IMU immobili in corso di costruzione

IMU immobili in corso di costruzione

In base a quanto stabilito dall’art. 5 del D. Lgs. n. 504 del 1992, i tributi IMU e TASI su immobili in corso di costruzione sarebbero tassabili come area fabbricabile. A lavori ultimati l’immobile dovrà essere catastato al rifinito. Quando sarà catastato avrà un’autonoma rendita che rappresenta la base di calcolo per il calcolo dell’imposta.

Se trattasi di civile abitazione sarà catastato in categoria A2. Da quel momento, fatti salvi i casi di abitazione principale, sarà soggetto ad IMU e TASI come “altri fabbricati“. L’aliquota sarà approvata dal Consiglio Comunale.



Immobili in corso di costruzione IMU tassati come area edificabile ?

In pratica, secondo quanto emerge dall’art. 5 del D. Lgs. n. 504/92, e come sopra già riportato, nel caso in cui venga iniziata una nuova costruzione su di un’area fabbricabile, verrà tassata solo l’area stessa. Tutto questo fino alla ultimazione lavori e relativa catastazione al rifinito. Stessa cosa dovrebbe valere, sempre secondo quanto disposto dal medesimo art. 5, per gli immobili soggetti a demolizione e ricostruzione.

Idem nei casi di interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 31, comma 1, lettere c, d, e della Legge 5 agosto 1978, n. 457. Se, però, ci troviamo di fronte ad alcune tipologie di immobili già catastati al rustico (per esempio F3), la Corte di Cassazione ha emesso varie sentenze secondo le quali l’IMU, e di riflesso anche la TASI (nata nel 2014), non vanno pagate. Però, a parere di questa redazione, vanno considerati due distinti casi.

Sentenze Corte Cassazione su IMU TASI immobili in corso di costruzione

Esistono varie sentenze della Corte di Cassazione sull’argomento IMU – TASI su immobili in corso di costruzione. Vedi per esempio le seguenti: n. 23347 del 2004, n. 10735 del 8 Maggio 2013 o la n. 11694 del 11 maggio 2017. Queste sentenze, esentano tali immobili in corso di costruzione dalla tassazione IMU e TASI. Questo in quanto trattasi di fabbricati privi di rendita catastale. La mancanza di rendita non può esprimere un valore catastale che faccia da base imponibile.


In virtù di queste sentenze, tanti enti enti hanno escluso questi immobili in corso di costruzione dalla tassazione IMU – TASI. Ma possono esservi stati anche altri comuni che non hanno applicato automaticamente queste sentenze. In tal caso, saranno i giudici (nei casi di ricorso) a dirimere la questione.

Le sentenze si riferiscono, comunque, a quei rustici che hanno, al loro interno almeno un immobile rifinito. In questi casi, secondo le sentenze, IMU e TASI non vanno versati. Ciò fa si che IMU e TASI, sui rustici presenti, non vanno pagati. A parere di questa redazione, però, diversa dovrebbe essere l’ipotesi in cui un palazzo è completamente rustico.

Se un palazzo è tutto rustico si pagano IMU e TASI ?

Se un fabbricato è totalmente in corso di costruzione (rustico), i tributi IMU e TASI andrebbero pagati come area fabbricabile. L’area su cui calcolare l’imposta, è il terreno che sta sotto il fabbricato (compresa la corte). Chiaramente, questa è solo un’ipotesi. Infatti, un fabbricato completamente rustico, seppur senza rendita catastale, dovrebbe essere tassabile come IMU e TASI. Ciò, soprattutto, se si suppone che il rustico potrebbe rimanere tale per svariati anni.

Poniamo l’esempio di grosse aree edificabili. Dette aree non potrebbero rimanere esentate per la costruzione di una semplice e piccola struttura (anche una cantina di cat. C6) al loro interno. Ma, comunque, queste sono solo valutazioni di questa redazione. Se passa l’idea che il pagamento va fatto, il valore imponibile dell’area edificabile sarà calcolato moltiplicando i mq dell’area per il valore venale (in Euro) al mq.


E’ il comune ad approvare periodicamente i valori, al mq, delle aree edificabili e le relative aliquote IMU e TASI. Ogni tipologia di terreno avrà il suo valore al mq. Più alto sarà l’indice di edificabilità (cioè i mq che si possono edificare), maggiore sarà il valore al mq per il terreno. Per conoscere i valori al mq occorre chiedere agli uffici IMU.

Anche i professionisti o i CAF dovranno chiedere al comune il valore al mq
in quanto non vi è l’obbligo di pubblicazione in alcun portale. Si può anche provare a visitare il sito del Comune. Può essere che i valori di mercato sono pubblicati lì. I Comuni hanno, invece, l’obbligo di pubblicare le delibere sulle aliquote. Dette aliquote (ed anche le detrazioni o i regolamenti) sono pubblicati nel sito del MEF. Ciò consente a tutti di verificare, prima del pagamento, le aliquote e le detrazioni.


