Il comodato gratuito IMU e TASI. Differenze con l’ICI

Il comodato gratuito IMU e TASI, in linea generale e secondo quanto stabilito dall’art. 1803 del codice civile, è un contratto (per un determinato immobile e soggetto a registrazione) a mezzo del quale il comodante (cioè il proprietario che da in comodato un immobile) cede al comodatario (che riceve il fabbricato in comodato) un bene mobile o immobile a titolo assolutamente gratuito affinché lo utilizzi per un periodo di tempo concordato. Chiaramente il comodatario ha l’obbligo di restituire il bene ricevuto al termine del contratto.

Ai fini dell’Imposta Municipale Unica (I.M.U.), la Legge di stabilità 2016, art. 10, ha introdotto delle novità in tema di comodati gratuiti. La più importante è quella del riconoscimento del 50% di riduzione a favore del proprietario. Di un simile abbattimento d’imposta, fino ad oggi, ne avevano beneficiato i proprietari di immobili inagibili, sgravati proprio del 50% dell’imposta.

L’imposta si riduce in funzione dell’abbattimento del 50% della base imponibile che comporta il conseguente sgravio del 50% dell’imposta. Ciò, quindi, produce un ammontare di imposta ridotta della metà rispetto ad una tassazione ordinaria di un immobile. Va, comunque, sottolineato che così per come è stata concepita la nuova norma sui comodati gratuiti ai fini dell’IMU, solo una bassa percentuale di utenti proprietari possono sfruttare tale beneficio consistente proprio nello sgravio della metà del tributo.

La norma sul comodato pone dei vincoli ben precisi

• Il contratto di comodato gratuito nell’IMU e TASI, per un immobile, può essere stipulato tra parenti in linea retta di primo grado (cioè solo tra genitori e figli) ed è soggetto a registrazione presso l’Agenzia Entrate.
• Non si può usufruire della riduzione del 50% se gli immobili appartengono alle categorie catastali A1, A8 e A9. Tali e predette categorie si riferiscono ad immobili di pregio tipo abitazioni signorili (è il caso delle abitazioni di Cat. A1), abitazioni in ville (immobili in Cat. A8) e Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici (fabbricati classificati nella cat. A9). Il legislatore, probabilmente, non ha ritenuto di agevolare quei grossi proprietari che dimostrano già, di per se, di avere una solida posizione patrimoniale.
• L’abitazione, per il comodatario, deve avere i connotati di abitazione principale. Ciò significa che in tale fabbricato lo stesso comodante (o i comodatari) devono trasferire la residenza anagrafica.
• Il contratto deve essere registrato presso la locale sede dell’Agenzia delle Entrate. La registrazione ha un costo di circa Euro 200,00 (esclusi eventuali bolli).
• il comodante proprietario deve possedere un solo immobile in Italia (o al massimo due) e deve risiedere anagraficamente nello stesso comune dell’immobile interessato dal comodato.

Ma tutte le condizioni sul comodato gratuito IMU e TASI devono essere soddisfatte integralmente ??

La risposta è sì. Infatti, il comodato gratuito IMU e TASI per un determinato immobile, alla luce delle nuove norme, impone delle condizioni che devono essere integralmente soddisfatte, compresa la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. La restrizione più criticabile è quella di cui al precedente punto 5. Infatti, se il proprietario possiede un solo immobile, è piuttosto difficile che possa essere disponibile a darlo in comodato prendendo in affitto, nello stesso comune, un’altra abitazione di residenza.

Al limite, può essere più possibilistica una ipotesi di comodato con un proprietario in possesso di due immobili. In tal caso è più realistica la possibilità che il proprietario possa darne una delle due in comodato riservandosi l’altra come abitazione principale. Chiaramente, gli stessi benefici saranno applicati anche alla TA.S.I (Tassa sui Servizi Indivisibili).

Inoltre, va evidenziato che, allo stesso modo delle abitazioni principali, anche alle pertinenze vengono riconosciuti gli stessi benefici. Possono essere attribuiti fino ad un massimo di tre pertinenze, una per categoria tra C2, C6 e C7. Le predette categorie sono quelle per le quali può essere benestariato il diritto alla pertinenza. Bisogna porre in evidenza che nel caso in cui si possiedono tre o più abitazioni la riduzione da comodato non può essere riconosciuta.

Stessa cosa nel caso in cui i due immobili si trovano in due diversi comuni (ed il proprietario non risieda nel comune in cui viene messo in atto il comodato) o se il proprietario risieda all’estero. Per l’anno 2014, invece, la Legge 28 ottobre 2013, n. 124, che ha convertito il decreto-legge 31 agosto 2013 n. 102, ha dato la facoltà ai Comuni di assimilare ad “abitazione principale” gli immobili dati in comodato dal soggetto passivo e cioè proprietario o usufruttuario.

