Le espropriazioni. Attenzione ad IMU e TASI

Come è noto, i comuni possono espropriare dei terreni per motivi di pubblica utilità. Pertanto, nonostante la nostra Costituzione tuteli la proprietà privata, vi sono casi in cui una pubblica amministrazione può entrare in possesso di un bene immobile. Tutto questo anche contro la volontà dei legittimi proprietari. Il procedimento in questione viene, proprio, definito “espropriazione per pubblica utilità“. In caso di espropriazioni bisogna fare attenzione al pagamento IMU e TASI.

In questi casi, infatti, sul bene espropriato non bisogna pagare questi due tributi. Ma questo dipende dal fatto che gli ex proprietari non hanno più il possesso degli immobili. Intanto, bisogna premettere che l’istituto dell’espropriazione può esistere solo in presenza dell’interesse collettivo. In secondo luogo l’ente deve corrispondere, ai proprietari, le indennità di esproprio.

Indice

I provvedimenti precedenti alle espropriazioni immobiliari

I Comuni, prima dei veri e propri espropri, devono mettere in atto altri provvedimenti. Prima di ogni cosa, è necessario che i terreni, oggetto di esproprio, siano inseriti nel P.R.G. (Piano Regolatore Generale) come “Zone a Servizi” o di pubblica utilità. Il PRG, come è noto, è lo strumento urbanistico del comune che disciplina la trasformazione del suo territorio. Nel PRG viene, soprattutto, pianificata l’attività edilizia che si può compiere nel comune stesso. Esso rappresenta, quindi, la vita dell’ente.

Successivamente, l’ente, sulle zone a servizi approva i relativi progetti delle opere pubbliche. Le opere possono essere previste nel P.R.G. ed inserite nel piano triennale delle opere pubbliche. Successivamente, l’ente può procedere ad effettuare l’esproprio. Ma, comunque, con questo articolo si vuole chiarire un fatto importante. Nel caso in cui i cittadini, a seguito di espropriazioni immobiliari, dovessero perdere la proprietà di un terreno in virtù di un esproprio … attenzione .. non dovranno più pagare tributi su quel terreno (IMU o TASI).

Attenzione alle volture sulle espropriazioni. In ballo meno IMU e TASI

Può accadere che quel terreno rimane intestato all’ex proprietario nonostante sia stato fatto l’esproprio. Con ciò, comunque, non si vuole ipotizzare che la colpa sia degli enti. Qualcuno, senz’altro, ha commesso una leggerezza. Attenzione, quindi, in quanto può accadere che quando gli uffici tributi effettuano i controlli su IMU e TASI, possono riscontrare situazioni anomale in presenza di espropriazioni.

Le cose “non normali” che possono essere riscontrate sono, “in primis“, i mancati frazionamenti (nel caso di espropriazioni parziali di una particella). Ma, il problema che sta sempre alla base di queste anomale situazioni è la mancata voltura a nome dell’ente. La voltura non è altro che il cambio di intestazione. Bisogna effettuarla sia al catasto che presso la Conservatoria. Con la voltura, l’ente espropriante, risulterà regolarmente proprietario.

Le attività degli Uffici Tributi

Gli uffici tributi, in genere, per i loro riscontri IMU e TASI, fanno leva sugli atti catastali. Di conseguenza, a seguito di incroci, possono essere assegnati all’utente terreni di cui lo stesso non ha più la proprietà. Questo perché la mancata voltura lascia intestati gli ex proprietari espropriati. Ma, comunque, questo non deve destare alcuna preoccupazione.

Se si verifica questo, bisogna recarsi presso l’ufficio tributi (o l’ufficio IMU – TASI) e far presente questa problematica. Questo aspetto dei terreni già soggetti ad espropriazioni, deve, quindi, portare l’utente a prestare molta attenzione nel calcolo dei tributi IMU e TASI. Se l’ufficio tributi ha già emesso un avviso di accertamento IMU o TASI su immobili oggetto di espropriazioni, bisogna, quindi, fare attenzione.

Al più presto, infatti, occorre chiedere l’annullamento dell’avviso stesso. In questo caso basta fare una semplice richiesta di “annullamento in autotutela” con allegato un documento di riconoscimento e copia della pratica di esproprio. L’atto sarà sicuramente annullato in quanto risulterà molto chiaro, dalla documentazione esistente, che l’utente non ha più la proprietà del bene.

In questa casistica rientrano, spesso, molte strade pubbliche oppure anche piazze, parcheggi, ville, ecc.. Possono esistere diversi immobili di questo tipo, già espropriati (o con spossessamento in atto da vari anni). Cliccando sul seguente link potete leggere un importante articolo in cui vi spieghiamo, passo passo, che cos’è e come si crea un ricorso in autotutela.

Espropriazioni ed IRPEF

Gli stessi e predetti problemi, per i quali bisogna fare attenzione per l’IMU o la TASI su terreni già oggetto di espropriazioni, possono interessare anche l’IRPEF. Infatti, i contribuenti, a seguito di incroci con il catasto, potrebbero anche ricevere avvisi di accertamento per IRFEF. Su tutti gli immobili di proprietà, infatti, occorre pagare, oltre IMU e TASI, anche l’IRPEF.

Fanno eccezione la prima casa e pertinenze della stessa. Anche in questo caso il problema è senz’altro risolvibile. Infatti, se si riceve un accertamento basta presentare una richiesta di annullamento, sempre con la modalità dell’autotutela. Alla richiesta va allegata la stessa documentazione sopra indicata per gli accertamenti IMU o TASI.

Cosa fare se non sono state ufficializzate le espropriazioni con la voltura finale ?

