Attenzione ad IMU e TASI. Spesso paghiamo di più !!

Attenzione ad IMU e TASI. Spesso paghiamo di più !!

Attenzione ad IMU e TASI. Leggendo questo articolo potete scoprire come fare a pagare di meno o, comunque, risparmiare molti soldi. L’I.M.U., nata nel 2012 come imposta sostitutiva della vecchia I.C.I., è uno dei tributi più onerosi a livello nazionale. Basta essere proprietari di immobili per divenire soggetti passivi di imposta a meno che non si utilizzi l’abitazione come principale; in tal caso nulla è dovuto come Imposta Municipale Unica. Bisogna sottolineare che fino al permanere dell’I.C.I., il tributo si è mantenuto su canoni accettabili anche se ugualmente onerosi. Cosa che, invece, non accade con l’IMU che ha fatto registrare incrementi considerevoli sia nelle aliquote che nei moltiplicatori catastali.

Con l’entrata in vigore dell’I.M.U. (Imposta Municipale Unica), messa in atto dal governo Monti con legge n. 214 del 22 dicembre 2011, il carico sui cittadini si è pressoché raddoppiato visto che, come sopra evidenziato, sono aumentati sia i moltiplicatori catastali che le aliquote (ma di questo parleremo in un altro e futuro articolo). Alla luce del maggiore carico tributario, scaturito dal passaggio ICI-IMU, appare necessario stare molto attenti a quelle che sono le rendite catastali dei nostri immobili e capire se sono congrue o meno rispetto alla situazione di fatto del nostro fabbricato.



Le rendite catastali dei tuoi immobili sono congrue ??

E’ un aspetto a cui tanti non fanno caso ma che è molto importante ai fini della tassazione. Facciamo un esempio. Se un fabbricato ha, catastalmente, una categoria catastale C1 (esattamente la categoria che identifica un negozio) ma, di fatto, non viene più sfruttato come tale, conviene rivolgersi al proprio tecnico di fiducia (ingegnere, geometra, architetto o altro professionista) per programmare, eventualmente, un cambio di destinazione d’uso dell’immobile.

Infatti, se il fabbricato di Cat. C1 (negozio) ha le caratteristiche per essere trasformato in C2 (magazzino e locale di deposito) è bene mettere in atto la variazione catastale in quanto l’IMU da pagare viene notevolmente diminuita e la differenza consiste in diverse centinaia di euro all’anno. Chiaramente, se si pensa che di li a qualche anno vi sarà la necessità di riportare l’immobile in Cat. C1 (per eventuale riapertura di un negozio in proprio o in affitto), non è il caso di pensare ad una simile variazione in quanto la stessa, ha dei costi sia come parcella del professionista sia come diritti da corrispondere presso il catasto.

Una tale  valutazione e verifica va anche fatta attentamente per ogni altro tipo di fabbricato. Infatti, se un immobile adibito ad abitazione è stato sopravvalutato, sia per la “categoria” che per la“classe” che gli sono stati attribuiti (parametri che vanno assegnati nella fase della catastazione), avrà una rendita catastale più alta. In tal caso devi fare molta attenzione in quanto IMU e TASI da versare al Comune di competenza saranno parecchio più alte.


Facciamo alcuni esempi concreti

I casi di fabbricati catastati con la Cat. A7 (che potrebbero essere riclasificati in categoria “A2”), molto meno onerosa ai fini del pagamento dell’IMU. Stessa cosa vale per un fabbricato di Cat. A2 che ha una classe eccessivamente alta rispetto a quelli che sono i suoi dati tecnico-economici. In pratica, la classe dipende proprio dalle caratteristiche dell’immobile (ad es. esposizione, finiture di pregio, ecc..) o della località in cui si trova (panoramicità, centro storico, ecc..) e un immobile che ha più valore avrà, conseguentemente, una più alta classe e, pertanto, anche una maggiore rendita catastale.

Pertanto, se ritenete che la vostra casa sia stata sopravvalutata nella fase di catastazione, rivolgetevi al vostro tecnico di fiducia. Con lui potete valutare se vi sono i presupposti per ridefinire la categoria, la classe e, di riflesso, anche la rendita catastale. La rendita, infatti, rappresenta la base di calcolo per l’I.M.U. per la TA.S.I. (Tassa sui servizi indivisibili).

Di conseguenza, più alta è la rendita, più alto sarà l’importo da pagare per IMU e TASI. E ciò vale anche per le imposte statali e cioè per l’I.R.P.E.F. (Imposta sul reddito delle persone fisiche) e per l’ I.R.P.E.G. (Imposta sul reddito delle persone giuridiche). Infatti, anche per tali imposte la base imponibile deriva proprio dalla rendita catastale.

