011, n. 23. Quindi, l’incidenza totale di questi due tributi è di Euro 100. Tra tutti le tasse che escono al di fuori del prezzo di aggiudicazione, l’imposta ipotecaria e catastale, quindi, hanno la più bassa incidenza. Se, invece, la vendita all’asta sia soggetta ad IVA (e nei prossimi paragrafi vedremo quando), tali imposte incidono nella seguente misura.

  • TASSA IPOTECARIA 3% del prezzo di aggiudicazione
  • TASSA CATASTALE FISSA 1% prezzo di aggiudicazione

Continuiamo ancora ad esporre altri particolari sull’argomento del presente articolo “Spese Aste Immobiliari: a quanto ammontano imposte e costi“.

Spese aste immobiliari: a quanto ammontano quelle per il professionista delegato alla vendita

Secondo quanto prescrive l’art. 2, comma 4, del D.M. 15/10/2015 n. 227, al professionista delegato alla vendita giudiziaria spetta un’indennità di rimborso. Tali spese (al netto del 22% per Imposta sul Valore Aggiunto – IVA e del 4% di CAP) saranno corrisposte come indicato qui appresso.


  • Nel caso di prezzo di aggiudicazione uguale o inferiore a € 100.000 il costo del compenso (che pagherà l’aggiudicatario) è pari ad € 550,00.
  • Se il prezzo di aggiudicazione è al di sopra di € 100.000 e fino ad € 500.000, il compenso, per il professionista delegato, sarà di € 825,00.
  • Invece, nei casi di prezzo di aggiudicazione superiore ad € 500.000, il costo a favore del professionista ed a carico dell’aggiudicatario sarà di € 1.100,00.

Spese per eventuali ditte esterne incaricate per la gestione della vendita giudiziaria

Il tribunale può anche dare incarico a ditte esterne al fine di gestire la redazione del decreto di trasferimento o, per esempio, la cancellazione dell’ipoteca. Sono diversi i tribunali italiani che scelgono questa soluzione. In tal caso, le spese a favore delle predette ditte, ricadono nella gran parte dei casi, sull’aggiudicatario dell’immobile. Di conseguenza, anche questa spesa rientra tra quelle che l’aggiudicatario deve considerare sul calcolo generale dei costi, prima di partecipare all’asta immobiliare.

Eventuali spese condominiali arretrate a carico dell’aggiudicatario dell’asta immobiliare

Proseguiamo la trattazione dell’argomento “Spese Aste Immobiliari: a quanto ammontano imposte e costi” per darvi più dettagli possibile su questo tema davvero importante. Prima di partecipare all’asta bisogna anche verificare che nella perizia non siano indicate spese per quote condominiali arretrate non pagate dall’esecutato. Tali spese sono anche a carico di chi aggiudica l’immobile.

Pertanto, queste spese (insieme al costo dell’immobile, delle imposte e costi vari) devono essere anche messe in conto per il calcolo totale degli importi da pagare complessivamente. In queste spese possono rientrare quote di pulizia scale, luce scale, quote millesimali per rifacimento facciata del fabbricato, ristrutturazione delle scale, eventuali altre spese straordinarie condominiali alle quali l’esecutato non ha precedentemente partecipato.


Spese per sanatoria edilizia su abusi commessi dall’esecutato

Anche le spese per sanare degli abusi edilizi, messi in atto dall’esecutato, sono da mettere in conto quando si acquista un immobile in un’asta immobiliare. Anche in questo caso, gli eventuali abusi sono indicati nella perizia allegata ai documenti dell’asta. Queste spese, che servono per sanare gli abusi commessi dal debitore, possono essere sostenute in periodi successivi all’aggiudicazione. Quindi, non fanno parte delle spese inerenti la procedura di esecuzione immobiliare.

Da questo punto di vista, queste spese possono essere sostenute con più calma da chi acquista l’immobile visto che riguardano la rimozione degli abusi edilizi e non la vendita giudiziaria in se. Chi acquista, però, è messo nelle condizioni di conoscere l’entità degli abusi in modo che la partecipazione all’asta sia fatto nella coscienza di ciò che bisogna sanare nel prossimo futuro. Bisogna anche fare attenzione se gli abusi siano sanabili o meno. Infatti, può anche essere che tali abusi edilizi, in base a quanto previsto dallo strumento urbanistico, siano insanabili.

Tributi periodici da pagare in epoca successiva alla partecipazione all’asta immobiliare

Prima di partecipare all’asta immobiliare, bisogna anche considerare i tributi periodici che bisogna pagare sul bene che si acquista. Se si tratta di prima casa il problema non si pone. Infatti, l’IMU per abitazione principale non si paga, né tanto meno l’IRPEF. Se, invece, si tratta di seconda casa o di un altro tipo di immobile non adibito ad abitazione, occorre farsi bene i conti. Infatti, se scegliete un’abitazione che ha un buon mercato per eventuali affitti (sia a lungo periodo che estivi), non avrete problemi nel gestire il pagamento di tributi.


Quindi, è molto importante, per gli investimenti all’asta. Infatti, scegliere l’immobile giusto, che vi garantisce l’acquisizione di un reddito come, in effetti l’affitto, è molto importante. Se l’immobile non vi garantisce un reddito, produrrà solo tasse e, quindi, costi. Non avrete problemi di costi anche nel caso in cui il vostro intento è quello di rivendere, a stretto giro, l’immobile acquistato all’asta.

E’ molto diffusa, questa tendenza dal momento in cui la vendita successiva all’asta immobiliare, garantisce un guadagno visto che la vendita sarà effettuale ad un prezzo di mercato che, rispetto a quello di acquisto in asta, è sicuramente maggiore. Si tratta di un aspetto speculativo seguito da molti soggetti che acquistano beni immobili nelle aste giudiziarie.

