In base a quanto stabilito dall’art. 5 del D. Lgs. n. 504/92, i tributi IMU e TASI su immobili in o fabbricati corso di costruzione sarebbero tassabili come area fabbricabile. A lavori ultimati l’immobile dovrà essere catastato al rifinito. Quando sarà catastato avrà un’autonoma rendita che rappresenta la base per il calcolo IMU.
Se trattasi di civile abitazione sarà catastata in categoria A2. Da quel momento, fatti salvi i casi di abitazione principale, sarà soggetto ad IMU e TASI come “altri fabbricati o seconda casa“. L’aliquota sarà approvata dal Consiglio Comunale.
Immobili (o fabbricati) in corso di costruzione IMU tassati come area edificabile ?
In pratica, secondo quanto emerge dall’art. 5 del D. Lgs. n. 504/92, e come sopra già riportato, nel caso in cui venga iniziata una nuova costruzione su di un’area fabbricabile, verrà tassata solo l’area stessa. Tutto questo fino alla ultimazione lavori e relativa catastazione al rifinito. Stessa cosa dovrebbe valere, sempre secondo quanto disposto dal medesimo art. 5, per gli immobili soggetti a demolizione e ricostruzione.
Idem nei casi di interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 31, comma 1, lettere c, d, e della Legge 5 agosto 1978, n. 457. Se, però, ci troviamo di fronte ad alcune tipologie di immobili già catastati al rustico (per esempio F3), la Corte di Cassazione ha emesso varie sentenze secondo le quali l’IMU, e di riflesso anche la TASI (nata nel 2014), non vanno pagate. Però, a parere di questa redazione, vanno considerati due distinti casi.
Sentenze Corte Cassazione su IMU TASI immobili in corso di costruzione
Esistono varie sentenze della Corte di Cassazione sull’argomento IMU – TASI su immobili in corso di costruzione. Vedi per esempio le seguenti: n. 23347 del 2004, n. 10735 del 8 Maggio 2013 o la n. 11694 del 11 maggio 2017. Queste sentenze, esentano tali immobili in corso di costruzione dalla tassazione IMU e TASI. Questo in quanto trattasi di fabbricati privi di rendita catastale. La mancanza di rendita non può esprimere un valore catastale che faccia da base imponibile.
In virtù di queste sentenze, tanti enti enti hanno escluso questi immobili in corso di costruzione dalla tassazione IMU – TASI. Ma possono esservi stati anche altri comuni che non hanno applicato automaticamente queste sentenze. In tal caso, saranno i giudici (nei casi di ricorso) a dirimere la questione.
Le sentenze si riferiscono, comunque, a quei rustici che hanno, al loro interno almeno un immobile rifinito. In questi casi, secondo le sentenze, IMU e TASI non vanno versati. Ciò fa si che IMU e TASI, sui rustici presenti, non vanno pagati. A parere di questa redazione, però, diversa dovrebbe essere l’ipotesi in cui un palazzo è completamente rustico.
Se un palazzo è tutto rustico si pagano IMU e TASI ?
Se un fabbricato è totalmente in corso di costruzione (rustico), i tributi IMU e TASI andrebbero pagati come area fabbricabile. L’area su cui calcolare l’imposta, è il terreno che sta sotto il fabbricato (compresa la corte). Chiaramente, questa è solo un’ipotesi. Infatti, un fabbricato completamente rustico, seppur senza rendita catastale, dovrebbe essere tassabile come IMU e TASI. Ciò, soprattutto, se si suppone che il rustico potrebbe rimanere tale per svariati anni.
Poniamo l’esempio di grosse aree edificabili. Dette aree non potrebbero rimanere esentate per la costruzione di una semplice e piccola struttura (anche una cantina di cat. C6) al loro interno. Ma, comunque, queste sono solo valutazioni di questa redazione. Se passa l’idea che il pagamento va fatto, il valore imponibile dell’area edificabile sarà calcolato moltiplicando i mq dell’area per il valore venale immobili (in Euro) al mq.
E’ il comune ad approvare periodicamente i valori, al mq, delle aree edificabili e le relative aliquote IMU e TASI. Ogni tipologia di terreno avrà il suo valore al mq. Più alto sarà l’indice di edificabilità (cioè i mq che si possono edificare), maggiore sarà il valore al mq per il terreno. Per conoscere i valori al mq occorre chiedere agli uffici IMU.
