Esistono fabbricati, cosiddetti unità collabenti (cioè diroccati, cadenti, ruderi) che per la loro natura sono esenti dal pagamento IMU e TASI. Si tratta di immobili combinati male, a volte senza tetto o, comunque in condizioni pessime per i quali non vanno pagate tasse e tributi. Come detto sopra, pertanto, per i predetti fabbricati collabenti, non si pagherà niente nè per IMU e nè per TASI.
Vi invitiamo, però, a fare molta attenzione quando pagate TASI o IMU. Può capitare, infatti, che tra i vostri immobili, presenti in visura catastale, vi siano dei fabbricati aventi le categorie C2, C6 o anche C7 ma che, di fatto, sono diroccati. Allora che significa tutto questo ? Significa che se, in effetti, tali fabbricati hanno assolutamente le caratteristiche per essere definiti “collabenti“, in quanto diroccati o cadenti, dovete, senz’altro, dare incarico ad un tecnico di vostra fiducia per cambiare la loro destinazione d’uso e trasformarli in F2.
La categoria catastale confacente a questi immobili è la F2. Lasciare questi immobili in categoria C significa pagare inutilmente dei soldi. Allora controllate bene la vostra lista di immobili. Fate “mente locale” per capire se tra le vostre proprietà ci sono immobili cadenti ma che non sono catastati come tali. Spesso, il vostro consulente vi chiede la visura catastale per il pagamento IMU o TASI e voi, in maniera inconsapevole, gliela trasmettete senza valutarla bene. Essere particolarmente attenti quando si pagano tasse e tributi torna senz’altro a vostro vantaggio e vi consente di non buttare via dei soldi.
Catastare dei fabbricati diroccati come “collabenti”
La catastazione dei fabbricati collabenti è una facoltà accordata dal Decreto del Ministero delle Finanze del 2 gennaio 1998 n. 28 – Min. Finanze. Non è quindi obbligatorio catastare i predetti immobili come “collabenti“. Quindi, per i fabbricati con tetto crollato, fatiscenti, ruderi, inagibili o, comunque, immobili che non generano reddito non esiste un obbligo di catastazione. Però un immobile che, nel corso del tempo ha subito deterioramenti naturali o a seguito di calamità naturali, va ricatastato in “collabente“.
A livello di normativa catastale gli immobili collabenti sono definiti con la specifica categoria F/2 “Unità collabenti – fabbricati fatiscenti, ruderi, unità con tetto crollato e inutilizzabili”, che raccoglie tutti gli immobili che non generano reddito. Un edificio precedentemente iscritto al catasto (per es. A o C), ma che nel corso del tempo (o a seguito di un evento specifico), si è deteriorato, deve avere un aggiornamento catastale in “collabente“. In tale caso occorrerà prevedere prima una sospensione della vecchia unità e poi catastare ex novo.
Se volete catastare dei ruderi come fabbricati “collabenti” occorre una apposita pratica presentata da un professionista (geometra, ingegnere, architetto, ecc..). La pratica dovrà contenere una dichiarazione ed anche una relazione che confermi lo stato precario del fabbricato (corredata di foto) ed un’autocertificazione del proprietario che attesti l’assenza di utenze (per esempio idriche, elettriche o gas). La catastazione può essere eseguita tramite apposita procedura DOCFA.
Inoltre, per catastare questi fabbricati cadenti non è richiesta alcuna planimetria. Va anche precisato che la direzione centrale del catasto, con la nota n. 29439/2013, ha precisato che l’attribuzione della categoria F/2 non è ammissibile quando il fabbricato può essere potenzialmente iscrivibile in una diversa categoria catastale oppure quando non risulta individuabile e/o perimetrabile. Ciò è stato anche rafforzato con circolare n. 27/AE/2016. Scarica la circolare cliccando sul link:
Ulteriori chiarimenti su IMU e TASI ruderi collabenti
Ai fini di IMU e TASI è possibile ritrovarsi davanti ad alcune situazioni differenti tra loro. Descriviamo la prima e cioè una condizione di “mera inagibilità“. La inagibilità non è sintomo di fatiscenza. E’ inagibile un fabbricato che, pur non essendo idoneo ad essere occupato, potenzialmente, può essere ristrutturato e reso abitabile.