Spese di sgombero nelle aste immobiliari: a chi spettano ?

Nella perizia, allegata ai documenti relativi all’intera vendita giudiziaria, sarà anche indicato se l’immobile è libero o se è occupato da qualcuno. Oltre alla eventuale presenza umana, nell’immobile soggetto ad asta immobiliare, possono anche esservi dei beni mobili da sgomberare. Se l’immobile è libero non vi sarà alcun problema di sgombero. Infatti, non appena si concludono le operazioni relative all’asta immobiliare, saranno consegnate le chiavi all’aggiudicatario da parte del custode giudiziario.

Se, invece, l’immobile è occupato dall’esecutato, da eventuali inquilini (se vi sono contratti di locazioni in corso) o se è occupato da beni mobili, bisognerà procedere allo sgombero. Tali azioni di sgombero possono essere più o meno complesse. In ogni caso, le spese da sostenere per lo sgombero saranno a carico della procedura. Per la liberazione dell’immobile queste sono le varie fasi.


  • Viene emesso il decreto di trasferimento, da parte del giudice delle esecuzioni immobiliari, con ordine di liberazione in calce;
  • Notifica dell’ordine di liberazione all’esecutato il quale viene invitato a lasciare l’immobile entro 30-60 giorni;
  • Nel caso in il debitore adempie spontaneamente, sarà fatta la consegna dell’immobile con relativa redazione dei verbali di rilascio e di immissione in possesso;
  • Se il debitore non libera spontaneamente l’immobile, il custode e l’eventuale avvocato di parte si recheranno presso l’immobile (con contestuale avviso all’autorità sanitaria e servizi sociali comunali (se presenti dei minori). I predetti organi, con l’aggiunta della forza pubblica metteranno in atto il procedimento di liberazione – sgombero del bene.

Per la partecipazione all’asta occorre disporre del 10% del prezzo del prezzo a base d’asta

Per la partecipazione all’asta occorre inoltrare, insieme alla domanda di partecipazione, un assegno circolare per l’importo del 10% del prezzo a base d’asta. Tale 10% rappresenta una parte del prezzo dell’immobile considerato che, in caso di aggiudicazione, dovrà essere pagato il saldo per il rimanente 90%. Quindi, il pagamento del 10% non rappresenta una spesa extra ma fa parte del prezzo dell’immobile. Chiaramente, nel caso di non aggiudicazione, il giudice restituirà, al termine della gara, l’assegno circolare a tutti coloro che non si sono aggiudicati l’asta immobiliare.

Il regime IVA come altre spese nella partecipazione alle aste immobiliari

Come indicato in qualche paragrafo precedente, riguardo alla eventuale applicazione dell’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) nelle aste immobiliari, occorre verificare se il debitore esecutato sia un privato oppure un soggetto passivo IVA. In tale ultimo caso, occorre anche vedere se si tratti di soggetto esercente attività di costruzione o di ristrutturazione.

Se l’esecutato rientra, proprio, in tale ultima condizione, si dovrà verificare se il trasferimento dell’immobile sia avvenuto entro il periodo di cinque anni dalla sua ultimazione o dalla eventuale ristrutturazione. Nel caso in cui la vendita avviene entro il periodo di cinque anni, l’IVA è dovuta. Se l’aggiudicazione, in asta immobiliare, avviene superato il periodo di cinque anni, si può derogare al regime naturale di esenzione ai fini IVA.


L’opzione per l’imponibilità dovrà essere messa in atto mediante apposita dichiarazione allegata al decreto di trasferimento. Per gli altri soggetti passivi, differenti dalle imprese di costruzione, o ripristino, vige, invece, il regime di esenzione IVA, visto che non c’è la possibilità di optare per l’imponibilità. In ogni caso, cliccando sul seguente link potete leggere una spiegazione dettagliata sull’applicazione del regime IVA: l’IVA nelle vendite all’asta.

Dal 2015 ci si può aggiudicare un’asta immobiliare con il 25% di riduzione sul prezzo: si chiama “offerta minima”

Dal 2015 è possibile acquistare all’asta con una riduzione del 25%. Questa riduzione è meglio conosciuta come “offerta minima“. Si tratta del valore più basso che può offrire chi è interessato a partecipare ad un asta immobiliare. Tale offerta viene, proprio, presentata con una riduzione del 25% rispetto al prezzo a base d’asta. Il predetto prezzo, invece, è stabilito dal CTU (consulente tecnico d’ufficio) a mezzo di apposita perizia. Ad introdurre l’offerta minima è stato il Decreto Legge n. 83 del 27 giugno 2015.

Tale decreto ha modificato l’art. 571 del codice di procedura civile. Facciamo un esempio pratico. Se il prezzo a base d’asta di un immobile è di Euro 100000, l’offerta minima che può essere presentata per partecipare all’asta è di Euro 75.000. Se a partecipare all’asta siete solo voi, l’immobile potrà essere aggiudicato al prezzo di Euro 75.000.


La redazione suggerisce la lettura dei seguenti articoli

Anche in questo caso chiudiamo l’articolo dando ai nostri lettori dei suggerimenti su diversi articoli molto interessanti di questo blog. Fino ad ora abbiamo trattato un argomento molto dibattuto e seguito come le “Spese Aste Immobiliari: a quanto ammontano imposte e costi“. Oggi sono in tante le persone che ritengono conveniente acquistare un immobile asta sia per i bassi prezzi sia sopratutto per effettuare operazioni speculative e con probabili rendimenti importanti.

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