Abitazione principale per ICI e IMU

Abitazione principale per ICI e IMU

In questo articolo andremo ad esaminare l’argomento Abitazione principale per ICI e IMU. In entrambi i contesti normativi (ICI e IMU) l’abitazione principale da diritto ai proprietari (o usufruttuari) alla esenzione dal pagamento dell’Imposta. Con l’attuale IMU, per abitazione principale, si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Ciò secondo quanto previsto dall’art. 13 della legge 22 dicembre 2011 n. 214.

Con la vecchia ICI (Imposta Comunale sugli Immobili), nata col decreto legislativo n. 504/92, il concetto di “Abitazione Principale” era un pò diverso. Ecco perché ha dato adito a vari dubbi ed interpretazioni normative. Infatti, l’art. 8, riconosceva il beneficio di abitazione principale a chi dichiarava di dimorare abitualmente, insieme ai familiari.



Non era, pertanto, obbligatoria la residenza anagrafica dei proprietari (o usufruttuari) nell’abitazione. Oggi, invece, con l’IMU, è necessaria. Pertanto, il concetto di Abitazione principale IMU è stato modificato e, quindi, è più chiaro rispetto a quello della vecchia ICI. E’ chiaro che bisognava anche essere proprietario o quantomeno avere un diritto di usufrutto sull’immobile stesso. Questo concetto della “dimora abituale”, piuttosto complicato da verificare, ha creato notevoli problemi agli uffici tributari di ogni comune fino al 2011

E non solo !! Anche i consulenti, i CAF ed altri professionisti, considerata la natura piuttosto astratta della definizione di “dimora abituale”, hanno avuto non pochi problemi. Il diritto ad usufruire della detrazione sulla prima casa, esistente fino al 2011, era naturalmente legato alla effettiva occupazione dell’immobile. Chiaramente, la mera e semplice dichiarazione di “dimora abituale” rappresentava un concetto piuttosto aleatorio.

Obbligatoria residenza per esenzione e abitazione principale IMU

La dichiarazione di “dimora abituale”, sufficiente fino al 2011 per garantirsi i diritti legati all’abitazione principale, evidentemente, non garantiva più la volontà legislativa. Così, il legislatore ha ritenuto di dare al concetto di “Abitazione Principale” definizione e significati più precisi. I parlamentari, pertanto, hanno deciso di riconoscere il diritto di abitazione principale, e la relativa esenzione dell’imposta, solo a chi ha la residenza nell’immobile dichiarato “abitazione principale” ai fini “IMU“.


L’obbligo di dimora abituale, però, non è stato eliminato ma accostato a quello di residenza anagrafica. Per cui, per avere diritto all’esenzione del tributo IMU occorre essere residente nell’abitazione interessata e dimorare abitualmente nella stessa. In tale modo non vi è più alcun dubbio interpretativo sulla fattispecie.

Questa determinazione è divenuta definitiva con l’approvazione del “Decreto Salva Italia” avvenuta con D.L. 6-12-2011 n. 201, convertito dalla Legge 22 dicembre 2011, n. 214. All’art. 13 di tale legge, così, i parlamentari hanno stabilito testualmente che per “abitazione principale” deve intendersi quella in cui il proprietario, o i proprietari (nel caso di abitazione a proprietà condivisa), dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Attenzione!! L’abitazione principale va occupata con prevalenza rispetto ad altre eventuali altre case

Bisogna stare molto attenti in quanto può non essere sufficiente avere la residenza anagrafica presso un immobile per determinare il diritto al beneficio dell’abitazione principale. L’occupazione dell’immobile, infatti, deve anche essere, indiscutibilmente suffragata dalla presenza effettiva nella casa da parte dei relativi proprietari. Diversamente, la residenza rimarrebbe solo fittizia e ciò non è sufficiente per mantenere le agevolazioni concesse dalla normativa per l’abitazione principale medesima.

Pertanto, nel caso in cui si fosse proprietari di più unità abitative, bisogna aver cura di occupare, con prevalenza, quella dichiarata “abitazione principale” ai fini IMU. In caso contrario, il comune, qualora avesse dubbi sull’effettiva residenza, potrebbe aprire una pratica di “accertamento anagrafico”. E nel caso in cui dovesse riscontrare che l’utente non occupa, a titolo principale, l’abitazione dichiarata “1° casa” ai fini dell’Imposta Municipale Unica, potrebbe anche iniziare una pratica che può portare alla cancellazione della residenza.