Differenza tra il vecchio comodato gratuito IMU e TASI (2014) ed il nuovo

Vi sono, certamente, delle differenze. La normativa del 2014 ha, ugualmente, concesso il diritto di comodato gratuito IMU a parenti in linea retta entro il primo grado a condizione che l’abitazione fosse utilizzata come principale.
Anche nel caso di più comodati, quello valido era solo uno. Inoltre, i comuni dovevano anche deliberare un limite ISEE al quale subordinare la fruizione del beneficio.

Chiaramente, vista la presenza di una facoltà data, dallo Stato ai  Comuni, erano quest’ultimi enti a decidere se riconoscere o meno i benefici del comodato. Nel caso positivo, i comuni aderenti, dovevano esprimere questa volontà di adesione tramite aggiornamento del proprio regolamento o, per mezzo dell’approvazione di un nuovo regolamento. All’interno del regolamento bisognava inserire espressamente questa volontà di concedere l’esenzione IMU all’immobile dato in comodato gratuito (chiaramente la registrazione presso l’agenzia entrate era obbligatoria).

Col comodato del 2014, a differenza della vigente normativa, veniva concessa l’esenzione totale dell’Imposta Municipale Unica esattamente per come accade per l’abitazione principale vera e propria. Infatti, si trattava di una assimilazione “in toto”alla stessa abitazione principale. La preesistente condizione di “facoltà”, per i comuni, di riconoscere o meno tale beneficio ha creato, in realtà, una sorta di discriminazione tra i cittadini dei vari comuni italiani.

Infatti, la diversità di scelte, a livello amministrativo, tra enti diversi non metteva tutti i contribuenti in una condizione tributaria paritaria. Ecco perché riteniamo che abbia fatto bene il legislatore a dettare una disciplina uniforme sul comodato per tutti i cittadini italiani. Oggi, quindi, spetta, solo al comodante la riduzione del 50% IMU a condizione che vi sia un contratto regolarmente registrato presso l’agenzia delle entrate.

Come fare materialmente per usufruire di questa agevolazione ??

L’ottenimento del beneficio, sull’IMU, del 50%, però, non scatta con la semplice stipula del contratto e la conseguente registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Infatti, l’utente, dovrà trasmettere, mediante apposita istanza, copia dello stesso comodato all’Ufficio Tributi (o ufficio I.M.U.) di competenza chiedendo espressamente l’applicazione del beneficio. Fate molta attenzione a tutto ciò in quanto questo passaggio è fondamentale. Non esiste, infatti, un automatismo che fa scattare la riduzione con la semplice stipula dell’atto e la relativa registrazione.

Pertanto, se non trasmettete il tutto presso gli uffici tributari comunali correte il rischio di ricevere, a distanza di tempo, un accertamento per insufficiente pagamento. E’ probabile che i comuni, anche “a posteriori” (e cioè dopo avere emesso l’avviso di accertamento) possano recepire positivamente una richiesta di annullamento “in autotutela” del predetto avviso riconoscendo il diritto di riduzione sul comodato.

Ma ciò non può essere dato per certo in quanto, i regolamenti comunali possono riportare, al loro interno, specifiche norme che stabiliscono i tempi massimi entro i quali possono essere presentate le richieste di riduzione (e la relativa trasmissione di tutta la documentazione utile). Un dettagliato articolo sul ricorso in autotutela potete leggerlo su questo sito cliccando sul seguente link: autotutela

Valutare bene il contratto di comodato gratuito IMU – TASI per il tuo immobile

Prima di decidersi se stipulare un contratto di comodato ed usufruire dei benefici ai fini IMU bisogna farsi, però, molto bene i conti. Infatti, per portare a termine tale ipotesi vi sono dei costi che bisogna mettere a confronto con alcuni valori. Per prima cosa occorre verificare l’effettiva somma che si va a risparmiare sull’IMU o sulla TASI. In secondo luogo bisogna valutare per quanto tempo si pensa possa durare un comodato.

Analizziamo il primo punto: La registrazione del comodato

Il comodato gratuito su un immobile è soggetto a registrazione se:

• viene redatto in forma scritta ed in tal caso la registrazione deve essere effettuata nel termine di 20 giorni dalla data della stipula dell’atto;
• stipulato nella forma verbale ma solo se citato in un altro atto sottoposto a registrazione.

La registrazione può essere effettuata presso a un qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate. Riguardo i contratti stipulati in forma verbale vanno presentati:

• il modello 69 di richiesta di registrazione, presentato in duplice copia, in cui, come tipologia dell’atto, dovrà essere indicato “Contratto verbale di comodato”
• ricevuta del pagamento di 200 euro a titolo di imposta di registro effettuato con modello F23 (codice tributo 109T).