Valutare la congruità della rendita catastale vale per qualunque tipo di immobile

E’ chiaro che uguale discorso può essere fatto per ogni altro tipo di immobile e cioè un C2 (magazzino e locale di deposito) che potrebbe avere le caratteristiche per essere un C6 (Stalla, scuderia, rimessa, autorimessa) o un C3 (laboratorio per arti e mestieri) che non essendo più sede di una attività lavorativa artigianale (e magari viene usato come pertinenza all’abitazione principale o garage per la propria autovettura) può essere riclassificato in C2 (classico magazzino).


Facciamo, quindi, molta attenzione ai valori catastali dei nostri fabbricati. In un periodo di crisi economica come quella che stiamo vivendo da diversi anni, bisogna valutare molto bene questi aspetti al fine di evitare di pagare più di quanto ci spetta. Se, però avete solo un’abitazione principale ed una o più pertinenze, questo aspetto può non essere un problema in quanto l’esenzione sull’abitazione principale riguarda sia l’IMU che la TASI.

In tali casi, per valutare una eventuale minore IMU o TASI da pagare va fatta attenzione solo alle pertinenze. Infatti, se avete due o più pertinenze nella stessa categoria, l’esenzione opera solo su una di esse. Di conseguenza, potete, senz’altro verificare se le pertinenze che rimangono tassabili possono avere le caratteristiche per essere riclassificate in categorie diverse ottenendo anche, per esse, l’esenzione.


Altro caso in cui essere attenti può farvi ancora risparmiare soldi

Un’altra situazione che potrebbe farvi risparmiare diversi altri soldi è il caso in cui avete fabbricati inagibili o inabitabili. Infatti, su tali fabbricati si paga il 50% dell’imposta a condizione che vi sia una certificazione di inagibilità/inabilità sottoscritta dall’ufficio tecnico comunale. Tale riduzione opera per il periodo dell’anno in cui si è manifestata la condizione di inabitabilità-inagibilità. E se si tratta di vecchi fabbricati, è molto probabile che questi siano da tempo in tali condizioni. Purtroppo, sono tanti gli utenti che, per disattenzione o per cattiva informazione, pagano tanti soldi in più indebitamente.

Come riuscire ad ottenere l’inagibilità-inabitabilità ??

Ci sono due strade per riuscire ad acquisire l’attestazione di inabitabilità

  • Presentare una apposita istanza corredata da una perizia formulata da un proprio tecnico di fiducia;
  • Presentare la richiesta corredata da una dichiarazione sostitutiva di atto notorio (ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445) con cui si dichiara (in via autonoma) la condizione di inabitabilità/inagibilità

Allegare il documento di riconoscimento in entrambi i casi. L’ufficio tecnico, nel secondo caso, dovrà obbligatoriamente effettuare un sopralluogo e solo dopo di esso farà la certificazione. Nel primo caso lo stesso ufficio conserva la facoltà di sopralluogo ed, in ogni caso, dovrà emettere la relativa certificazione. Dopo essere entrati in possesso della certificazione bisogna trasmettere la stessa al competente ufficio IMU (in genere ripartizione degli uffici tributi) chiedendo, per mezzo della stessa nota, l’applicazione della riduzione.


Va evidenziato che tale casistica era già prevista con la vecchia ICI ed era disciplinata dall’art. 8 del D. Lgs. 504 del 1992. Con l’entrata in vigore dell’IMU, il legislatore ha introdotto una leggera modifica alla fattispecie. Infatti, ha lasciato agli enti la facoltà di riconoscere tale riduzione solo ai fabbricati la cui fatiscenza sopravvenuta del fabbricato non è superabile con interventi di manutenzione. Pertanto, questa condizione non vale per tutti i comuni ma solo per quelli che, nell’apposito regolamento, inseriscono questo vincolo.

Per tutti gli altri comuni l’inagibilità ai fini IMU e/o TASI vale anche per i fabbricati con inabitabilità temporanea. Un uguale discorso vale anche nei casi di abitazioni per le quali vengono effettuati lavori di ristrutturazione. Infatti, attenzione, visto che per tutto il periodo di durata dei lavori potete usufruire della riduzione del 50% per IMU e TASI e le pratiche da presentare sono uguali a quelle indicate sopra.

Attenzione agli immobili “diroccati”, sono esenti IMU e TASI

Se l’immobile o gli immobili sono, di fatto,“diroccati” (per esempio, mancanti di tetto), allora va detto che hanno tutte le caratteristiche per essere esentati dall’IMU e la TASI. Nel caso in cui avessero, catastalmente, categorie A, B, C o D, bisogna avviare una pratica al fine di riclassificarli come “collabenti”. Tale identificazione catastale gli da titolo per essere esentati sia dall’IMU che dalla TASI. Pertanto, se siete proprietari di immobili “diroccati”, non dovete pagare IMU e TASI. Prima, però, dovete riclassificarli in “collabenti“.

