Imposta Municipale Unica (IMU)

Imposta Municipale Unica (IMU)

In questo articolo descriveremo che cos’è l’Imposta Municipale Unica (IMU). Esporremo tutti i particolari che ruotano attorno ad uno dei più importanti e criticati tributi italiani. E’ un tributo applicato sulla proprietà degli immobili. Basta avere la proprietà di immobili per essere soggetti di imposta. L’IMU è nata sotto l’egida del “governo Monti” ed i suoi gemelli (solo di nascita e non come natura tributaria) sono la TASI e la TARI.

Questo riferimento è relativo al fatto che tutte e 3 i tributi sono stati partoriti nello stesso momento e la loro mamma ideale si chiama IUC. Andando nel concreto, è stata definita IUC (Imposta Unica Comunale) questo trittico di tributi TARI, TASI ed IMU. Di fatto, però la IUC, da sola non costituisce un tributo anche se sono in tanti a pensarlo erroneamente.



L’imposta sugli immobili, in Italia, però, ha radici ben più remote in quanto nasce nel 1991. All’epoca della sua nascita venne denominata ISI (Imposta Straordinaria sugli Immobili). L’incidenza di quella tassazione, sull’italiano medio, allora era abbastanza ragionevole. Anche con l’ICI (Imposta Comunale sugli Immobili), subentrata con il Decreto Legislativo n. 504/92, la relativa tassazione si è mantenuta su livelli impositivi accettabili. Con l’entrata in vigore dell’IMU, invece, questa imposta si è quasi raddoppiata.

La contestazione dei contribuenti sull’Imposta Municipale Unica non è mai cessata sin dal momento della sua entrata in vigore. Si tratta di contestazioni più che legittime e che attengono sia agli importi enormi sia sull’elemento su cui fa leva l’imposta (e cioè la proprietà degli immobili). In realtà, se oggi un immobile non viene messo a reddito (cioè affittato per guadagnare qualcosa) si corre il rischio che produca solo tassazione. Ciò può creare disagi soprattutto sulle famiglie con gravi difficoltà economiche.

Su quali immobili si paga l’Imposta Municipale Unica (IMU)

Continuiamo la nostra attenta e dettagliata disamina su che cos’è l’Imposta Municipale Unica (IMU). In particolare sono tassate le abitazioni principali (solo quelle aventi le cat. A1, A8 e A9 le quali usufruiscono delle classiche detrazioni), le seconde case, le aree edificabili, gli uffici, i negozi, i capannoni industriali ed i terreni agricoli. Il legislatore, con l’introduzione dell’IMU, ha aumentato sia i moltiplicatori catastali (utilizzati per il calcolo del valore catastale) che le aliquote medie (approvate dal comuni).


Il risultato finale si è tradotto, chiaramente, in un notevole aumento del carico di imposta sui cittadini rispetto alla precedente ICI. L’Imposta Municipale Unica (IMU) è nata dagli art. 8 e 9 del Decreto Legislativo n. 23/2011 e dall’art. 13 del Decreto Legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito con modificazioni dalla Legge 22 dicembre 2011, n. 214 meglio conosciuta come “Decreto Salva Italia“. Sulle abitazioni principali va ricordato che, inizialmente, dall’anno d’imposta 2012, erano tutte tassate. Lo stato aveva deciso che andava portata in diminuzione solo la detrazione approvata dai rispettivi comuni.

In quel caso, se il comune aveva adottato una detrazione elevata il carico tributario poteva essere interamente assorbito da essa ed il contribuente, sull’abitazione principale, non pagava niente. Se, invece, la detrazione deliberata dal comune, non copriva tutta l’imposta, il contribuente (titolare di prima casa) doveva pagare la differenza che risultava dai calcoli. Dal 2013, è arrivata l’esenzione totale per le abitazioni principali. Fanno solo eccezione quelle di lusso A1, A8 e A9 (le quali, come detto sopra, continuano a fruire della sola detrazione). Pertanto, su queste ultime case, anche se abitazioni principali, Imposta Municipale Unica (IMU) si paga. Fate attenzione ai parcheggi esterni per i quali l’IMU e la TASI e non si pagano.