Elementi che potrebbero rafforzare la mancata presenza (o la bassa presenza) dell’utente nell’abitazione “dichiarata principale” sono anche i consumi dell’acqua e dell’energia elettrica. Tali e predetti elementi potrebbero, quindi, essere importanti per il mantenimento o meno dei benefici connessi all’abitazione principale. In alcuni casi, possono anche portare ad una emissione di avvisi di accertamento IMUTASI se fosse accertata la mancata (o la bassa) residenza nella casa.

Altri elementi che potrebbero confermare la non residenza nell’abitazione dichiarata principale

Inoltre, un altro elemento che potrebbe confermare che un determinato cittadino non occupa il fabbricato può anche essere la difficoltà a recapitare la posta comunale. Infatti, se ripetutamente, non si riesce a notificare avvisi legati ai vari tributi comunali (Canone acqua, IMU, TASI, passi carrabili, Tassa Rifiuti (TARI), o altre comunicazioni) per assenza degli utenti, ciò può rappresentare un altro elemento in più che avvalora la mancata residenza nell’abitazione dichiarata “principale”.


Tali eventuali e sopra citate circostanze, se inducono, con frequenza, l’ente a legittimare le notifiche con le pubblicazioni all’albo pretorio del comune (ai sensi, per esempio, dell’art. 140 – irreperibilità del destinatario) o per compiuta giacenza, nei casi in cui il cittadino (dietro invito) ripetutamente non provvede al ritiro della posta presso gli uffici postali, allora la mancata utilizzazione di quel fabbricato viene ulteriormente confermata ed il rischio della eliminazione d’ufficio dei benefici legati all’abitazione principale diventa, purtroppo, molto più probabile

La predetta eliminazione, come già detto sopra, se ne ricorrono i presupposti, può far scattare anche un avviso di accertamento IMU e/o TASI dal momento in cui l’immobile viene certificato come “seconda casa” e, quindi soggetto ad imposizione tributaria come “altri fabbricati“. Può scattare anche un accertamento ai fini TA.S.I. solo nei casi in cui il comune ha deliberato l’applicazione della tassa sulle seconde case. Sulla TA.S.I. i comuni possono, infatti, ricorrere a determinazioni di vario tipo (come, per esempio, l’azzeramento del tributo sulla seconda casa, diversità di aliquote, ecc..). E’ di tutta evidenza che le pertinenze seguono ragionamenti analogici rispetto a quelli già fatti per le prime case.

Ma sull’abitazione principale IMU vi sono altri vincoli ??

Diciamo di si. Vi è anche un altro vincolo. Se, infatti, consideriamo quanto previsto dall’art. 13 della Legge 22 dicembre 2011 n. 214 ci accorgiamo che l’obbligo di residenza e di dimora nell’abitazione è riferito sia al proprietario dell’immobile che al suo nucleo familiare. Questo perché la stessa norma, nel caso in cui il nucleo familiare stabilisce la residenza in diverse unità abitative, riconosce il beneficio dell’esenzione IMU solo su una di esse.


Bisogna, comunque, sottolineare che detto vincolo è riferito solamente ai coniugi e non anche ai figli i quali, per motivi di studio o di lavoro, possono trasferire la loro residenza senza che questo possa pregiudicare nulla sul beneficio connesso all’abitazione principale stessa. Inoltre, sembra che la norma riconduca detto vincolo solo ad immobili situati nello stesso comune.

Ciò, comunque, vale fino a propria contraria in quanto se uno dei due comuni dovesse provare che alla residenza anagrafica non corrisponda, di fatto, la dimora abituale di uno dei due coniugi, possono  essere eliminati i benefici. Questi particolari riguardo l’Abitazione principale erano esistenti anche per l’ICI e rimangono vigenti per l’IMU.

Pertanto, occorre che marito e moglie abbiano le idee piuttosto chiare, sin dall’inizio, su quella che sarà la futura loro dimora abituale al fine di evitare spiacevoli interventi da parte delle amministrazioni. Nella pratica se, in effetti, dovessero essere provate entrambe le dimore, sui diversi comuni, dei due coniugi, se, da un lato, la cosa potrebbe consolidare entrambe le agevolazioni ai fini IMU, dal’’altro diventerebbe un pò anomala la composizione del nucleo familiare.

Infatti, la famiglia è tale proprio perché si fonda sulla uniformità ed integrità dell’intero nucleo familiare. Diversamente dovremmo porci, per esempio, un ragionevole interrogativo collegato alle detrazioni e deduzioni ai fini delle imposte sui redditi.


