La riduzione IMU su contratto a canone concordato, sulla cedolare secca ed altri vantaggi tributari per il proprietario e l’inquilino. E’ questo un argomento molto attuale. Essere proprietari di un immobile da potere affittare e, di conseguenza, riuscire a procurarsi una rendita alternativa, non è così semplice. C’è chi decide di acquistare un immobile col chiaro intento di affittarlo realizzando, così, una entrata in più. C’è chi, invece, si ritrova un fabbricato a seguito di una donazione o una successione e, prende la stessa decisione di affittarlo per crearsi un reddito aggiuntivo. Una delle varie cose da attenzionare bene nel momento in cui si dà in locazione un immobile è quello di valutare la stesura di un “contratto di affitto – locazione a canone concordato” viste le rilevanti riduzioni che esistono per l’IMU, TASI ed IRPEF.
Al giorno d’oggi, investire in “affitti” è un’idea interessante visti i bassi tassi di interessi sui depositi. E’ anche importante, però, al fine di usufruire di consistenti riduzioni tributarie, valutare attentamente la stipula di un contratto di affitto – locazione a canone concordato. La legislazione italiana, nei casi di affitto, prevede due possibilità.
La prima è quella del classico contratto ordinario in cui il canone mensile viene concordato tra le parti (proprietario ed inquilino – conduttore). In tal caso la durata massima è fissata dalla legge in 4 anni + altri quattro (salvo possibilità di prolungare la locazione, a scadenza avvenuta, con un altro contratto).
La seconda possibilità è proprio quella di optare per un contratto a canone concordato. In tale caso, il periodo di locazione è ridotto a tre anni più altri due. La durata scende da uno a diciotto mesi nei casi di contratti transitori e da sei mesi a tre anni per gli affitti a studenti universitari. Qui appresso il modello contratto studenti universitari.
Ma che cos’è un contratto di affitto a canone concordato ?
Il contratto di locazione a canone concordato è una particolare forma di contratto di locazione che risulta più contenuto rispetto agli ordinari prezzi correnti o di mercato. E’ caratterizzato da un canone di riferimento già concordato, con apposito accordo, da associazioni dei proprietari e degli inquilini, alla presenza delle rappresentanze comunali. Detto contratto si rifà alla Legge 9 dicembre 1998, n. 431. Pertanto, la stipula di un contratto di locazione con espresso riferimento al canone concordato dalle varie associazioni di categoria, comporta degli importanti vantaggi tributari. Importante è soprattutto la riduzione IMU che si ha quando viene stipulato un contratto di locazione a canone concordato.
Quando è possibile stipulare un contratto di affitto a canone concordato ?
Per stipulare un contratto di affitto a canone concordato è necessario che vi sia una delle seguenti condizioni.
- Nel comune in cui si trova l’abitazione deve essere stato sancito un accordo territoriale tra le associazioni di proprietari e inquilini che fissa le linee guida per la definizione del canone mensile;
- In assenza del predetto accordo nel comune in cui si trova l’immobile da affittare, è possibile ugualmente stipulare un contratto di locazione a canone concordato facendo riferimento ad un accordo sottoscritto in un comune con densità abitativa omogenea;
- Deve trattarsi di un immobile affittato per civile abitazione. Sono esclusi gli immobili ad uso commerciale o adibiti ad affitti bevi.
Chiaramente, non è possibile appoggiarsi ad accordi effettuati in enti che hanno una densità abitativa diversa da quella relativa al comune in cui si trova l’abitazione interessata dal contratto. In difetto, non si potrà godere delle agevolazioni tributarie previste dalla legge.
Vantaggi tributari per il proprietario
Stipulare un contratto di locazione a canone concordato comporta dei vantaggi tributari sia per il proprietario (per riduzione IMU, TASI e IRPEF) sia per l’inquilino – conduttore (IRPEF). Questi sono i vantaggi per il proprietario:
- risparmio – riduzione del 25% sugli importi dovuti a titolo di IMU e TASI;
- riduzione cedolare secca sulle mensilità di affitto con aliquota IRPEF agevolata del 10% (solo per i contratti stipulati nei comuni ad alta densità abitativa).
Vantaggi tributari per l’inquilino
Se gli inquilini che stipulano un contratto di affitto a canone concordato e utilizzano l’abitazione come “principale” (portando in essa la residenza anagrafica) possono usufruire delle seguenti detrazione I.R.PE.F.:
- 495,80 € se il reddito complessivo non è superiore ai 15.493,71 Euro
- 247,80 €, se il reddito è compreso tra i 15.493,71 € e 30.987,41 €
L’importo che si può detrarre si ricava proporzionalmente al numero dei giorni dell’anno in cui l’abitazione in locazione viene utilizzata come abitazione principale. Quest’agevolazione non è cumulabile con altri benefici. Per esempio non può essere cumulato con quello che spetta a chi si trasferisce per lavoro, o per giovani tra 20 e 30 anni. E’ l’inquilino che sceglie l’agevolazione che ritiene più idonea.