Le categorie di immobili soggetti ad Imposta Municipale Unica (IMU)

E’ importante sapere che cos’è l’Imposta Municipale Unica (IMU) e conoscere i tanti particolari che caratterizzano questa imposta. Riguardo le categorie di immobili, vi è da dire che ve ne sono diverse. Queste categorie sono quelle contrassegnate dalle prime 4 lettere dell’alfabeto. Pertanto, si tratta della categorie A, B, C e D:

  • Nella Cat. A rientrano le abitazioni, sia quelle signorili (A1, A8 e A9) che le altre;
  • Nella cat. B rientrano varie tipologie di immobili (per esempio collegi e convitti, orfanotrofi, conventi, ospizi, seminari, caserme, case di cura, ospedali, uffici pubblici, ecc..
  • Fanno parte della Cat. C negozi, botteghe, laboratori, stalle, scuderie, autorimesse, magazzini, ecc..
  • Nella cat. D, invece, sono ricompresi gli opifici, alberghi, pensioni, teatri, cinematografi, istituto di credito, fabbricati per funzioni produttive, ecc.

Chi deve pagare l’Imposta Municipale Unica (IMU)

I soggetti d’imposta IMU sono:


  • Il proprietario dell’immobile (o i proprietari se vi sono più contitolari). Si tratta di colui che ha titolo per disporre in modo esclusivo e pieno dell’immobile stesso;
  • l’eventuale usufruttuario cioè colui che ha ceduto la nuda proprietà dell’immobile riservandosi di utilizzare e godere il bene stesso;
  • i titolari di uso, cioè chi utilizza l’immobile in relazione alle esigente del proprio nucleo familiare;
  • il titolare di diritto di abitazione, per esempio l’abitazione di residenza per il coniuge superstite (da pagare solo nel caso di fabbricati A1, A8 e A9);
  • chi detiene un “diritto di superficie” che si ha edificando sopra o sotto un terreno di proprietà d’altri;
  • chi ha un diritto di enfiteusi cioè chi dispone del godimento di un bene dietro pagamento di un canone periodico e avendo l’obbligo di migliorare il bene stesso;
  • l’ex coniuge nel caso in cui abbia avuto assegnata l’abitazione dal giudice a seguito di separazione, divorzio o annullamento del matrimonio;
  • nei casi di locazione finanziaria (per leasing), il locatario che è colui che usufruisce del bene fino alla fine del contratto;
  • il concessionario di aree demaniali (chi per esempio, ha in concessione uno stabilimento balneare

Le esenzioni sull’Imposta Municipale Unica (IMU)

Sono esentati:

  • Gli immobili appartenenti a cooperative edilizie a proprietà indivisa se utilizzate come abitazione principali (e pertinenze) dei soci assegnatari. Beneficio esteso a cooperative con assegnatari studenti universitari (anche senza residenza anagrafica).
  • Gli “alloggi sociali” (alloggi assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari IACP);
  • La casa coniugale data in assegnazione dal giudice; ciò nel caso di divorzio – separazione;
  • Una abitazione di proprietà dei componenti delle forze armate (polizia, carabinieri, guardia di finanza, ecc..). Ciò a condizione che non sia locata. Il beneficio spetta a prescindere dalla residenza anagrafica.
  • I fabbricati rurali strumentali e cioè quelli utilizzati ai fini della coltivazione del fondo circostante. Sulla seguente pagina un’ampia spiegazione sull’argomento: TUTTO SUI FABBRICATI RURALI STRUMENTALI;
  • I terreni agricoli situati nelle zone montane o parzialmente delimitate (esempio comuni a metà tra marina e montagna) di cui alla circolare 14/06/1993 n. 9 – Min. Finanze;
  • Gli immobili utilizzati per attività istituzionali;
  • Immobili “collabenti” (diroccati);
  • L’abitazione principale cioè l’immobile sul quale il proprietario risiede anagraficamente. Leggi i seguenti approfondimenti dettagliati: L’ABITAZIONE PRINCIPALE AI FINI IMU+TASI;
  • I residenti all’estero su una sola casa a condizione che siano iscritti all’AIRE. Devono, inoltre, avere pensione estera e non devono dare l’abitazione in locazione/comodato;
  • eventuali altre assimilazioni all’abitazione principale deliberate dai comuni;
  • i fabbricati costruiti da un impresa edile al solo scopo della loro rivendita nel caso siano invenduti e non affittati;
  • le unità immobiliari tipo serre, tettoie, vasche per l’irrigazione, porcili e pollai.
  • Gli immobili appartenenti a Stati esteri;
  • Immobile della Santa Sede;
  • Immobili religiosi (per esempio le chiese)
  • I fabbricati collocati nella categoria “E”;
  • Gli immobili all’interno dei quali vengono svolte attività
    assistenziali, previdenziali, di ricerca scientifica, sanitarie, ricettive, culturali, ricreative e sportive;
  • terreni agricoli condotti da coltivatori diretti e quelli che si trovano nell’allegato A della Legge 448/2001

Gli immobili della Chiesa o di altri enti sono sempre esenti ?

Chiaramente, l’eventuale utilizzo di alcuni degli immobili elencati al paragrafo precedente, se utilizzati per attività commerciali perdono il diritto all’esenzione. In tale circostanza, infatti, sono soggetti al pagamento dell’IMU in quanto non utilizzati per finalità istituzionali.


Le riduzioni nell’Imposta Municipale Unica (IMU)

L’Imposta Municipale Unica prevede anche alcune riduzioni.:

  • Riduzione per inagibilità – inabitabilità di un fabbricato. Se un fabbricato risulta essere nelle condizioni sopra descritte occorrerà pagare, per esso la metà dell’imposta. Tale condizione dovrà risultare da idonea certificazione.
  • Riduzione per comodato gratuito. Nei casi di comodato gratuito tra persone fino al 1° grado di parentela ed in osservanza di tutte le condizioni volute dalla legge, è possibile pagare il 50% dell’IMU.

I predetti benefici vanno estesi anche alla TASI.

Riguardo alla riduzione per inagibilità, la certificazione deve essere rilasciata dagli UTC comunali (Uffici Tecnici). Naturalmente ha valore dal giorno in cui viene rilasciata. Se gli immobili in questione sono fabbricati vecchi vi sono molto probabilità di riuscire ad avere una attestazione di inabitabilità. Sulla successiva pagina web vi sono tutte le istruzioni su come gestire tutta la pratica per l’acquisizione della predetta certificazione di inabitabilità-inagibilità: Articolo su vari benefici IMU compreso quello della riduzione in questione.


Per ciò che concerne il comodato gratuito IMU – TASI, chi ha, per legge, la possibilità di farlo, risparmia il 50% dell’imposta per l’abitazione interessata dal comodato. Si tratta di un beneficio di elevata rilevanza che presuppone la stipula e la registrazione del contratto, presso l’Agenzia delle entrate. Nella pagina web appresso indicata viene illustrata, molto bene, tutta la procedura di comodato: COMODATO GRATUITO IMU-TASI

Quando e come va pagata l’Imposta Municipale Unica (IMU)

L’Imposta Municipale Unica (IMU) ha due scadenze annuali:

  • Entro il 16 Giugno bisogna effettuare il versamento di acconto;
  • Entro il 16 Dicembre occorre provvedere al versamento di saldo

Il pagamento può essere effettuato in vari modi. Quello classico è l’utilizzo del modello F24. E’ possibile compilare sia il modello ordinario (a 3 foglio) che il modello semplificato (una pagina in formato A4 con doppia ricevuta). Entrambi i modelli, oltre ad essere compilati in ogni parte, devono essere firmati dall’utente. E’ possibile pagarli presso gli uffici postali o bancari o in tutti gli altri sportelli abilitati.