Se un immobile rimane in corso di costruzione

Il proprietario può anche iniziare i lavori e non completarli. In tal caso l’immobile rimane rustico. Dovrà, però, figurare, in catasto, con le categorie F3 o F4 che identificano, proprio i fabbricati in corso di costruzione. Quando l’immobile sarà completato dovrà essere catastato al rifinito. Pertanto, se il fabbricato sarà una civile abitazione, la categoria corretta sarà A2, se si tratta di un capannone, la categoria sarà D, negozio C1, ecc..

Se la modifica non viene effettuata ne risponde il proprietario. L’immobile completato, infatti, va modificato da rustico a rifinito. Tale omissione potrebbe far scattare un accertamento IMU – TASI (con l’applicazione di rendite presunte) da parte del Comune. Possono scattare anche altri provvedimenti da parte dell’ufficio tecnico.

Anche l’Agenzia del Territorio potrebbe emettere un accertamento. Infatti, un immobile con una rendita catastale è, anche soggetto alla dichiarazione nel modello UNICO o 730. Gli immobili rifiniti, infatti, sono soggetti ad IRPEF. Le abitazioni principali, naturalmente, sono esentate dal pagamento predetti tributi.


Che cos’è una rendita presunta e come si determina

La “rendita presunta” è un valore attribuito , in via presuntiva, e con fini fiscali, ad un immobile non accatastato in modo corretto, mai catastato o addirittura abusivo. Il decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, aveva fissato al 31 dicembre 2010 il termine per gli accatastamenti (o regolarizzazioni) dei fabbricati:

  • mai censiti;
  • censiti parzialmente, ma caratterizzati da interventi edilizi che ne hanno modificato la consistenza e/o la destinazione d’uso (con conseguente e probabile esigenza di variazione della rendita catastale).

In assenza di regolarizzazione dell’immobile entro un certo termine, può essere attribuita una rendita presunta. Questo contribuisce a creare una base imponibile utile per il versamento dei tributi dovuti.

Contenziosi IMU per accertamenti su fabbricati in corso di costruzione

Vi sono state varie sentenze sull’IMU per gli immobili in corso di costruzione. Le pronunce sono state quasi sempre in senso favorevole all’esclusione dalla imposizione tributaria per questi immobili. Dal 2014 in poi, tale esclusione ha interessato anche la TASI. Proprio nel 2014, infatti, è nata la Tassa sui Servizi Indivisibili.

Nel caso in cui i Comuni dovessero emettere un accertamento IMU – TASI su immobili in corso di costruzione, l’utente dovrà valutare se contestarli o meno. Se decide di contestarlo potrà presentare una richiesta di annullamento in “autotutela“. Nel caso in cui il Comune accetta la richiesta, procederà ad annullare gli avvisi emettendo dei provvedimenti di sgravio.


Se il Comune rigetta le richieste, l’utente si troverà costretto a valutare un eventuale ricorso presso la Commissione Tributaria. Vi è da porre in evidenza che, le precedenti sentenze favorevoli alla esclusione del tributo, per tali tipologie di immobili, fornisce rilevanti garanzie sull’esito favorevole della decisione finale.

E’ bene, comunque, fare, in ogni caso, una sorta di valutazione dei costi benefici (in base all’importo dell’avviso di accertamento). La Commissione Tributaria, infatti, potrebbe anche decidere una compensazione delle spese. Ad una sentenza favorevole non sempre corrisponde l’addebito totale delle spese alla parte soccombente. Ecco perché la decisione di un ricorso va valutata attentamente.

Richiesta annullamento accertamento IMU/TASI su fabbricati rustici

Se ricevete dal vostro comune un avviso di accertamento per IMU o TASI su immobili in corso di costruzione e ritenete che, in base a quanto riportato in questo articolo, la somma richiesta non è dovuta, potete presentare una richiesta di annullamento “in autotutela” direttamente all’ente che lo ha emesso. Qui sotto potete scaricare un modello fac-simile di richiesta alla quale bisogna allegare il documento di riconoscimento e, magari, anche una copia dell’accertamento. Naturalmente nel caso di accertamento IMU e TASI, si consiglia di fare separate richieste di annullamento.


Termini per l’avviso di accertamento. Prescrizione

I comuni hanno 5 anni di tempo per emettere un avviso di accertamento. Questo è previsto dalla Legge 27 Dicembre n. 296 art. 1 commi dal 161 al 167. Pertanto, un avviso notificato oltre questi termini innesca la prescrizione. Nel caso di notifica in ritardo la prescrizione non è automatica. Infatti, bisogna fare un ricorso al Comune che ha emesso l’avviso.

Pertanto, la prescrizione, è un elemento in più per chiedere un l’annullamento di un avviso di accertamento IMU – TASI. Si tratta di un ricorso in autotutela, va presentato in carta semplice. Qui sotto è possibile scaricare un modello di ricorso.

La legge di bilancio 2019 ha introdotto delle novità sui tributi comunali. Cliccare qui per leggere l’articolo: Novità 2019.


Per IMU, TASI e TARI importanti agevolazioni per gli italiani all’estero

In un articolo di questo blog sono state pubblicate le importanti novità IMU, TASI e TARI introdotte dalla legge 23 Maggio 2014 n. 80 per gli italiani residenti all’estero. Cliccare sul seguente link per leggerlo. Agevolazioni italiani residenti all’estero.

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