Se vi accorgete di essere ancora proprietari di un bene immobile già soggetto ad esproprio, basta presentare una semplice richiesta. Questa redazione vi consiglia, in questi casi, di farvi assistere da un tecnico di vostra fiducia. Il tecnico potrà essere un ingegnere, un architetto, un geometra o altro professionista. Se vi ritenete all’altezza di questo compito, potete anche gestire il tutto personalmente.

Quello che potete fare, in questi casi, è presentare una richiesta allegando copia della pratica di esproprio. Alla richiesta potete anche allegare un estratto di mappa o altri documenti che ritenete utili. La richiesta va presentata al comune o all’eventuale altro ente che ha effettuato l’esproprio sul vostro bene. Se si tratta di Comuni, la richiesta va presentata presso gli uffici tecnici.

A tale istanza bisogna anche allegare il vostro documento di riconoscimento. Con la richiesta bisognerà invitare l’ente a voler procedere con la pratica di voltura. Qui sotto alleghiamo un fac-simile di richiesta che potete utilizzare. Detta richiesta va personalizzata inserendo i vostri dati. Vi consigliamo di inviare copia di tale nota, per conoscenza, anche all’ufficio tributi del Comune.

Cosa fare se vi accorgete di avere pagato IMU e TASI su terreni già soggetti ad espropriazioni ?

La prima cosa che, in genere, fate prima di pagare IMU o TASI è realizzarvi una visura catastale. La visura vi fa capire quanti e quali immobili sono a voi intestati. Inoltre, vi delucida sulle relative rendite catastali o sui redditi domenicali (in caso di terreni agricoli). Nel fare i calcoli, fate attenzione ad eventuali terreni già soggetti ad espropriazione. Se sono rimasti a voi intestati, per mancata voltura, dovete escluderli dal conteggio IMU e TASI.

Per maggiore certezza, potete chiedete al vostro tecnico di fiducia di fare un estratto di mappa per capire la zona esatta in cui si trovano. Se vi accorgete che il terreno è, oggi, parte di un’area pubblica, IMU e TASI non vanno pagati. Se vi rendete conto di avere già pagato IMU e/o TASI (sbagliando), per gli anni pregressi, dovete presentare al Comune una richiesta di rimborso. Il Comune ha, poi, 180 giorni di tempo per effettuare il rimborso.

Contestualmente, come sopra segnalato, bisogna presentare al Comune una richiesta. Con l’istanza si inviterà l’ente a voler procedere con l’avvio della pratica di voltura a nome dell’ente. Riguardo alla eventuale richiesta di rimborso, ci sono 5 anni di tempo per presentarla. I cinque anni decorrono dal giorno del pagamento. Pertanto occorre fare molta attenzione a non incorrere nella prescrizione, di questo vostro diritto.

Qui sotto potete scaricare un modello di richiesta di rimborso per i casi di cui sopra. Il presente articolo ha come titolo “Le espropriazioni Attenzione ad IMU e TASI“.

Attenzione a non inserire in successione immobili già espropriati

Come già descritto in questo articolo, un immobile espropriato e non volturato a nome dell’ente (nuovo proprietario), può generare diverse problematiche. I problemi possono verificarsi su IMU, TASI, IRPEF o altri tributi. Ma questi immobili potrebbero anche provocare altri problemi. Per esempio, anche per le successioni ereditarie.

In genere prima di portare avanti una successione ereditaria, uno dei primi “step” è quello di farsi rilasciare una visura catastale a nome “del cuius“. La visura dà un quadro completo e dettagliato sulle proprietà immobiliari da inserire nella successione. Se, per la successione, vi affidate ad un professionista, certamente questi farà un’analisi attenta sugli immobili. Se, invece, decidete di portare avanti voi stessi la pratica, dovete fare molta attenzione. Gli immobili espropriati non vanno inseriti.

Come già spiegato sopra, si tratta di immobili sui quali non è stata portata avanti la voltura a nome dell’ente che ha espropriato il bene. Di conseguenza, tali immobili risultano indebitamenti intestati agli ex proprietari. Pertanto, in questa circostanza, l’attenzione deve essere molto alta. Infatti, si rischia di amplificare l’errore se questi immobili vengono trasferiti nella proprietà degli eredi.

L’errore avrà una doppia valenza. Vengono portati, nell’asse ereditario, delle strade o delle piazze, già di proprietà di enti pubblici. Inoltre, si rischia di pagare, indebitamente, per questi immobili, anche delle imposte. Si tratta di imposta catastale (1% sul valore), imposta ipotecaria (2% sul valore).

Altri consigli su come pagare di meno su IMU e TASI

Oltre alle attenzioni da fare sugli immobili già espropriati, vi sono altre possibilità di risparmiare su IMU e TASI. Qui di seguito di indicano alcuni casi in cui è possibile risparmiare il 50% o, addirittura essere esentati dal pagamento:

Fare un comodato gratuito, regolarmente registrato presso l’agenzia delle entrate e comunicato agli uffici tributi del comune . Ciò comporta un risparmio IMU e TASI del 50% se si rientra nei parametri stabiliti dalla legge;
Immobili inagibili o inabitabili;
Immobili cosiddetti “collabenti” cioè diroccati;
Fabbricati di interesse storico e artistico;
Fabbricati in corso di costruzione;
Immobili di proprietà di cittadini italiani residenti all’estero;
Attenzione agli importi minimi al di sotto dei quali non si paga nè IMU nè TASI. Scopri quali sono detti importi leggendo il seguente articolo di questo blog: Importi minimi pagamento tributi comunali.
Aderire alla pace fiscale.

Non solo le espropriazioni per pagare meno di IMU e TASI. Attenzione anche ad altro

Il presente articolo ha come titolo Le espropriazioni – Attenzione ad IMU e TASI. Vi sono, in questo blog, altri articoli su tributi comunali che vi consigliamo di leggere cliccando sui seguenti link.