Anche i professionisti o i CAF dovranno chiedere al comune il valore venale al mq in quanto non vi è l’obbligo di pubblicazione in alcun portale. Si può anche provare a visitare il sito del Comune. Può essere che i valori di mercato sono pubblicati lì. I Comuni hanno, invece, l’obbligo di pubblicare le delibere sulle aliquote. Dette aliquote (ed anche le detrazioni o i regolamenti) sono pubblicati nel sito del MEF. Ciò consente a tutti di verificare, prima del pagamento, le aliquote e le detrazioni.
Se un immobile rimane in corso di costruzione
Il proprietario può anche iniziare i lavori e non completarli. In tal caso l’immobile rimane rustico. Dovrà, però, figurare, in catasto, con le categorie F3 o F4 che identificano, proprio i fabbricati in corso di costruzione. Quando l’immobile sarà completato dovrà essere catastato al rifinito. Pertanto, se il fabbricato sarà una civile abitazione, la categoria corretta sarà A2, se si tratta di un capannone, la categoria sarà D, negozio – categoria catastale C1, ecc..
Se la modifica non viene effettuata ne risponde il proprietario. L’immobile completato, infatti, va modificato da rustico a rifinito. Tale omissione potrebbe far scattare un accertamento comunale IMU – TASI (con l’applicazione di rendite presunte) da parte del Comune. Possono scattare anche altri provvedimenti da parte dell’ufficio tecnico.
Anche l’Agenzia del Territorio potrebbe emettere un accertamento. Infatti, un immobile con una rendita catastale è, anche soggetto alla dichiarazione nel modello UNICO o 730. Gli immobili rifiniti, infatti, sono soggetti ad IRPEF. Le abitazioni principali, naturalmente, sono esentate dal pagamento predetti tributi. Per l’immobile che viene rifinito e che precedentemente si trovava catastato al rustico, occorre presentare la dichiarazione IMU per la relativa variazione.
Che cos’è una rendita presunta e come si determina
La “rendita presunta” è un valore attribuito , in via presuntiva, e con fini fiscali, ad un immobile non accatastato in modo corretto, mai catastato o addirittura abusivo. Il decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, aveva fissato al 31 dicembre 2010 il termine per gli accatastamenti (o regolarizzazioni) dei fabbricati:
- mai censiti;
- censiti parzialmente, ma caratterizzati da interventi edilizi che ne hanno modificato la consistenza e/o la destinazione d’uso (con conseguente e probabile esigenza di variazione della rendita catastale).
In assenza di regolarizzazione dell’immobile entro un certo termine, può essere attribuita una rendita presunta. Questo contribuisce a creare una base imponibile utile per il versamento dei tributi dovuti.
Contenziosi IMU per accertamenti su fabbricati in corso di costruzione
Vi sono state varie sentenze sull’IMU per gli immobili in corso di costruzione. Le pronunce sono state quasi sempre in senso favorevole all’esclusione dalla imposizione tributaria per questi immobili. Dal 2014 in poi, tale esclusione ha interessato anche la TASI. Proprio nel 2014, infatti, è nata la Tassa sui Servizi Indivisibili.
Nel caso in cui i Comuni dovessero emettere un accertamento IMU – TASI su immobili in corso di costruzione, l’utente dovrà valutare se contestarli o meno. Se decide di contestarlo potrà presentare una richiesta di annullamento in “autotutela”. Nel caso in cui il Comune accetta la richiesta, procederà ad annullare gli avvisi emettendo dei provvedimenti di sgravio.
Se il Comune rigetta le richieste, l’utente si troverà costretto a valutare un eventuale ricorso presso la Commissione Tributaria. Vi è da porre in evidenza che, le precedenti sentenze favorevoli alla esclusione del tributo, per tali tipologie di immobili, fornisce rilevanti garanzie sull’esito favorevole della decisione finale.
E’ bene, comunque, fare, in ogni caso, una sorta di valutazione dei costi benefici (in base all’importo dell’avviso di accertamento). La Commissione Tributaria, infatti, potrebbe anche decidere una compensazione delle spese. Ad una sentenza favorevole non sempre corrisponde l’addebito totale delle spese alla parte soccombente. Ecco perché la decisione di un ricorso va valutata attentamente.
Richiesta annullamento accertamento IMU/TASI su fabbricati rustici
Se ricevete dal vostro comune un avviso di accertamento per IMU o TASI su immobili in corso di costruzione e ritenete che, in base a quanto riportato in questo articolo, la somma richiesta non è dovuta, potete presentare una richiesta di annullamento “in autotutela” direttamente all’ente che lo ha emesso. Qui sotto potete scaricare un modello fac-simile di richiesta alla quale bisogna allegare il documento di riconoscimento e, magari, anche una copia dell’accertamento. Naturalmente nel caso di accertamento IMU e TASI, si consiglia di fare separate richieste di annullamento.