E’ possibile pagare col modello F24 anche utilizzando la procedura “Home Banking“. Si tratta di “pagamenti fai da te” che il contribuente può fare entrando, con le sue credenziali, nel conto bancario o postale e provvedendo, in autonomo, ad effettuare il versamento. Un altro sistema per effettuare il pagamento è il bonifico. Per effettuarlo, però, occorre conoscere le coordinate bancarie. Per conoscerle, basta informarsi presso i competenti uffici comunali. Così come per il modello F24, anche il bonifico può essere effettuato presso le filiali bancarie o postali (o altri centri autorizzati) o attraverso l’Home Banking.


Come si ricava la base imponibile IMU

Come è noto, l’Imposta Municipale Unica (IMU) si calcola applicando, alla base imponibile, l’aliquota deliberata dal Comune. Ma come si arriva a determinare tale base imponibile ? Il procedimento è abbastanza semplice. Oggi esistono tanti software on line che offrono, gratuitamente, il servizio di calcolo. Ma vogliamo spiegare a tutti gli interessati come si arriva a determinare, passo passo, l’imposta da versare al nostro comune.

Per ogni immobile si parte dalla rendita catastale (o reddito domenicale nel caso di terreni agricoli). Nel caso, invece, di aree fabbricabili occorre informarsi, presso il comune, sul valore venale in comune commercio (di mercato) che l’ente ha assegnato per la zona in cui si trova il vostro terreno. ma andiamo per gradi.

Calcolo Base imponibile IMU per i fabbricati

Come detto sopra, per i fabbricati si parte dalla rendita catastale. Questo valore è possibile desumerlo da una visura catastale. Se non avete nessuna visura, potete chiedere il rilascio di copia presso la sede catastale più vicina, al vostro tecnico di fiducia o presso il comune. In genere alcuni uffici comunali (per esempio ufficio tecnico o ufficio tributi) sono dotati degli accessi al sistema SISTER che consente loro (per ragioni di ufficio) di potere accedere ai dati catastali degli immobili.


Col SISTER è possibile potere ricavare delle visure per gli immobili di tutta Italia. Gli utenti più esperti, possono anche utilizzare la piattaforma “Fisconline” sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Le credenziali possono essere richieste presso la stessa Agenzia. Si tratta di una piattaforma un po diversa dal SISTER ma che, in ogni caso, da la possibilità di accedere ai dati catastali dei vostri immobili.

Ritorniamo al nostro calcolo IMU. Dopo avere ricavato la rendita catastale del nostro fabbricato occorrerà moltiplicarla per il “coefficiente catastale” corrispondente al tipo di fabbricato. Indichiamo, qui di seguito tutti i moltiplicatori catastali, immobile per immobile e, quindi, in base alla rispettiva categoria catastale.

categorie catastali e moltiplicatori

  • da A/1 a A/11: 160
  • A/10: 80
  • da B/1 a B/8: 140
  • C/1: 55
  • c/2- c/6, C/7: 160
  • c/3, C/4, C/5: 140
  • da D/1 a D/10: 65
  • D/5: 80

Se il nostro immobile è di Categoria A2, pertanto, il moltiplicatore corrispondente è 160 (primo nell’elenco qui sopra). Di conseguenza, ponendo che la rendita catastale della nostra abitazione di cat. A2 è Euro 450, il primo passo che bisognerà fare è: moltiplicare la rendita X 160. Si ricaverà un totale di Euro 72.000. A questo punto questo totale va incrementato del suo 5% e cioè Euro 3.600. L’ultimo passaggio sarà quello di sommare Euro 72.000 al suo 5% (Euro 3.600).