Per i contratti di comodato stipulati in forma scritta bisogna pagare anche l’imposta di bollo aventi data di emissione non successiva alla data di stipula. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe. Pertanto, i costi che bisogna sopportare per concludere un contratto sono diversi.

Intanto, se non siete in grado da soli di redigere una scrittura idonea da potere condividere e firmare, bisogna rivolgersi ad un professionista, consulente, CAF o altra figura e ciò comporta una spesa. Quindi, questi costi vanno messi a confronto con la somma risparmiata e con quanto indicato al punto 2 e cioè il tempo per il quale si pensa possa avere vita il comodato.

Passiamo all’esame del punto due: quanto può durare un comodato

Se, per esempio, tra genitori e figli, si pensa di potere, entro qualche anno, addivenire ad una donazione (o compravendita), può essere utile attendere questo evento. Se, infatti, alla donazione/compravendita, seguirà il trasferimento della residenza nell’immobile in questione da parte del nuovo proprietario, ciò costituirà elemento sufficiente per ottenere il diritti di “prima casa” che portano a non pagar nulla di IMU. Quindi, per fare un esempio, è consigliabile evitare di spendere Euro 500 per fare un comodato se, magari dopo 2 anni si decide di trasferire al figlio/figlia la proprietà della casa.

Sarebbero soldi buttati se l’immobile (a seguito di donazione o vendita) costituirebbe la prima casa del figlio. Un consiglio sincero, di conseguenza, è quello di pianificare bene queste scelte al fine di evitare di sprecare, inutilmente, del danaro. Quest’ultima eventualità (sulle agevolazioni IMU sulla 1° casa) è stata già ampiamente trattata in un altro articolo di questo blog che vi consigliamo di leggere. In questa fase, sinteticamente, ricordo che è sufficiente essere proprietari del fabbricato e trasferire sullo stesso la propria residenza per far scattare il diritto ai benefici (esenzione dell’IMU).

Altro consiglio da seguire attentamente per il comodato

Non trasferite mai la propria residenza su di un immobile senza mai abitare l’immobile stesso. Infatti, oggi la residenza è anche un parametro che, di per sé, è sufficiente per essere iscritti nel ruolo della Tassa Rifiuti a tariffa ordinaria. Solo i soggetti non residenti possono usufruire di riduzione proprio per il fatto che occupano saltuariamente l’immobile. Se risultate anagraficamente residenti è chiaro che gli Uffici Tributi prenderanno, alla lettera, questa condizione predisponendo l’inserimento nel relativo ruolo. Ma cambiare residenza senza, poi, trasferire, di fatto, la dimora è sbagliato anche ai fini dell’IMU in quanto non viene a configurarsi concretamente il presupposto che fa scattare il beneficio connesso all’abitazione principale e cioè: vivere effettivamente la casa

Importi minimi pagamento IMU – TASI

A prescindere dalla stesura di u comodato gratuito per usufruire della riduzione IMU TASI del 50% occorre anche verificare se gli importi totali che scaturiscono dal calcolo dell’imposta si mantengono al di sopra o al di sotto degli importi minimi. Gli importi minimi sono quelli deliberati dagli enti ed al sotto dei quali l’imposta non è dovuta. Sull’argomento si legga un articolo dettagliato cliccando sul seguente link: Importi minimi IMU – TASI.

Altri consigli utili per IMU e TASI

Il presente articolo parla del comodato gratuito IMU – TASI per il tuo immobile, dei vantaggi e di tutta una serie di informazioni compreso l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia Entrate. Cliccando sui seguenti link potrai leggere vari consigli su come potere pagare di meno su IMU e TASI:

• Altri consigli su I.M.U. e TA.SI.
• Novità 2019 sui tributi comunale.
• Accertamento comunale IMU e TASI.
• IMU su immobili in corso di costruzione.
• Come conoscere le aliquote IMU di un Comune.
• Agevolazione cittadini italiani residenti all’estero.
• TASI: Importanti Info su chi paga tra inquilino e proprietario;
• Fai attenzione. Sanzioni e multe non sono trasmissibili agli eredi;
• Non si paga IMU sui parcheggi esterni:
• Beneficio abitazione principale per anziani e disabili nei luoghi di cura;
• Se rifiuti una raccomandata o non la ritiri, si ha come notificata per compiuta giacenza;
• Agevolazione IMU forze dell’ordine. Idem TASI;
• Il nuovo sistema di pagamento online PagoPa;
• Niente IMU e TASI per fabbricati collabenti.