Termini per l’avviso di accertamento. Prescrizione
I comuni hanno 5 anni di tempo per emettere un avviso di accertamento. Questo è previsto dalla Legge 27 Dicembre 2006 n. 296 art. 1 commi dal 161 al 167. Pertanto, un avviso notificato oltre questi termini innesca la prescrizione. Nel caso di notifica in ritardo la prescrizione non è automatica. Infatti, bisogna fare un ricorso al Comune che ha emesso l’avviso.
Pertanto, la prescrizione, è un elemento in più per chiedere un l’annullamento di un avviso di accertamento IMU – TASI. Si tratta di un ricorso in autotutela, va presentato in carta semplice. Qui sotto è possibile scaricare un modello di ricorso.
La legge di bilancio 2019 ha introdotto delle novità sui tributi comunali. Cliccare qui per leggere l’articolo: Novità 2019. Riguardo la prescrizione bisogna, però, sottolineare che i problemi derivanti dalla pandemia hanno fatto slittare i termini prescrizionali. Infatti, per le annualità, in scadenza il 31/12/2020 i termini sono slittati di 85 giorni e, cioè, al 26/03/2021. Tali 85 giorni corrispondono alla sospensione disposta dal D.L. n. 34/2020.
Il 31/12/2020 era il termine utile, per esempio, per gli accertamenti IMU, TASI TARI, TOSAP, Imposta Pubblicità per l’anno d’imposta 2015. Anche gli accertamenti per omessa denuncia IMU o TASI relativi all’anno 2014 avevano, ugualmente scadenza 31/12/2020. Alla luce della predetta sospensione dei termini, i Comuni, anche per tali accertamenti, hanno come termine 26/03/2021.
Per IMU, TASI e TARI importanti agevolazioni per gli italiani all’estero
In un articolo di questo blog sono state pubblicate le importanti novità IMU, TASI e TARI introdotte dalla legge 23 Maggio 2014 n. 80 per gli italiani residenti all’estero. Cliccare sul seguente link per leggerlo. Agevolazioni italiani residenti all’estero. Un’altro articolo sulla novità 2021 per l’IMU per l’abitazione principale degli italiani residenti all’estero è pubblicato della seguente pagina: Italiani residenti all’estero, novità 2021.
Le categorie F sono definite provvisorie e sono diverse
Le categorie “F” sono diverse. Non vi è, quindi, solo la F3 che corrisponde ai fabbricato in corso di costruzione. Vengono definite anche provvisorie in quanto dovrebbero avere una durata breve in catasto. Di fatto, invece, succede spesso che rimangono nel catasto per diverso tempo (anche 10 o più anni). Qui sotto indichiamo tutte categorie che figurano, catastalmente, con la lettera “F”.
- F1: Aree Urbane
- F2: Unità Collabenti
- F3: Unità in Corso di Costruzione
- F4: Unita in Corso di Definizione
- F5: Lastrici Solari
- F6: Fabbricato in attesa di Dichiarazione
- F7: Infrastrutture di Reti Pubbliche di Comunicazione
Altri articoli del blog da leggere
Nel presente articolo abbiamo parlato dell’argomento “IMU immobili in corso di costruzione“. Ti consigliamo di leggere i seguenti altri articoli di questo blog sui tributi comunali e che danno importanti suggerimenti su come pagare di meno e come gestire al meglio tutti i tributi locali. Qui sotto ti indichiamo alcuni di questi articoli.
- Fognatura e depurazione in bolletta acqua si pagano ?;
- Il Ravvedimento operoso sui tributi comunali;
- Non si paga IMU e TASI sui parcheggi esterni;
- Agevolazione IMU -TASI per gli anziani nei luoghi di cura;
- Incentivi per il personale dell’Ufficio Tributi;
- Agevolazione IMU forze dell’ordine. Idem TASI;
- Attenzione ad IMU e TASI. Spesso paghiamo di più !!
- Rifiutare o non ritirare una raccomandata non serve. Risulterà lo stesso notificata per compiuta giacenza;
- Ricorso avviso di accertamento TARI;
- Niente IMU e TASI per fabbricati collabenti;
- Nuova IMU per il 2020 unificata con la TASI;
- Novità 2020: Arriva l’accertamento esecutivo tributi locali dal 2020;
- Abitazione principale coniuge superstite;
- Importi minimi pagamento tributi comunali locali.
- A cosa corrisponde l’immobile di categoria F1?
- Oneri di urbanizzazione e costo di costruzione.