In tale caso, per tali fabbricati, vi è l’abbattimento del 50% di IMU e TASI. Tale riduzione è prevista dall’art. 8 del D. Lgs. 504/92. La seconda situazione è quella disegnata da un fabbricato che non conserva i muri delimitatori. In tale caso, non vi sono i presupposti per catastarlo come “collabente” e l’IMU e TASI vengono applicate come area fabbricabile.
Questo, però, se il terreno in cui insiste è edificabile. Se, invece, è agricolo, l’ex fabbricato (oggi senza muri delimitatori) viene assorbito dal reddito dominicale dell’area agricola. In quest’ultimo caso pagherete la sola IMU sul terreno agricolo. Se, però, il terreno si trova in zona collinare o montana l’IMU non va pagata ai sensi dell’art. 7, comma 1, lettera h. Cliccando sul link qui appresso, è possibile scaricare l’articolo.
Il terzo caso è, in pratica, l’argomento principale di questo articolo e, cioè, fabbricati “in rovina“, “ruderi“, immobili “diroccati” oppure immobili che non hanno tetto ma, comunque, aventi muri delimitatori. Questi fabbricati hanno le caratteristiche per essere catastati come “collabenti” ed essere, di conseguenza, esentati da IMU e TASI.
Su questi fabbricati non possono neanche essere applicate IMU E TASI per l’area fabbricabile che insiste sotto l’immobile. Solo nel caso in cui vengano demoliti, l’area sottostante potrebbe acquisire un’autonoma identità edificabile ed essere tassata come tale (ma solo se nel PRG l’intera zona sia classificata come edificabile). Scaricate la sentenza sotto indicata.
La penalità delle unità collabenti
L’aspetto negativo che potrebbe avere un fabbricato collabente è un’eventuale perdita della volumetria. In effetti, non dovrebbe essere così in quanto, urbanisticamente, il fabbricato è esistente. Non sembra essere, invece, esistente una normativa che chiarisca questo importante aspetto. In tal caso, allora, è bene informarsi pressi i rispettivi Comuni per capire se questa casistica è stata affrontata dagli enti e, magari, regolamentata.
E’ anche possibile e utile richiedere al Comune un certificato di destinazione urbanistica per capire in che zona si trova il fabbricato e l’eventuale terreno di corte. Bisogna anche capire se il Comune, nel caso in cui consenta il recupero della volumetria fa pagare, sulla stessa, gli oneri di urbanizzazione e costo di costruzione oppure li abbuona (volume esistente) come accade per le canoniche demolizioni e ricostruzioni.
Se il Comune non consente l’abbuono della volumetria, l’eventuale intervento di recupero si andrebbe a configurare come una nuova costruzione con tutto ciò che ne consegue. Pertanto, in tale ultima e pessimistica situazione, avere un fabbricato collabente, da un lato da il beneficio dell’esenzione IMU – TASI e dall’altro può comportare dei problemi nel caso di eventuale recupero dell’immobile. Come detto sopra, però, sono tutte situazioni da approfondire con i Comuni interessati.
Presentazione della dichiarazione IMU TASI per i fabbricati collabenti – ruderi
Se un’abitazione viene catastata come “collabente“, deve essere presentata, al Comune di appartenenza, una dichiarazione IMU. Tutto ciò in quanto la sopravvenuta collabenza ha esentato il fabbricato dall’IMU. Infatti, la dichiarazione IMU è obbligatoria nei casi in cui provoca una variazione sull’imposta da versare al Comune e nei casi in cui è prevista dalla legge. Nel caso in esame, il fabbricato passa da “tassabile” a “non tassabile”. Vi sono casi in cui la dichiarazione non è obbligatoria. Ti consigliamo di leggere il seguente articolo sulla dichiarazione IMU.
Articoli consigliati e da leggere
Il presente articolo ha fatto una disamina sui fabbricati collabenti, cosiddetti diroccati o ruderi che danno la possibilità di esenzione dall’IMU e dalla TASI. Qui sotto indichiamo altri articoli molto interessanti che vi consigliamo di leggere.
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