Questa somma ci darà la base imponibile finale su cui applicare l’aliquota comunale. Se tale aliquota è del 7,6 per mille, l’IMU annuale da pagare sarà Euro 574,56. Si tratta, chiaramente, di una somma che va divisa tra acconto e saldo. Arrotondando, per difetto, la somma da versare sarà Euro 287,00 entro il 16 Giugno ed Euro 287,00 entro il 16 Dicembre. Le scadenze possono subire leggere variazioni se cadono di sabato a domenica. In tale caso varrà il successivo giorno feriale. Lo stesso procedimento va applicato nel caso si tratti di immobili di categorie diversi ad A2. L’unica cosa che cambia è il moltiplicatore catastale. E’ possibile ricavare i moltiplicatori dall’elenco di cui sopra. Per esempio, se l’immobile ha categoria C1, il moltiplicatore sarà 55.

Calcolo base imponibile per i terreni agricoli

Per ricavarci la base imponibile per un terreno agricolo bisogna partire dal reddito domenicale. Tale reddito va incrementato del 25% e successivamente moltiplicato per 135. Facciamo un esempio. Poniamo un terreno che ha, per reddito domenicale, Euro 50,00. Il 25% di tale reddito è Euro 12,50 che sommato ad Euro 50,00 (reddito domenicale in visura) da Euro 62,50. Moltiplicando tale ultimo valore per 135 (moltiplicatore dei terreni agricoli) otterremo Euro 8.437,50 che, pertanto, costituirà la base imponibile del terreno. Se l’aliquota è sempre del 7,6 per mille, la quota annuale IMU da pagare, per il terreno in discorso, è Euro 64,00 (Euro 32,00 entro il 16 Giugno + Euro 32,00 entro il 16 Dicembre).

Calcolo base imponibile per le aree edificabili

E’ senz’altro più semplice ricavarsi la base imponibile per un’area edificabile. In tal caso occorre partire dai mq dell’area i quali vanno moltiplicati per il valore al mq deliberato dal comune per la zona interessata. Per le aree fabbricabili non bisogna ne rivalutare la rendita ne usare moltiplicatore catastali. Basta solo fare una semplice moltiplicazione tra mq dell’area ed il prezzo di mercato deliberato dal comune. Il comune periodicamente approva i valori venali delle aree edificabili, distinti per indice di edificabilità. Un terreno con maggior indice, senz’altro avrà un prezzo più alto.


Se il contribuente desidera conoscere, ufficialmente, l’indice di edificabilità del suo terreno, può fare una richiesta di certificato di destinazione urbanistica. Tale certificato viene rilasciato dalla sezione corrispondente dell’Area Tecnica comunale. Eventualmente, è possibile anche chiedere copia dei valori venali (prezzi al mq) dei terreni edificabili in modo da potersi calcolare, autonomamente, le quote IMU da versare.

Le basi imponibili nella TASI

Per la TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili) il calcolo delle basi imponibili è uguale a quello dell’IMU. In realtà i due tributi sono fratelli tra di loro essendo accomunati da quasi tutto. Le uniche cose che li distinguono sono le seguenti. La TASI è una tassa sui servizi indivisibili destinata a coprire alcune spese comunali (manutenzione strade ed impianti di illuminazione, mense, la sicurezza garantita dalla vigilanza urbana, l’arredo urbano, gestione anagrafe, protezione civile).

L’IMU è un’imposta che si versa solo per il fatto di essere proprietari o possessori di immobili. Inoltre, tra i due tributi vi è una enorme differenza di gettito. L’aliquota TASI, infatti, è nettamente più bassa di quella relativa all’IMU. Pertanto, il gettito prodotto dall’IMU è molto più alto.