Importanti informazioni IMU ai fini delle detrazioni sul 730 o Unico

L’interrogativo potrebbe essere questo: è possibile, per un dichiarante del modello unico (oppure 730) portare in detrazione spese relative a familiari che, di fatto, non fanno parte del suo nucleo familiare anagrafico ?? Per essere ancora più chiari, può un coniuge essere fiscalmente a carico dell’altro coniuge, nel caso in cui sia diversa la residenza anagrafica ??

Se tale ultimo interrogativo trova la sua risposta nel fatto che un coniuge può essere considerato fiscalmente a carico dell’altro solo nel caso di condivisione di residenza e, pertanto, di coabitazione, occorre porre in evidenza che eventuali comportamenti elusivi (seppur leciti) devono essere ben ponderati al fine evitare ritorni negativi in termini di vantaggi o svantaggi fiscali.

Cos’è una pertinenza all’abitazione principale ai fini dell’IMU ??

Seguendo il ragionamento dell’art. 817 del codice civile, sono pertinenze le cose destinate, in modo durevole, a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. Riferite all’IMU, le pertinenze sono quei locali posti a servizio dell’abitazione principale come, per esempio il garage per la macchina o la cantina dove vengono tenute varie cose che utilizziamo per la casa.


Ma le pertinenze possono anche essere rappresentate da stalle, scuderie, rimesse, autorimesse, tettoie, magazzini. Anche per le pertinenze dell’Abitazione principale, i concetti esistenti per l’ICI sono rimasti invariati anche per l’IMU. Dal punto di vista catastale, questi locali sono contrassegnati con le categorie C2, C6 e C7. Pertanto, se disponiamo di una abitazione principale e, con essa, siamo anche proprietari di locali che hanno le predette categorie, possiamo assegnare a detti locali la funzione di pertinenze a condizione che vengano utilizzati a servizio dell’abitazione principale

La norma, comunque, dispone che può essere riconosciuta una pertinenza per ogni categoria. Se si hanno due locali con categoria C2, solo uno può beneficiare dei diritti pertinenziali concessi dalla legge sull’Imposta Municipale unica. Di conseguenza tutto quello sopra sottolineato sulla abitazione principale vale anche per i locali pertinenziali alla stessa.

“Prima casa” ed “abitazione principale” sono la stessa cosa ai fini di IMU e TASI ??

Se facciamo sempre riferimento all’IMU, allora possiamo anche sostenere che i due concetti sono sovrapponibili. Nell’ambito di un discorso un po’ più generale, le due definizioni possono avere significati un pò diversi. Dando per assodato che le agevolazioni per l’abitazione principale sono riferibili all’IMU (come già ampiamente descritto), le altre agevolazioni per “prima casa” sono da accostare al altre imposte e cioè IVA e le imposte di registro, ipotecaria, catastale, di bollo.


Si può usufruire di queste ultime agevolazioni per “prima casa” nel momento in cui si acquisisce la proprietà di un’abitazione per donazione, compravendita o successione e si dichiara di trasferire, nell’immobile acquistato, la residenza anagrafica entro 18 mesi. Le agevolazioni spettano anche quando si acquisisce un’abitazione nello stesso comune in cui si presta lavoro.

La “prima casa”, pertanto, è la prima abitazione acquistata (o ricevuta per successione o donazione) e per la quale si è dichiarato di volerla acquisire come tale al fine di poter usufruire delle agevolazioni fiscali statali. Va sottolineato che tali benefici possono essere sfruttati solo una volta. Un’attenzione particolare merita anche il caso di “abitazione principale” nei casi di coniuge superstite. A tale proposito ti consigliamo di leggere un articolo specifico già presente su questo blog. Per vederlo clicca sul seguente link: Abitazione Principale coniuge superstite.

Il comodato e l’abitazione principale nell’IMU

Ai sensi delle vigenti normative, il proprietario di un immobile potrebbe dare, in comodato, un’immobile a condizione che rappresenti abitazione principale del comodatario. Ciò può portare un risparmio di IMU e TASI del 50%. Tutti i particolari ed i requisiti relativi al comodato gratuito sono descritti in un altro articolo. Cliccate sul seguente link per leggerlo: Comodato Gratuito ai fini IMU e TASI.


Agevolazioni, consigli ed informazioni utili per risparmiare

Qui di seguito indichiamo alcuni articoli del nostro blog che possono essere utili per tutti i nostri visitatori. Per leggerli, basta cliccare sul rispettivo link.

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