Anche per gli inquilini, le predette agevolazioni IRPEF possono essere fruite solo per i contratti stipulati nei comuni ad alta densità abitativa. L’altro beneficio è quello di usufruire di un canone, certamente, al di sotto dei valori di mercato. La somma delle predette agevolazioni procura all’inquilino un risparmio considerevole sia in termini di risparmio fiscale che sull’effettivo canone di locazione da corrispondere al proprietario.
Riduzione sull’imposta di registro
Così come avviene per i normali affitti, il contratto dovrà essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla stipula. Riguardo i contratti a canone concordato afferenti abitazioni situate nei comuni ad alta tensione abitativa vi sarà anche una riduzione, pari al 30% sull’imposta di registro dovuta. In genere la predetta imposta è pari al 2%. In tale circostanza, tale aliquota verrà scontata del 30 per cento.
Solo agevolazione IMU e TASI per i comuni a bassa densità abitativa
Se il comune in cui si stipula in contratto a canone concordato è a medio/bassa densità abitativa, si ha diritto solo alle agevolazioni su IMU e TASI. Pertanto, prima di valutare un eventuale contratto a canone concordato è bene consultare l’elenco dei comuni ad alta densità abitativa. Se il comune in cui si trova l’abitazione è ad alta densità abitativa, è possibile usufruire, sul contratto di affitto a canone concordato, sia delle agevolazioni – riduzioni IMU e TASI che per quelle IRPEF.
Questi ultimi benefici sono quelli riguardanti la cedolare secca al 10% per il proprietario e le agevolazioni IRPEF previste per l’inquilino indicate nel precedente paragrafo. Per verificare come è classificato il vostro comune cliccate sul seguente link dal quale è possibile visualizzare tutti gli enti ad alta densità abitativa. COMUNI AD ALTA DENSITA’ ABITATIVA.
Il modello-tipo per stipulare un contratto a canone concordato
In genere, gli enti presso cui è stato stipulato un accordo per il canone concordato, mettono a disposizione di proprietari ed inquilino un fac-simile cui attenersi. In ogni caso bisogna sottolineare che nel caso in cui si opta per un contratto a canone concordato bisogna seguire scrupolosamente tutti le indicazioni sancite nell’accordo. Cliccando sul link seguente è possibile scaricare un modello contratto a canone concordato.
Nell’accordo, vengono fissati dei valori di oscillazione del canone, compresi tra importi minimi e massimi, per ogni zona del territorio comunale. Inoltre, vengono anche fissati dei parametri in base alle dotazioni ed alla superficie dell’abitazione interessata. Redigere un contratto di affitto a canone concordato in maniera sbagliata può pregiudicare le agevolazioni IMU – TASI – IRPEF. Per una più precisa stesura di un contratto, si consiglia di rivolgersi a professionisti del settore come commercialisti, ingegneri, agenzie immobiliari, caf, ecc..
Altri importanti dettagli sul contratto di affitto a canone concordato
La sottoscrizione di un contratto a canone concordato potrà avvenire in presenza e con l’assistenza delle associazioni dei proprietari e dei conduttori. Ma va posto in evidenza che tale presenza non è obbligatoria. Se, comunque, le associazioni non sono presenti alla stipula del vostro contratto, è, comunque, necessario avere, da almeno una di esse, una attestazione. L’obbligo della attestazione è previsto dalla risoluzione n. 31 del 20 Aprile 2018.
Con tale attestazione l’associazione deve confermare che il contratto stipulato risulta essere conforme alle linee previste nell’accordo territoriale. Una delle due predette condizioni (presenza di una delle associazioni o, in subordine, attestazione) rappresentano elemento fondamentale per l’ottenimento delle agevolazioni tributarie.
Così come avviene per i normali affitti, il contratto dovrà essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla stipula. Per registrare i contratti di locazione bisogna usare il modello RLI. Nel caso in cui si opta per la cedolare secca, non si paga l’imposta di registro. Riguardo i contratti a canone concordato afferenti abitazioni situate nei comuni ad alta tensione abitativa vi sarà anche una riduzione, pari al 30% sull’imposta di registro dovuta.
Dichiarazione IMU TASI nei contratti di affitto – locazione a canone concordato
Dopo avere concluso e sottoscritto un contratto a canone concordato, il proprietario dovrà presentare, al comune in cui è situato l’immobile, una dichiarazione IMU – TASI. Gli uffici IMU, infatti, dovranno essere informati su tale stipula in quanto dovranno applicare, sull’abitazione interessata, una riduzione del 25%. Le conseguenze di una omessa dichiarazione IMU possono essere due. Le indichiamo qui di seguito.
- L’applicazione di una sanzione;
- L’emissione di avvisi di accertamento IMU e TASI in quanto l’Ufficio comunale ha calcolato l’imposta dovuta senza la detrazione del 25%
Pertanto, occorre essere ben attenti e seguire tutti gli adempimenti previsti dalla legge al fine di usufruire, a pieno titolo, di tutti i benefici IMU TASI IRPEF che le norme di oggi concedono nei casi di contratti di affitto – locazione a canone concordato.
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