Se non paghi IMU o TASI puoi ricevere un accertamento

Se, alle scadenze previste, non vengono pagate IMU o TASI, il Comune emetterà un avviso di accertamento. Comunque, si ha un anno di tempo per regolarizzare il pagamento tramite il Ravvedimento Operoso. Col ravvedimento ci si può mettere in regola pagando sanzioni ed interessi minimi. Il consiglio di questa redazione è quello di mettersi in regola entro un anno (tramite il ravvedimento). Questo evita di ricevere la notifica di un avviso di accertamento. Nei casi di accertamento, come è noto, bisognerà pagare maggiorazioni importanti (30% di sanzione + interessi legali decorrenti dal giorno della scadenza).


In ogni caso, è sempre consigliato far verificare l’accertamento ad un professionista. Bisogna, infatti, controllare tutti gli immobili indicati nell’avviso per capire se i calcoli effettuati dal comune sono corretti. Vanno controllati sia gli immobili che le percentuali di possesso. Inoltre, occorre verificare se l’avviso riporta immobili già venduti o immobili dati in comodato gratuito. Su questi ultimi fabbricati, infatti, l’IMU e la TASI si pagano al 50 %.

Un altra verifica va fatta anche su eventuali terreni presenti in quanto possono esservi immobili già espropriati e non volturati a nome dell’ente. In questi casi, per esempio, nonostante l’espropriazione già effettuata, il terreno può ancora risultare all’ex proprietario se la voltura finale non è stata effettuata. Ma sono tanti i motivi per cui un avviso di accertamento va verificato da professionisti della materia. Se l’avviso contiene errori, può essere presentata una richiesta di rideterminazione o annullamento. Ciò può essere fatto con un’istanza in autotutela presso lo stesso ente che ha emesso l’atto.

Casi di prescrizione IMU su accertamento

Un altro consiglio che vogliamo dare è quello di verificare bene un avviso di accertamento IMU riguardo la eventuale prescrizione. Infatti, per i tributi comunali vi è la prescrizione di cinque anni. La legge che lo prevede è la n. 296/2006 all’art. 1 commi dal 161 al 167. Ciò significa, per esempio, che, nel 2020, l’annualità più vecchia di IMU che può essere richiesta con un accertamento è il 2015.


L’anno 2014, così come anche il 2013, 2012, 2011 ecc.. sono già prescritti. Chiaramente, questo è solo un esempio considerando che ci troviamo nel 2020. All’interno di questo sito – blog è presente un articolo molto dettagliato ed interessante sulla prescrizione. Potete trovarlo cliccando sul seguente link: prescrizione tributi comunali. Un’altro importantissimo aspetto è l’intrasmissibilità delle sanzioni agli eredi. Spiego meglio !!

Se un vostro congiunto deceduto ha ricevuto un accertamento per IMU, TASI o qualunque altro tributo, gli eredi sono tenuti al pagamento della sola imposta di base + gli interessi. Ciò in quanto le sanzioni (in genere del 30% del tributo) non sono dovute dagli eredi. Ciò lo prescrive l’art. 8 del Decreto Legislativo n. 472/1997. Un articolo di questo sito – blog tartta dettagliatamente questo argomento. Per leggerlo basta cliccare sul seguente link: Le Sanzioni e le multe stradali non sono trasmissibili agli eredi.

Benefici IMU e TASI per gli anziani nei luoghi di cura

Gli anziani che sono costretti, per motivi di salute, a trasferirsi in luoghi di cura possono mantenere il diritto di esenzione sull’abitazione principale sia ai fini IMU che TASI. Questa possibilità, però, è rimessa ai Comuni. Infatti, per legge, gli enti possono riconosce o meno il diritto di esenzione sull’abitazione principale per IMU e TASI anche se gli stessi anziani o disabili devono trasferire anche la loro residenza anagrafica. Per leggere un articolo dettagliato su questo argomento basta cliccare sul seguente link: Beneficio IMU – TASI per anziani o disabili nei luoghi di cura.


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