Se avete queste tipologie di immobili, mettete subito al corrente il vostro commercialista o CAF. Se non lo fate, il professionista continuerà, in buona fede, a calcolarvi il tributo da pagare in base alle rendite catastali presenti nella visura catastale. Contestualmente, bisognerà dare incarico ad un tecnico di fiducia (ingegnere, geometra, architetto, ecc..) al fine di provvedere alla idonea variazione catastale del fabbricato. Variando l’immobile, attribuendogli catastalmente la “collabenza” gli si da titolo per essere esentato dal pagamento dell’IMU e della TASI.


Immobili di interesse storico e artistico. Bisogna pagare IMU e TASI per intero ??

La risposta è NO !! Infatti anche per queste tipologie di immobili è possibile usufruire della riduzione del 50%. Al catasto, però, questi fabbricati figurano con una catastazione normale dalla quale, quindi, non emerge la storicità e l’artisticità degli stessi. Sulla identificazione della storicità o artisticità di un immobile, al momento, la normativa IMU-TASI non ci da molti aiuti.

In assenza di specifiche disposizioni, spetta, comunque, ai competenti organi del Ministero dei Beni Culturali (d’ufficio o su richiesta formulata dai soggetti cui le case appartengono) certificare dette qualità sulla base di indirizzi di carattere generale stabiliti dal Ministero medesimo al fine di assicurare uniformità di valutazione). Ciò ai sensi dell’art. 12 D. Lgs. n. 42 del 22 Dicembre 2004.

Naturalmente se l’istanza proviene dai proprietari, occorre corredarla da idonee documentazioni che consentano l’attribuzione del riconoscimento in discorso . E’, comunque, opportuno, prima di avviare le relative pratiche presso il Ministero, chiedere ai responsabili degli uffici IMU cosa occorre specificatamente ai fini dell’attribuzione del beneficio di riduzione del 50%.


Altro modo per risparmiare su IMU e TASI è il comodato gratuito

Attenzione, un’altro modo per risparmiare su IMU e TASI è quello di stipulare un contratto di comodato gratuito su un’abitazione. Il contratto da diritto alla riduzione del 50% solo se è stipulato tra genitori e figli oppure tra parenti in linea retta entro il primo grado. Per avere diritto riduzione del 50%, bisogna registrarlo presso l’agenzia delle entrate.

Naturalmente, per ottenere il beneficio, bisogna presentare un’apposita istanza presso lo stesso comune in cui è situata l’abitazione data in comodato. Ma maggiori dettagli sono stati esposti nell’apposito articolo pubblicato su questo blog. Per vederlo basta cliccare sul seguente link “comodato gratuito ai fini I.M.U. e TA.S.I.

Chi risiede all’estero paga IMU e TASI ?

I cittadini italiani che hanno trasferito la loro residenza all’estero, non pagano IMU e TASI solo se in possesso di determinati requisiti previsti dalla Legge 23.05.2014 n° 80. Una descrizione dettagliata su questo argomento si trova nel seguente articolo di questo stesso blog: esenzioni IMU, TASI e TARI per i cittadini italiani residenti all’estero.


Fabbricati in corso di costruzione. No IMU e TASI

Gli immobili in corso di costruzione, nella maggior parte dei casi, sono esentati dal pagamento di IMU e TASI. Vi sono varie sentenze della Corte di Cassazione che chiariscono questa casistica. In ogni caso si rimanda all’articolo dedicato ed approfondito cliccando sul seguente link: IMU e TASI su fabbricati in corso di costruzione. Un altro articolo molto importante e quello che stai leggendo e cioè. Il titolo di questo articolo è molto indicativo sull’attenzione che dobbiamo metterci quando paghiamo IMU o TASI. Pertanto, non possono essere concesse distrazioni perché possono costarci care.

Gli avvisi di accertamento IMU – TASI

Bisogna fare, senz’altro, attenzione a non pagare più del dovuto, stando vigili sui diversi particolari suggeriti sopra. Ma occorre anche stare attenti a non dimenticarsi di effettuare il pagamento alle scadenze previste dalla legge e cioè 16 Giugno e 16 Dicembre. Una disattenzione potrebbe costare molto cara in quanto il Comune potrebbe emettere un avviso di accertamento IMU con l’aggiunta delle maggiorazioni previste dalle attuali normative e cioè 30% di sanzioni oltre interessi legali.

Ad un omesso o insufficiente pagamento si può rimediare entro un anno col “Ravvedimento Operoso“. Il ravvedimento consente di mettersi in regola pagando sanzioni ed interessi in maniera molto agevolata. Tutti i pagamenti di IMU e TASI, sia in forma ordinaria che su accertamento, vanno effettuati tramite modello F24 (fatta eccezione per i casi in cui si può pagare con bollettini di c/c). Infatti, i versamenti possono anche essere effettuati tramite bonifico bancario o postale. In tal caso occorre conoscere le coordinate bancarie (Intestazione conto, IBAN e BIC per chi effettua il pagamento dall’estero).


Altre importanti agevolazioni e notizie per IMU e TASI !!

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